מזה עשורים ארוכים שקליפורניה סובלת ממצוקה קשה בתחום הדיור - הרבה לפני שמשבר הקורונה טלטל את חייהם של עשרות מיליוני התושבים במדינה המוזהבת.
ניתן להבין את חומרת המשבר באמצעות הנתון הבא: בשנת 2018, קליפורניה דורגה במקום ה-49 מתוך 50 מדינות ארה"ב במספר הבתים והדירות לפי כמות התושבים. יתרה מכך, מומחים לשוק הנדל"ן צופים שקליפורניה צריכה להכפיל את מספר הבתים החדשים שנבנים בכל שנה רק כדי לספק מענה למספר התושבים הגרים במדינה כיום. בנוסף, כדי לגרום לירידת מחירים בשוק השכירות, על קליפורניה לבנות פי 4 יותר יחידות דיור בהשוואה לקצב הנוכחי.
בשנים האחרונות הועלו פתרונות אפשריים רבים, אך בפועל לא נרשם שינוי מהותי כלשהו וחלום רכישת הבית בקליפורניה מתרחק עבור מיליונים. כיום, פחות מרבע מתושבי המדינה - 24% בלבד - מסוגלים לעמוד בהוצאות הכרוכות ברכישת בית בקליפורניה, שכן המחיר החציוני של בית במדינה המוזהבת עלה ל-797,000 דולר במהלך הרבעון הראשון של השנה. לשם השוואה, בתקופה המקבילה בשנה שעברה כ-27% מהתושבים היו מסוגלים לעמוד בהוצאה זו.
אלא שכעת, הרשויות בקליפורניה השיקו תוכנית חדשה שנועדה לסייע לצעירים שרוכשים בית בפעם הראשונה, באמצעות הלוואה שתכסה חלק מעלות רכישת הנכס. בנוסף, בחלק מהמקרים המדינה לא צפויה לדרוש מהרוכשים להחזיר את ההלוואה.
אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)
מושל קליפורניה, גאווין ניוסאם, הציג את התוכנית בסוף חודש אפריל ואמר: "יש לנו את כל הכלים הנדרשים על מנת לטפל ישירות במשבר הדיור, ובפרט לסייע למשפחות צעירות שמתקשות לגייס את הסכום הראשוני הנדרש על מנת לרכוש נכס במדינה שלנו".
באופן רשמי, התוכנית השאפתנית נקראת "The Forgivable Equity Builder Loan" ומטרתה היא לסייע לרוכשי הבתים והדירות לממן עד 10% מסכום הרכישה.
לפי הסוכנות למימון דיור בקליפורניה (California Housing Finance Agency, או CalHFA - גוף ממשלתי השייך למחלקת השיכון המקומית), ההלוואה תינתן ללא ריבית כלל וכלל. יתרה מכך, אם הרוכש יישאר באותו נכס במשך חמש שנים, המדינה לא תדרוש ממנו להחזיר את ההלוואה.
לעומת זאת, ב-CalHFA הסבירו שאדם שימכור את הנכס בתוך חמש שנים "עלול להידרש להחזיר את ההלוואה". עם זאת, חשוב להבהיר כי לא צוין במפורש שיהיה עליו להחזיר את ההלוואה.
כאמור, ב-CalHFA סבורים שתוכנית זו תסייע למשפחות צעירות לעמוד בהוצאות של רכישת בית ראשון: "הון עצמי הוכח כאחת הדרכים הטובות ביותר לקבל משכתנא, ותוכנית זו תסייע למשפחות רבות לגייס את הסכום הראשוני הנדרש", מסרה טיינה ג'ונסון, מנהלת הסוכנות.
אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)
לפי CalHFA, כדי להשתתף בתוכנית על מבקש הבקשה להיות תושב המדינה אשר רוכש בית בפעם הראשונה בחייו (כלומר, שאין נכסים נוספים הרשומים על שמו). בנוסף, על מגיש הבקשה להוכיח שהוא מרוויח 80% פחות מאשר השכר החציוני המקומי בעיר או במחוז שבו הוא מעוניין לרכוש בית.
חשוב לציין שהשכר החציוני המקומי ("Area Median Income", או AMI) משתנה בכל מחוז ועיר. כך למשל, במחוז לוס אנג'לס ה-AMI עומד על 86,100 דולר. דהיינו, תושב המחוז שמרוויח 80% או פחות מה-AMI (במקרה של לוס אנג'לס, 68,880 דולר בשנה או פחות) יכול להשתתף בתוכנית.
בבירת קליפורניה, סקרמנטו, משפחה יכולה להרוויח עד 72,700 דולר בשנה ועדיין להשתתף בתוכנית (ה-AMI במחוז סקרמנטו עומד על 90,900 דולר בשנה). לעומת זאת, במחוז סנטה קלרה שבעמק הסיליקון משפחה המרוויחה פחות מ-118,960 דולר בשנה גם תוכל להשתתף בתוכנית (ה-AMI בסנטה קלרה עומד על 148,700 דולר).
מעבר לכך שעל מגיש הבקשה להוכיח שזהו הנכס הראשון שהוא רוכש ושהוא מרוויח פחות מה-AMI, תושב קליפורניה אשר ירצה להשתתף בתוכנית יידרש לחתום על מסמך שבו הוא מצהיר שהנכס ישמש כמקום מגוריו. כלומר, לא ניתן לקבל הלוואה כדי לרכוש נכס להשקעה (בין אם מדובר ב"פליפ" או בנכס להשכרה).
אדם שיעמוד בכל התנאים הללו יוכל לקבל הלוואה בגובה של עד 10% מסכום הרכישה. ברוב המקרים סכום ההלוואה ישמש כדי לשלם את המקדמה על הנכס - ה"דאון פיימנט". עם זאת, ב-CalHFA מציינים שניתן להשתמש בכסף לדברים אחרים, למשל כדי לשלם עמלה לסוכן נדל"ן. כאמור, אם הבקשה מאושרת ורוכש הבית נשאר בנכס במשך חמש שנים, המדינה לא תדרוש ממנו להחזיר את הכסף.
עד כה, קליפורניה הציעה תוכנית דומה אך מעט מצומצמת יותר: רוכשי הבתים יוכלו לקבל הלוואה בגובה 3.5% מסכום הרכישה, אך הם תמיד נרשו להחזיר את הסכום ואף נדרשו לשלם ריבית.
ב-CalHFA הוסיפו כי אדם שמעוניין להשתתף בתוכנית מתבקש להכין מספר מסמכים, לרבות תלושי שכר, הצהרה על חשבונות וחסכונות בנק, פירוט של היסטוריה תעסוקתית ודו"חות מס קודמים שהוגשו הן לרשות המסים האמריקאית (IRS) והן למועצת המסים של קליפורניה (Franchise Tax Board, או FTB).
אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)
בשלב זה, לא ברור מה תהיה מידת ההשפעה של התוכנית על מצוקת הדיור בקליפורניה - ובפרט בדרום המדינה. בשבוע שעבר, הבנק הפדרלי בארצות הברית ("פדרל ריזרב") הודיע על העלאת ריבית נוספת, הפעם ב-0.5%, וזאת במטרה להתמודד עם האינפלציה הגבוהה שהגיעה לשיא של ארבעה עשורים.
מומחים לתחום הנדל"ן סבורים שהחלטת הבנק המרכזי תשפיע גם על שוק הדיור בקליפורניה - בייחוד לאור המחירים הגבוהים של הבתים במדינה. לאחרונה אף פורסם דו"ח מדאיג שמצביע על כך שבשנה האחרונה מחירי הבתים במחוז לוס אנג'לס עלו בקרוב ל-100 אלף דולר.
לפי איגוד סוכני הנדל"ן של קליפורניה, המחיר החציוני של בית באזור לוס אנג'לס שנמכר בחודש מרץ עמד על כ-770,000 דולר - זינוק של 6.2% בהשוואה לחודש הקודם (725 אלף דולר) ו-13% בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה (680,000 דולר).
חשוב להדגיש כי נתון זה מתייחס ללוס אנג'לס רבתי, אך את פערי המחירים האמיתיים ניתן לראות כאשר משווים בין המחוזות השונים בדרום קליפורניה. כך למשל, במחוז לוס אנג'לס מחירו החציוני של בית שנמכר במרץ עמד על 781,050 דולר. לשם השוואה, חודש קודם לכן המחיר עמד על 773,490 דולר, ושנה לפני כן על 689,440 דולר.
מצד שני, המחיר החציוני של בית במחוז אורנג' שנמכר בחודש מרץ עמד על 1.305 מיליון דולר - עלייה חדה לעומת פברואר (1.26 מיליון דולר) וזינוק של קרוב ל-30% בהשוואה למרץ 2021, אז המחיר החציוני של בית במחוז עמד על 1.025 מיליון דולר "בלבד".
ניתן למצוא פרטים נוספים על התוכנית כאן.
