כמות התחלות הבנייה של בתי מגורים חדשים ברחבי ארצות הברית צנחה ב-9.5% במהלך חודש אפריל (בהשוואה לחודש הקודם), כך עולה מדו"ח רשמי של משרד השיכון והפיתוח העירוני (HUD) בוושינגטון.
כאשר משלבים זאת עם מספר מגמות מדאיגות נוספות שנרשמות בתקופה האחרונה, למשל הצניחה במספר הבתים הקיימים שמוצעים למכירה, והזינוק החד בעלויות של חומרי הגלם השונים, ניתן לראות שמשבר הדיור האמריקאי עדיין רחוק מסיומו.
אילוסטרציה (צילום: פליקר)
למען הסר ספק, מספר הבתים המוצעים למכירה נותר נמוך מזה מספר חודשים, אך זה לא משפיע על הביקוש הגבוה. בפועל, נוצר מצב שבו המחירים מטפסים לשיאים חדשים בכמעט כל הערים הגדולות בארצות הברית, ורוכשים פוטנציאליים רבים פשוט אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא שהולכים ומזנקים.
כלומר, במקום פתרונות למשבר הדיור, המגמות האחרונות רק גורמות להחמרה.
"אפשר לראות את המגמה בבירור", מסבירה שרי קלכות, בכירה ב-BOK Financial, "עליית המחירים מתרחשת כתוצאה ישירה ממלאי הבתים הדל בכל ארצות הברית. למרות זאת וחרף העובדה ששיעור הריבית למשכנתאות מתחיל לעלות מהרמות הנמוכות של שנה שעברה, רוכשי הבתים הפוטנציאליים עדיין פעילים ביותר. לצערנו, אין מספיק בתים ורבים נשארים ללא נכס גם אם הם מציעים סכומים גבוהים ממה שדורשים".
אילוסטרציה (צילום: Shutterstock)
כאמור, משבר הדיור בארה"ב קיים כבר שנים ארוכות, אך המגמה החדשה שגורמת למשבר להחמיר היא עלויות הבנייה הגבוהות.
מבחינתם של הקבלנים ובעלי חברות הבנייה, המשמעות של מגמה זו היא שעליהם לחשב מחדש כיצד הם ובאיזה מחיר הם רוכשים את חומרי הגלם, וזאת במטרה לשמור על הרווחים מכל פרויקט.
עבור מי שרוכש ביתש הולך ונבנה, הבעיה מעט מורכבת יותר. עליהם לוודא שהמחירים של חומרי הגלם ייקבעו בראש, אחרת הם עלולים לחוות התייקרות בלתי צפויה לאור הזינוק החד שנרשם במחירים של עץ, נחושת, קירות גבס וחומרים בסיסיים נוספים.
כך למשל, בריאן וולש - אנליסט בכיר בחברת SoFi - שילם בשנה שעברה את המקדמה הנדרשת על בניית בית חדש שיהיה מוכן בחודש הבא.
למזלו, בחוזה שעליו חתם כל המחירים של החומר גלם נקבעו מראש. כך שכעת, כאשר מחירי העץ ('לאמבר') עלו פי 2 מאז חתימת החוזה, מי שצריך לספוג את ההפסד הכספי הוא קבלן הבנייה ולא הרוכש עצמו.
ולמרות זאת, התוכניות של בריאן בכל זאת הושפעו מן הזינוק במחירים: "לפני כמה חודשים שקלנו לבצע שדרוג, אבל בסופו של דבר החלטנו שלא לעשות את זה אחרי שראינו את הצעת המחיר", הוא סיפר והמשיך, "בדקתי כמה היה עולה לבצע את השדרוג הזה לפי המחירון בחוזה המקורי, וזה יצא נמוך ביותר מעשרים אחוז".
כמובן שגם חשוב לבחון את הנושא מצדו השני, כלומר מהמבט של קבלן הבנייה שבמקרים רבים נאלץ לספוג את העלויות החדשות ובכך לאבד מרווחו.
בעקבות זאת, קבלנים רבים בוחרים להוסיף סעיף מיוחד לחוזה שבו הם מבהירים שהרוכש יצטרך לשאת בהוצאות החדשות אם וכאשר המחירים של חומרי הגלם יעלו.
זה לא מצב אידיאלי מבחינת הרוכש, שעלול להידרש לשלם אלפי דולרים נוספים ממה שסוכם, אבל חברות בנייה רבות מבינות שאין ברירה אחרת.
"לאור התייקרות חומרי הגלם, בייחוד העץ, אני לא מוכר את הבית עד שאני לא מסיים את כל שלבי הבנייה", מסביר מייקל, קבלן בנייה מניו ג'רזי, "ברגע שאתה מסביר ללקוחות החדשים שהמחיר של הבית עולה בגלל התייקרות העץ וחומרים נוספים, הם מתחילים לדאוג ולשאול הרבה שאלות. מבחינתי זה לא שווה את זה, אז כעת אנחנו מתמקדים בלבנות את הבית ורק כאשר אנחנו מסיימים הכל, אנחנו מציעים אותו למכירה בהתאם להוצאות".
אילוסטרציה (צילום: פייסבוק)
נדמה כי במחירי העץ (כאמור, 'לאמבר') ניתן לראות את מגמת ההתייקרות בצורה הבולטת ביותר. חוזים עתידיים בעץ - שהם מעין חוזה המאפשר לקנות ולמכור סחורות במחיר קבוע במועד מסוים - נעו בסביבות 700 דולר עבור אלף רגל (כ-300 מטר) לקראת סוף חודש ינואר 2021.
בתוך כחמישה חודשים בלבד, לקראת חודש מאי, מחיר זה הוכפל ועמד על כ-1,400 דולר לאלף רגל. בתחילת מאי המחירים עלו עוד יותר והגיעו ל-1,670 דולר, אולם מאז נרשמה ירידה קלה וכיום מחירי העץ בחוזים עתידיים עומד על כ-1,300 דולר (לאלף רגל).
"קשה להעריך כרגע אם הירידה ב-2-3 שבועות האחרונים היא תחילתה של מגמה", מסביר אנדרו גודמן, מנכ"ל של חברה מניו יורק המספקת עץ למאות חברות בנייה, "בינתיים ראינו ירידה של כ-20% מהשיא המטורף שנקבע במאי, אבל אף אחד לא באמת יודע בוודאות אם זה ימשיך לרדת".
תעשיית העץ האמריקאית מנסה לעמוד בביקוש הגבוה, ולפי ההערכות הביקוש יישאר ברמתו הנוכחית עד סוף השנה ואל תוך 2022.
רוברט דיץ', כלכלן באיגוד הלאומי לקבלני בנייה (National Association of Home Builders), סבור שמגמה זו תימשך לשנה הבאה, ולא רק בעץ: "מבחינת חומרי הגלם - עץ, קירות גבס ואפילו מכשירי חשמל גדולים - אנו מעריכים שהמגמות הקיימות - התייקרות וביקוש גבוה - יישארו גם בשנה הבאה", הוא הסביר.
אילוסטרציה (צילום: Getty Images)
לעת עתה נראה שמחירי ההבתים ימשיכו לעלות, בייחוד באזורים כמו דרום קליפורניה. רק לאחרונה פורסם דו"ח ע"י חברת הנדל"ן DQNews, שממנו עולה כי המחיר החציוני של בית בששת מחוזות דרום קליפורניה (לוס אנג'לס, אורנג', ריברסייד, סן ברנרדינו, סן דייגו ו-וונטורה) עמד על 655 אלף דולר במהלך חודש אפריל.
מעבר לכך שמדובר בעלייה של 25 אלף דולר לעומת השיא הקודם - שנקבע רק בחודש מרץ האחרון - המחיר החציוני של בית באזור זינק בלא פחות מ-20.2% בהשוואה לחודש לאפריל 2020. זוהי גם הפעם הראשונה שבה מחירי הבתים מתייקרים ביותר מעשרים אחוזים בתוך שנה מאז דצמבר 2013.
במהלך חודש אפריל נסגרו 25,857 עסקאות נדל"ן (נתון זה מתייחס אך ורק לבתי מגורים, לא לנדל"ן מסחרי) - זינוק בלתי נתפס של 86% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, אז נסגרו 13,889 עסקאות של מכירת בתים.
כאשר בוחנים את הנתונים בחלוקה לפי מחוזות, ניתן לראות בבירור שישנם פערים גדולים בין האזורים השונים. כך למשל, המחיר החציוני הגבוה ביותר נרשם במחוז אורנג' (872 אלף דולר, עלייה של 15.6%), וזאת בהשוואה למחוז סן ברנרדינו שבו המחיר החציוני של בית עמד על 436,500 דולר (אך בכל זאת מדובר בהתייקרות של 23.7%).
במחוז המאוכלס ביותר בארצות הברית - לוס אנג'לס - המחיר החציוני של בית עמד על 750 אלף דולר במהלך חודש אפריל - עלייה של 19%. במחוז ונטורה הסמוך הבתים מעט זולים יותר - 705 אלף דולר (התייקרות של 18.5%).
מגמות דומות נרשמו גם במחוזות ריברסייד (489,750 דולר, עלייה של 19.7%) וסן דייגו (700 אלף דולר, התייקרות של 17.8%).
