יש משהו סמלי בנוף הפרברי האמריקאי של שנת 2026: שורות של חנויות ריקות, חניונים עצומים שרובם עומדים ריקים, ומרכזי קניות שננטשו לאחר שנים של פעילות — בעוד שבמרחק לא רב משם משפחות רבות אינן מצליחות למצוא דירה במחיר שיוכלו לעמוד בו. הניגוד הזה, החוזר על עצמו בעיר אחר עיר, עמד בלב הדיון שהתנהל בחודשים האחרונים בבית המחוקקים של מדינת וושינגטון. כעת עומדת המדינה לאשר חוק חדש שעשוי לשנות את התמונה.

הצעת חוק מספר 6026 של הסנאט של מדינת וושינגטון, שעברה בבית הנבחרים של המדינה ברוב של 69 מול 27 ואושרה קודם לכן בסנאט ברוב של 36 מול 12, מחייבת ערים שבהן יותר משלושים אלף תושבים לאפשר בניית מגורים גם באזורים המיועדים כיום למסחר בלבד. יוזם המהלך הוא מושל המדינה, בוב פרגוסון, שהגדיר את החוק כעדיפות ממשלתית ברורה: פתיחת שטחים עירוניים לבנייה למגורים והסרת מגבלות תכנון מיושנות שמנעו עד כה מיזמים חדשים להתפתח.

המועצה האזורית של פיוג׳ט סאונד העריכה כי בעיר סיאטל לבדה ניתן לזהות כארבעת אלפים מגרשים שעשויים להתאים להסבה למגורים. בערים ספוקיין, ונקובר וטאקומה זוהו יותר מאלפיים מגרשים נוספים בכל אחת מהן.

הרעיון פשוט לכאורה. מרכול גדול שנסגר, חנות ענק שעזבה את המבנה או מרכז קניות שאיבד את ייעודו יכולים להפוך למתחם מגורים — מבלי לעבור הליך ארוך ומורכב של שינוי ייעוד הקרקע. מבחינת יוזמי החוק, מדובר בהיגיון בסיסי: אם הקרקע כבר מפותחת, אם התשתיות קיימות ואם יש ביקוש לדיור — אין סיבה שהבירוקרטיה תהיה המחסום היחיד.

אולם במהלך הדיונים התברר כי יישום הרעיון מורכב יותר. ערים רבות הביעו חשש כי ביטול הדרישה לקומת קרקע מסחרית — כלל המחייב מבני מגורים באזורים מסחריים לכלול חנויות או שירותים בקומת הרחוב — עלול לפגוע בחיי הרחוב ולהפוך אזורים פעילים לשורות של בניינים סגורים הפונים כלפי פנים. בעיני המתנגדים, השאלה אינה רק כלכלית אלא עירונית: כיצד לשמור על רחובות חיים לצד הגדלת היצע הדיור.

בעקבות החששות הללו עבר החוק שורה של תיקונים. אזורים המיועדים לפיתוח סביב תחבורה ציבורית קיבלו פטורים מסוימים. מחוזות שיפור עסקיים — אזורים שבהם עסקים וחנויות פועלים במשותף כדי לשמור על פעילות רחוב תוססת — יכולים לקבל חריגים מהחוק. גם אזורים כפריים נותרו מחוץ לתחולתו. התוצאה היא פשרה מורכבת: חוק שנועד להרחיב את האפשרות לבניית מגורים, אך תוך ניסיון לשמור על האיזון בין מגורים למסחר.

ההשפעה האפשרית של החוק כבר נבחנה. המועצה האזורית של פיוג׳ט סאונד העריכה כי בעיר סיאטל לבדה ניתן לזהות כארבעת אלפים מגרשים שעשויים להתאים להסבה למגורים. בערים ספוקיין, ונקובר וטאקומה זוהו יותר מאלפיים מגרשים נוספים בכל אחת מהן.

עם זאת, מומחים מזהירים כי לא כל המגרשים הללו יהפכו לפרויקטים חדשים. רק חלק מהם מוגדרים כתת־מפותחים — כלומר קרקעות שבהן בנייה חדשה יכולה להיות כדאית מבחינה כלכלית. בנוסף לכך, כ־71 אחוזים מהמגרשים אינם אסורים למגורים לחלוטין, אלא פשוט מוגבלים בדרישה לשלב שימוש מסחרי בקומת הקרקע.

במילים אחרות, הפוטנציאל קיים, אך מימושו תלוי בשורה של גורמים: מצב שוק הנדל״ן, הריבית, נכונות היזמים להשקיע, ובעיקר האופן שבו הערים יבחרו להשתמש בחריגים ובפטורים שמעניק החוק.

הדיון הזה נוגע לפרדוקס עמוק בשוק הדיור האמריקאי. במקרים רבים הקרקע עצמה אינה חסרה — מה שחסר הוא המסגרת הרגולטורית שתאפשר להשתמש בה לצורכי מגורים. מדינת וושינגטון קיבלה לאחרונה ציון סי־מינוס במדד יכולת ההישג הדיורי של אתר הנדל״ן רילטור.קום, דירוג המשקף את הפער הגדל בין מחירי הדיור להכנסות התושבים.

המדינה עצמה מעריכה כי במהלך שני העשורים הקרובים יידרשו בה כ־1.1 מיליון יחידות דיור נוספות. בשנים האחרונות ניסתה האסיפה המחוקקת של המדינה להתמודד עם הפער הזה באמצעות סדרת רפורמות — החל מהגבלת אזורי הבנייה החד־משפחתית בלבד ועד עידוד בנייה בצפיפות גבוהה יותר.

חוק 6026 אינו מציג פתרון קסם למשבר הדיור. אך הוא מסמן שינוי תפיסתי משמעותי: ההכרה בכך שהדרך להגדלת היצע הדירות אינה עוברת רק בפיתוח קרקעות חדשות, אלא גם בשימוש מחודש במה שכבר נבנה.

ייתכן שהמרכול הנטוש בפרבר האמריקאי לא יהפוך מחר בבוקר לבניין מגורים. אבל לראשונה מזה שנים, לפחות מבחינת החוק, אין עוד סיבה שיישאר ריק.