לוס אנג'לס / סן דייגו – בזמן שלוס אנג'לס מתמודדת עם משבר דיור חריף, שיעורי תפוסה נמוכים ודמי שכירות מהגבוהים בארצות הברית, העיר השכנה מדרום מציגה מציאות הפוכה: סן דייגו בונה דירות בקצב מהיר בהרבה – כמעט כפול – וממחישה מה קורה כשעיר מגדירה יעדים, מצמצמת חיכוך רגולטורי ומאפשרת לפרויקטים להתקדם. הפער בין שתי הערים אינו גיאוגרפי בלבד; הוא משקף שתי תפיסות עולם שונות לגבי תכנון, רגולציה ופתרון משבר הדיור.
המספרים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני חברת “קוסטאר”, מספר הדירות החדשות שנמצאות בבנייה במחוז סן דייגו עלה בכ־10% לעומת לפני שלוש שנים. במחוז לוס אנג'לס, לעומת זאת, הבנייה החדשה של דירות צנחה ב־33% באותה תקופה – והגיעה לשפל של 11 שנים בשלושת החודשים עד דצמבר. בפועל, סן דייגו מגדילה את מלאי הדירות בקצב מהיר בהרבה מלוס אנג'לס וממרבית המטרופולינים הגדולים במדינה.
אנשי ענף הבנייה וההשקעות מצביעים על שלושה גורמים מרכזיים שמבדילים את סן דייגו: תוכנית מתאר ברורה, תהליך אישור יעיל, וגישה “ידידותית לעסקים” שמצמצמת את מספר נקודות הבלימה. סן דייגו מנסחת מראש מה היא רוצה – ואם פרויקט עומד בכללים שנקבעו, הוא יכול להתאשר ברמת הדרג המקצועי בעירייה, ללא מסלול פוליטי־ציבורי ארוך ומסורבל.
“קל יותר לבנות בסן דייגו מאשר בלוס אנג'לס בגלל המבנה המשפטי, התרבות הפוליטית והתהליכים המוגדרים”, אומר קווין שאנון, ראש־שותף לשווקי הון בחברת תיווך הנדל”ן “ניומרק”, שמפקח על מכירת אתר פיתוח גדול בסן דייגו המאושר לאלפי יחידות דיור.
אנשי ענף הבנייה וההשקעות מצביעים על שלושה גורמים מרכזיים שמבדילים את סן דייגו: תוכנית מתאר ברורה, תהליך אישור יעיל, וגישה “ידידותית לעסקים” שמצמצמת את מספר נקודות הבלימה. סן דייגו מנסחת מראש מה היא רוצה – ואם פרויקט עומד בכללים שנקבעו, הוא יכול להתאשר ברמת הדרג המקצועי בעירייה, ללא מסלול פוליטי־ציבורי ארוך ומסורבל.
“לסן דייגו יש תוכנית מתאר כללית ברורה ונאכפת, וברוב המקרים היא גם נצמדת אליה”, אומר שאנון. “העיר מעדכנת את תוכניות הקהילה שלה – ואז מאפשרת לפרויקטים להתקדם אם הם עומדים בדרישות”. לדבריו, בלוס אנג'לס המצב הפוך: “התוכנית הכללית מיושנת ולא עקבית. כמעט כל פרויקט דורש אישורים שיקוליים”.
בלוס אנג'לס, בכירים נבחרים – ובהם מועצת העיר – מחזיקים בשיקול דעת רחב לגבי פרויקטים חדשים. המשמעות היא שבמקום מסלול טכני־תכנוני יחסית צפוי, יזמים נגררים לעיתים לחודשים ארוכים של דיונים, התנגדויות, ועדות ופגישות ציבוריות – תהליך שמייקר עלויות, מגביר אי־ודאות וגורם לחלק מהמשקיעים לוותר מראש.
הוויכוח סביב רגולציית השכירות ממחיש זאת היטב. לוס אנג'לס החמירה לאחרונה את מגבלות העלאת שכר הדירה בדירות המפוקחות – חלק עצום ממלאי הדיור העירוני שבו מתגוררים קרוב למחצית מתושבי העיר. אף שההגבלה אינה חלה על דירות שנבנו לאחר 1978, אנשי ענף אומרים שהמסר הציבורי מרתיע: הוא מעצים חשש שהידוק רגולציה יזלוג בעתיד גם לשוק החדש.
במקביל, יזמים מצביעים על גורם נוסף שמכביד על פעילות בעיר: “מדד יו־אל־איי” – מס העברת נכסי נדל”ן בשיעור גבוה (המכונה לעיתים “מס האחוזות”). לטענת יזמים, המס הזה – יחד עם מגבלות מקומיות נוספות המקשות על אכיפת חוזים ופינוי דיירים שאינם משלמים – הפך את לוס אנג'לס ליעד פחות אטרקטיבי. “לוס אנג'לס הוסרה מהרשימה על ידי רוב קהילת ההשקעות”, אמר באוקטובר יזם הדירות ארי כהן מקבוצת “קליפורניה לנדמרק”.
בסן דייגו מדגישים שהגישה הפוכה: העיר מעדכנת את תקנות פיתוח הקרקע שלה מדי שנה במטרה לייעל את תהליך ההיתרים ולהאיץ את ייצור הדיור. לדבריו של פיטר קלי, דובר מחלקת התכנון העירונית, סן דייגו מקדמת גם שינויי ייעוד ועדכוני תוכניות קהילה – עם דגש על בנייה סמוך לתחבורה ציבורית, פארקים ושירותים. “אם נצליח להגדיל את ההיצע, זה אמור – לפחות בתקווה – להוריד את דמי השכירות”, אומר קיפ מאלו, מתווך נדל”ן בחברת “ג’יי־אל־אל” בסן דייגו.
עם זאת, גם בסן דייגו לא מדובר בגן עדן ליזמים. שיעורי הריבית הגבוהים הפכו הלוואות בנייה ליקרות, ומכסים פדרליים העלו את מחירי חומרי הגלם והציוד. בנוסף, אכיפה אגרסיבית נגד עובדים לא מתועדים צמצמה כוח אדם בענף שמבוסס במידה רבה על מהגרים. לפי דוח מיוני של המכון הכלכלי של מועצת אזור המפרץ, כ־61% מעובדי הבנייה בקליפורניה הם מהגרים, וכ־26% מהם אינם מתועדים.
ובכל זאת, ההבדל בין שתי הערים בולט: בסן דייגו “הרוחות הפוליטיות” מאפשרות יותר בנייה, בעוד שלוס אנג'לס מתקשה לייצר ודאות תכנונית ומעבירה חלק גדול מההכרעות למסלול פוליטי מתמשך.
הסיפור של לוס אנג'לס מול סן דייגו הוא שיעור במדיניות ציבורית: רגולציה שנועדה להגן על שוכרים ולהיאבק ביוקר המחיה יכולה, אם אינה מאוזנת, להפוך לחסם שמקטין את היצע הדירות – ובסופו של דבר דוחף מחירים למעלה. סן דייגו מציגה מודל אחר: פחות הפתעות, יותר תכנון, יותר ודאות – ובעיקר יותר בנייה. השאלה הפתוחה היא אם לוס אנג'לס תאמץ חלק מהלקחים האלה, או תמשיך להיתקע עם מחסור מתמשך ועם שוק שבו דירות חדשות הופכות למוצר נדיר.
