הריביות הגבוהות משנות את כללי המשחק בשוק הדיור: כאשר עלות המשכנתא מטפסת והחזרי ההלוואה מכבידים, יותר ויותר רוכשים אמידים בוחרים לעקוף את המימון הבנקאי ולסגור עסקה במזומן. עבורם, תשלום מיידי ללא תנאי מימון אינו רק עניין של נוחות — אלא כלי תחרותי שמעניק יתרון ברור בשוק שבו המוכרים מעדיפים ודאות ומהירות.
“ככל שההלוואות נעשות יקרות יותר, תשלום במזומן נראה כבחירה חכמה ותחרותית יותר”, אומר אחד המומחים, ומסביר שהריבית אינה רק מספר: היא מסננת את השוק. כשהמימון מתייקר, מי שיכולים להרשות לעצמם להימנע ממנו מקבלים יתרון כפול — גם חיסכון בהוצאות הריבית לאורך זמן וגם כוח מיקוח מול מוכרים שמעדיפים עסקה נקייה מעיכובים.
התוצאה הישירה היא ששוק הנדל״ן מתחיל להיראות כמו מגרש משחקים שמותאם למי שיש להם נזילות גבוהה: הצעות במזומן נסגרות מהר יותר, נתפסות כבעלות סיכון נמוך יותר, ולעיתים קרובות מנצחות הצעות “רגילות” גם אם המחיר המוצע דומה. במציאות כזו, קוני דירה ראשונה — שרובם תלויים במשכנתא ובאישור עקרוני מהבנק — נדחקים שוב ושוב לשוליים, מתקשים להיכנס לשוק ומאבדים עסקאות לטובת מתחרים חזקים יותר.
“ככל שההלוואות נעשות יקרות יותר, תשלום במזומן נראה כבחירה חכמה ותחרותית יותר”, אומר אחד המומחים, ומסביר שהריבית אינה רק מספר: היא מסננת את השוק. כשהמימון מתייקר, מי שיכולים להרשות לעצמם להימנע ממנו מקבלים יתרון כפול — גם חיסכון בהוצאות הריבית לאורך זמן וגם כוח מיקוח מול מוכרים שמעדיפים עסקה נקייה מעיכובים.
בינתיים, הקונים הצעירים משלמים את המחיר. עבור רבים מהם, העלייה בריבית הופכת את ההחזר החודשי לבלתי אפשרי, גם כשהמחיר הנקוב של הדירה לא השתנה דרמטית. אחרים מצליחים לקבל אישור למשכנתא אך מגלים שהם נדרשים להון עצמי גבוה יותר, או שנאלצים להתפשר על אזורים, גודל, איכות — ולעיתים גם לדחות את החלום בשנים.
התמונה הזו מעמיקה פערים שכבר היו קיימים. רוכשים אמידים, לעיתים משקיעים ולעיתים בעלי נכסים שמחליפים בית, נהנים מהיכולת “לנעול” עסקה במהירות וללא חוסר ודאות. לעומתם, משקי בית ללא גב כלכלי משמעותי נשארים להתמודד עם שוק שכמעט אינו מותאם ליכולתם. כך נוצרת דינמיקה שמזינה את עצמה: ככל שמספר העסקאות במזומן עולה, כך רוכשים שמסתמכים על משכנתא נראים בעיני מוכרים כחלשים יותר — והסיכוי שלהם לזכות בעסקה יורד.
ברקע, נשאלת השאלה האם מדובר בתופעה זמנית שתיחלש עם ירידת ריבית, או בשינוי מבני עמוק שיישאר גם בעתיד. אם הריביות יישארו גבוהות לאורך זמן, השוק עלול להתבסס עוד יותר על יתרון נזילות — ולהרחיק עוד ועוד קוני דירה ראשונה, דווקא בתקופה שבה הדיור ממילא הפך ליעד קשה להשגה.
