בשעה שרבים בציבור מפנים אצבע מאשימה אל המשקיעים המוסדיים כמגבירים את משבר הדיור, שון דובסון, מנכ״ל קבוצת אמהרסט, מציג תמונה מורכבת בהרבה. לדבריו, דווקא הידוק האשראי שהוטל לאחר בועת הנדל״ן של 2008 הוא שהותיר מיליוני משקי בית מחוץ לבעלות על דירה – ובכך הזמין את כניסתם של שחקנים מוסדיים לשוק ההשכרה.
דובסון, הצפוי להופיע השבוע בכנס “רֶזי־דֵיי 2025” בניו יורק, מזכיר כי בראשית העשור הקודם ביקשה הממשל הפדרלי במפורש ממשקיעים מוסדיים להיכנס לשוק כדי לייצב אותו. “כשפתחנו את פעילות ההשכרה, הייתה לנו הסכמה עקרונית לרכוש 50 אלף בתים מפאני מיי בעסקה אחת,” הוא מספר. העסקה אמנם לא יצאה לפועל, אך היא משקפת לדבריו את רוח התקופה שבה הרשויות ראו במשקיעים המוסדיים “בולם זעזועים” נחוץ.
משקל המשקיעים: קטן מהמיתוס
על אף תשומת הלב הציבורית, בעלי בתים מוסדיים (מי שמחזיקים יותר מ־1,000 בתים) עדיין מהווים חלק קטן יחסית מהשוק: פחות מאחוז אחד ממלאי הבתים החד־משפחתיים בארצות הברית, וכ־0.3% בלבד מהעסקאות בשלוש השנים האחרונות. עם זאת, לפני עשור וחצי כמעט שלא היו קיימים כלל. ב־2011 החלה בלקסטון לרכוש בתים חד־משפחתיים להשכרה; עד סוף 2016 הגיעה קרן “אינביטיישן הומס” שבבעלותה דאז כמעט ל־50 אלף בתים, ונכון לסוף הרבעון השלישי של 2025 מחזיקה החברה 86,139 בתים להשכרה.
כאשר מושלי מדינות ובכירים פדרליים מבקשים ממנו “מפת דרכים” להתמודדות עם המשבר, תשובתו קצרה ומעוררת מחלוקת: “תאפשרו יותר משכנתאות מסוכנות.” לדבריו, אין הכוונה לשחזר את ההלוואות הפזיזות והלא שקופות של אמצע שנות האלפיים, אלא לשוב לנטילת סיכוני אשראי אחראית – כזו שמאפשרת לקונים בעלי דירוג אשראי נמוך־בינוני, שהיו חלק מהשוק בשנות ה־80 וה־90, לקבל מימון זהיר ומדורג
צוואר הבקבוק: אשראי שהוחמר
לדברי דובסון, “השוכר הטיפוסי שלנו אינו עומד היום ברף המשכנתא.” ללא היצע של השכרה חד־משפחתית, משפחות רבות לא היו יכולות לגור בשכונות ובמחוזות בתי הספר שבהם הן מתגוררות כיום. מגמה זו מתיישבת עם שינוי רחב יותר באמות־המידה של שוק המשכנתאות: ברבעון הראשון של 1999 עמד דירוג האשראי בעשירון התחתון של לוקחי משכנתאות על 597; עד הרבעון השלישי של 2025 עלה רף הכניסה ל־660. משמעות הדבר – משקי בית רבים בעלי דירוג אשראי נמוך נדחקו החוצה לאחר המשבר.
דובסון מתאר פניותיו בעבר לבכירי הבנק המרכזי בארצות הברית: “ישבתי עם יו״ר בן ברננקי, ישבתי עם ג׳נט ילן, והתחננתי לבלום חלקים מרפורמת דוד־פרנק, כי ידעתי מה עומד לקרות. כשהבנו שהקרקע השתנתה – אמרנו שנמצא דרך אחרת להכניס את המשפחות לבתים.”
הפתרון השנוי במחלוקת
כאשר מושלי מדינות ובכירים פדרליים מבקשים ממנו “מפת דרכים” להתמודדות עם המשבר, תשובתו קצרה ומעוררת מחלוקת: “תאפשרו יותר משכנתאות מסוכנות.” לדבריו, אין הכוונה לשחזר את ההלוואות הפזיזות והלא שקופות של אמצע שנות האלפיים, אלא לשוב לנטילת סיכוני אשראי אחראית – כזו שמאפשרת לקונים בעלי דירוג אשראי נמוך־בינוני, שהיו חלק מהשוק בשנות ה־80 וה־90, לקבל מימון זהיר ומדורג.
דובסון סבור שהרחבת האשראי לא תיצור נגישות מיידית, אך תעודד ביקוש יציב שייתן לבוני הדירות תמריץ להשיק יותר בתים ברמת כניסה – לרבות בנייה מתועשת – תחום שלא התפתח דיו מאז המשבר הפיננסי הגדול.
שוק “תקוע”: בלי בום – ובלי קריסה
באשר למחירי הדיור, דובסון אינו צופה תנודות חדות: “המחירים היו כנראה נמוכים יותר אילו היו יותר מוכרים, אבל רבים ‘נעולים’ במשכנתאות בריבית נמוכה במיוחד – ולכן אינם יוצאים לשוק.” לדבריו, ניסיונות לאתר “מוכרים חלשים” – למשל בקרב משכירים לטווח קצר דרך אייר־בי־אנ־בי – לא גילו עד כה מנוע היצע משמעותי.
היכן נרשמה היחלשות – ומדוע
במבט גאוגרפי, ישנם שווקים שנחלשו יותר מאחרים, בעיקר במקומות שבהם קל יחסית לבנות: טקסס ופלורידה. “אוסטין, ג׳קסונוויל, מפרץ טמפה וקייפ קוֹרל – אלה שווקים שחזרו אחורה משום שההיצע הגיב במהירות לעליית המחירים,” מסביר דובסון.
מה ימשוך הון חדש?
בשיא הבהלה בתקופת המגפה, בעלי בתים מוסדיים היוו 2.4% מרכישות הבתים; מאז ירד חלקם לסביבות 0.3%. דובסון מעריך שהגל הבא, אם יבוא, יגיע פחות מהון פרטי ויותר מקרנות פנסיה של מדינות, אם יחליטו להקצות חלק גדול יותר לתחום הבתים החד־משפחתיים להשכרה.
מסקנה: לא “תאוות בצע” – אלא מדיניות אשראי
התמונה שדובסון מציג מערערת את הנרטיב הפשוט: לדבריו, משבר הדיור אינו תוצר ישיר של השתלטות משקיעים מוסדיים, אלא תוצאה של מדיניות אשראי מצמצמת שסיננה החוצה שכבות שלמות של קונים פוטנציאליים. הפתרון, לשיטתו, אינו ביטול תפקידם של המשקיעים – אלא פתיחת דלת מבוקרת ומושכלת לקונים “גבוליים”, תוך בקרה הדוקה ושקיפות, כדי לשקם בהדרגה את סולם העלייה מבעלות־שכרה לבעלות־קבע.
