אוסטין, טקסס – בדרך כלל, כשחברות הייטק נוהרות לעיר, מחירי השכירות מזנקים. אך אוסטין, בירת טקסס, הצליחה לשבור את הכלל הזה ולהפתיע את כלכלני הנדל"ן.
מלבד סצנת המוזיקה החיה המשגשגת, האטרקציות החיצוניות, הברביקיו המפורסם והמסים הנמוכים – יש לעיר הזו סיבה חדשה לגאווה: שכר דירה מהנמוכים ביותר בארצות הברית.
על פי נתוני אתר רִיאָלְטוֹר נקודה קום, אוסטין הפכה לשוק השכירות הזול ביותר במדינה – הישג יוצא דופן לעיר שבשנים האחרונות נחשבה למוקד טכנולוגי צומח ויקר במיוחד.
שוק השכירות המשתלם ביותר בארצות הברית
לפי מחקר רב־לאומי שצוטט בכתבת בלומברג, אוסטין דורגה גם במקום השלישי בעולם ביחס שבין שכר דירה להכנסה. מדובר ביחס נדיב במיוחד, הממחיש כי שוק השכירות בעיר נותר נגיש למרות הביקוש הגבוה.
הגאות החלה עוד בתקופת הקורונה, אז נהרו לעיר עשרות אלפי תושבים חדשים וחברות ענק כטסלה ואוֹרַקְל, שעזבו את קליפורניה בעקבות מחלוקות רגולטוריות.
ההגירה האינטנסיבית הביאה בתחילה לעלייה של 25 אחוזים במחירי השכירות ולתפוסה של כ־92 אחוזים, אך בהמשך – גם לפריחה חסרת תקדים בבנייה חדשה ששינתה את התמונה כולה.
כיום, משפחה ממוצעת באוסטין מוציאה רק 16.5 אחוזים מהכנסתה החודשית על שכר דירה – ירידה של 2.8 נקודות אחוז לעומת השנה שעברה. על פי חברת המחקר דִי־דַבְּלְיוּ־אֶס, שוכרים באוסטין מעבירים כ־23 אחוזים מהכנסתם לבעלי הדירות – יותר מבריסביין שבאוסטרליה, אך פחות מאזור סולט לייק סיטי, המוביל את הדירוג עם 19.7 אחוזים בלבד.
מגמת ירידה מתמשכת
שכר הדירה הממוצע באוסטין עמד בספטמבר על 1,411 דולר לחודש – ירידה של 7 אחוזים לעומת השנה הקודמת.
ג'יאיי שו, כלכלנית באתר רִיאָלְטוֹר נקודה קום, הסבירה כי העיר רשמה את "הירידה המשמעותית ביותר במחירי השכירות מבין כל אזורי המטרופולין הגדולים בארצות הברית בשנים האחרונות".
מדיניות דיור חכמה – המפתח למהפך
בעוד ערי טכנולוגיה אחרות ממשיכות להתמודד עם עליות מחירים, אוסטין הצליחה להתבלט בזכות מדיניות דיור חדשנית ונועזת. בשנת 2021, לנוכח המחסור החריף בדירות להשכרה, החליטה עיריית אוסטין להקל בתקנות הגובה והחניה ולהאיץ את תהליכי הרישוי לבנייה חדשה.
המהלך עודד את הקבלנים, ובין השנים 2023 ל־2024 נבנו בעיר כמעט 50 אלף יחידות דיור חדשות – צעד ששינה את מאזן הכוחות בשוק.
ההיצע הגובר הוביל לירידה במחירים ולתחרות על שוכרים חדשים, עד כי בחודש פברואר האחרון דווח בבלומברג שכמעט כל בעלי הדירות בעיר מציעים כיום מבצעים והנחות לשוכרים.
הסיפור של אוסטין מציג דוגמה נדירה לערים המתמודדות עם משבר דיור מתמשך: הוא מוכיח שניתן להפוך מגמה בעזרת מדיניות נבונה, גמישות תכנונית ונכונות לפעול במהירות. בעוד ערים רבות בארצות הברית נאבקות בעליות מחירים בלתי נשלטות, אוסטין מראה כי הגדלת ההיצע באמצעות בנייה מואצת והסרת חסמים בירוקרטיים יכולה לבלום ואף להפוך את כיוון השוק.
מודל לערים אחרות
הסיפור של אוסטין מציג דוגמה נדירה לערים המתמודדות עם משבר דיור מתמשך: הוא מוכיח שניתן להפוך מגמה בעזרת מדיניות נבונה, גמישות תכנונית ונכונות לפעול במהירות. בעוד ערים רבות בארצות הברית נאבקות בעליות מחירים בלתי נשלטות, אוסטין מראה כי הגדלת ההיצע באמצעות בנייה מואצת והסרת חסמים בירוקרטיים יכולה לבלום ואף להפוך את כיוון השוק.
השוואה עם ערים אחרות
שוכרי דירות באוסטין משלמים כיום בממוצע 1,411 דולר לחודש – פחות ממחצית מהסכומים הנהוגים בסן פרנסיסקו, לוס אנג'לס וניו יורק, שם השכירות יכולה להגיע לפי שלושה ואף יותר.
לצד זאת, העיר מציעה איכות חיים גבוהה, אקלים נוח רוב ימות השנה, תרבות תוססת, ואפשרויות תעסוקה מגוונות, במיוחד בתחומי הטכנולוגיה והחדשנות.
מבט לעתיד
השאלה הגדולה היא האם המגמה הזו תימשך. כלכלנים מזהירים כי האטה בבנייה או גל נוסף של הגירה פנימית עלולים להעלות שוב את המחירים. עם זאת, יכולתה של העיר להגיב במהירות לאתגרים הכלכליים ולבצע רפורמות עומק משרה אופטימיות זהירה.
המדיניות שאומצה – הקלות רגולטוריות, תהליכי תכנון מהירים ועידוד יזמות נדל"ן – יכולה לשמש מודל לערים נוספות בארצות הברית ובעולם.
לקחים לישראל
הניסיון של אוסטין עשוי להוות השראה גם לישראל, המתמודדת עם מחסור חמור בדיור. העיר הוכיחה כי גם בשוק רווי ביקוש ניתן לבלום את המחירים באמצעות הגדלת ההיצע.
בעוד שבישראל תהליכי התכנון והאישור ארוכים ומסורבלים, אוסטין הראתה כי הסרת חסמים בירוקרטיים והאצת תהליכים יכולים להביא תוצאות תוך זמן קצר.
אמנם לטקסס יתרונות מבניים שישראל אינה יכולה לשכפל – כמו קרקע בשפע ומיסוי נמוך – אך העיקרון הבסיסי ברור: רצון פוליטי ופעולה נמרצת יכולים לשנות מציאות.
בסופו של דבר, סיפורה של אוסטין הוא תזכורת לכך שמשבר דיור אינו גזירת גורל. בעזרת מדיניות נבונה, תכנון יעיל ונכונות לשינוי, ניתן ליצור שוק דיור יציב, הוגן ונגיש יותר.
עבור תושבי אוסטין זו בשורה מצוינת – ועבור יתר הערים, זהו שיעור חשוב בדרך לפתרון אחד האתגרים הגדולים של חיי העיר המודרניים.
