בזמן שמיליוני אמריקאים נעולים מחוץ לשוק הדיור, קבוצה נבחרת של בעלי בתים נהנית מהטבת מס עצומה – על בתים שניים. מדובר בהטבה כמעט לא מוכרת לציבור הרחב, אך היא עולה לאוצר האמריקאי כ-26 מיליארד דולר בשנה.
ההטבה, המכונה "ניכוי ריבית משכנתא", מאפשרת לבעלי בתים לנכות מהמס את הריבית ששילמו על עד 750 אלף דולר בחוב משכנתא – כולל הלוואות על בתי נופש, בתי חוף ודירות סקי – כל עוד הם מפרטים את תביעות המס שלהם.
היסטוריה של הטבה אליטיסטית
ניכוי ריבית המשכנתא הוא אחד מההטבות הוותיקות ביותר בקוד המס האמריקאי. כאשר קוד המס המודרני נכנס לתוקף בשנת 1913, משלמי המס יכלו לנכות ריבית כמעט על כל סוג של חוב, מסביר אוון לידיארד, מנהל מדיניות המס באגודה הלאומית של סוכני הנדל"ן.
השינוי הגיע עם חוק הרפורמה במס של 1986, שביטל את רוב הניכויים על ריבית אישית. עם זאת, הקונגרס השאיר חריג למשכנתאות, ושימר את הניכוי הן לבתים עיקריים והן לבתים שניים.
"חברי קונגרס רבים ראו בניכוי ריבית המשכנתא תמריץ לבעלות על בתים – כזה שמייצר יתרונות חברתיים כמו קהילות יציבות ובניית עושר", מסביר לידיארד.
מאז 1987 נוספו מגבלות חדשות על הניכוי, אך ההגנה הבסיסית עליו נותרה בעינה. כיום בעלי בתים יכולים לנכות ריבית על עד 750 אלף דולר בחוב משכנתא – בין אם על בית אחד ובין אם על יותר – כל עוד הם מפרטים את תביעות המס שלהם במקום לקחת את הניכוי הסטנדרטי, ועומדים בדרישות השימוש.
ההטבה, המכונה "ניכוי ריבית משכנתא", מאפשרת לבעלי בתים לנכות מהמס את הריבית ששילמו על עד 750 אלף דולר בחוב משכנתא – כולל הלוואות על בתי נופש, בתי חוף ודירות סקי – כל עוד הם מפרטים את תביעות המס שלהם
מי נהנה מההטבה ומי לא
ניכוי ריבית המשכנתא נחשב לאחת ההטבות היקרות ביותר מבחינת השפעה על התקציב הפדרלי. להמחשה – בשנת 2025 לבדה הוא צפוי לעלות לאוצר האמריקאי כ-26 מיליארד דולר, לפי הוועדה המשותפת למיסוי.
למרות העלות הזו, המבקרים טוענים כי ההטבה מועילה כמעט רק לעשירים. מחקר של המרכז למדיניות דו-מפלגתית מצא כי משקי בית שמרוויחים יותר מ-150 אלף דולר בשנה מהווים 64% מהצהרות המס ו-84% מסכום הדולרים שנדרשו בניכוי הזה.
"משקי בית בעלי הכנסה גבוהה, שרבים מהם מחזיקים בבתים שניים לנופש, הם הנהנים העיקריים מהניכוי", אומר דניס שיה, סגן נשיא בכיר ויו"ר מרכז ג'. רונלד טרווילקר למדיניות דיור ב-BPC. "אני חושד שרוב הבוחרים כלל לא מודעים לסעיף המס הספציפי הזה."
עם זאת, לידיארד מזהיר מפני פשטנות יתר. לדבריו, התקרה הנוכחית – 750 אלף דולר הן לבית עיקרי והן לבית שני – נועדה לייצר שוויון בין משקי הבית.
השלכות כלכליות של ביטול ההטבה
על פניו, ניכוי ריבית המשכנתא על בתים שניים נראה כיעד קל לרפורמה, אך מומחים כמו לידיארד מזהירים כי ביטולו עלול לגרום לנזק חמור לשווקים המבוססים על רכישת בתים שניים.
ללא הניכוי, רכישת בית שני תהיה יקרה בהרבה עבור מעמד הביניים – במיוחד בתקופה שבה עלויות ההלוואה נותרות גבוהות.
"ביטול ההטבה יהפוך בעלות על בית שני ליקרה יותר וקשה יותר להשגה, מה שיגרום לפחות אנשים לרכוש בתים כאלה", הוא מסביר.
שוק בתים שניים קפוא עלול להכות בכלכלות מקומיות התלויות בתיירות, להוריד את ערך הבתים ולהחליש את צמיחת התעסוקה. מחקר מ-2020 שפורסם ב-Journal of Urban Economics מצא כי איסור על בניית בתים שניים בעיירות נופש בשווייץ הוביל לירידה של 15% בצמיחת מחירי הבתים העיקריים, עלייה של 12% באבטלה, וזינוק של 26% במחירי הבתים השניים – מגמה שבסופו של דבר חיזקה את אי-השוויון במקום לצמצמו.
שינוי גדול יותר בדרך
הביקורת על בתים שניים הולכת וגוברת ברחבי ארצות הברית. אחת הדוגמאות היא הרפורמה במס רכוש שאישרה מדינת מונטנה: החל מ-2026, בעלי בתים שניים ישלמו מס רכוש גבוה יותר מאשר בעלי מגורים עיקריים – צעד שנועד הן להקל במס רכוש והן לעודד מכירת בתים.
שיה מסביר כי עליית הדאגה לגבי מחסור במלאי וריביות משכנתא גבוהות דוחפת מחוקקים לשקול פתרונות יצירתיים.
"קובעי המדיניות מודעים לכך שאין מספיק בתים בשוק כדי לעמוד בביקוש, מה שגרם למחירי הנדל"ן לזנק", הוא אומר. "הם גם יודעים שריביות המשכנתא הגבוהות יצרו 'אפקט נעילה' – שבו בעלי בתים לא מוכנים למכור ולעבור, מחשש לקחת משכנתא חדשה בריבית גבוהה יותר."
בהקשר הזה, ביטול ניכוי ריבית המשכנתא על בתים שניים עשוי לשרת מטרה כפולה: גם לשחרר בתים לשוק וגם להגדיל הכנסות פדרליות.
המחלוקת נמשכת
לפי ניתוח של Yale Budget Lab, ביטול ההטבה עלול להכניס בין 43 ל-108 מיליארד דולר בעשור הקרוב – רובו מה-1% העליון של בעלי ההכנסות.
אך יש המזהירים כי ההשפעה עלולה להיות הפוכה. לידיארד מציין שביטול הניכוי עלול להחמיר עוד יותר את מצב שוק הדיור.
"בעלי בתים שמפרטים את הדוחות שלהם נהנים מהטבת מס שמוזילה את עלות הבעלות על בית לעומת שכירות", הוא אומר. "ביטול הניכוי עלול לשבור את האיזון הזה."
והסיכון הזה אינו תיאורטי בלבד. הדוגמה השווייצרית מוכיחה שמדיניות כזו יכולה להאט את שוק הדיור הראשוני, להגדיל אבטלה ולהקפיץ מחירים בבתים השניים – ובכך דווקא להחריף את אי-השוויון.
בזמן שמחוקקים ברמות השונות מתלבטים כיצד לסייע לשוק הדיור הקורס, המחלוקת סביב ההטבה הזו מדגישה את השאלה המרכזית: לפני שנוכל לתקן את שוק הדיור – צריך להחליט מה בעצם מטרתו, ולמי הוא אמור לשרת.
