על אף הסכם עם בית המשפט שנועד להוריד את עמלות הנדל"ן בארצות הברית, סוכני נדל"ן בעמק לאס וגאס מוצאים דרכים יצירתיות לעקוף את החוק ולהגדיל את רווחיהם. על פי דיווח מקיף שפורסם השבוע מספר סוכנים וותיקים באזור מודים כי הם "מרוויחים יותר מתמיד" למרות הרפורמה שנועדה להגביל אותם.

הרקע להסכם ההיסטורי

בשנת 2024 הושג הסכם פשרה היסטורי בין איגוד הנדל"ן הלאומי (NAR) לתובעים שטענו כי מבנה העמלות המסורתי פוגע בצרכנים. ההסכם, שנכנס לתוקף מחודש אוגוסט האחרון, נועד להוריד את העמלות הממוצעות של סוכני הנדל"ן מהשיעור המסורתי של 5-6% לרמות נמוכות יותר. הרפורמה חייבה שקיפות רבה יותר בתשלום העמלות והפרדה בין עמלת סוכן המוכר לעמלת סוכן הקונה.

"המטרה הייתה ליצור תחרותיות אמיתית בשוק ולאפשר לצרכנים לקבל שירות טוב יותר במחיר הוגן יותר", הסביר מומחה נדל"ן שעקב אחר ההתפתחויות. "אבל מה שאנחנו רואים בלאס וגאס זה שהסוכנים מוצאים דרכים להמשיך לגבות את אותם סכומים או אפילו יותר".

השיטות העקיפות

על פי הדיווח, סוכנים בעמק מפתחים מספר אסטרטגיות להתחמק מההגבלות החדשות. אחת השיטות הפופולריות היא חלוקת העמלה למספר רכיבים נפרדים - עמלה בסיסית, "דמי ייעוץ", "דמי תיאום" ו"דמי ניהול עסקה". כאשר מחברים את כל הרכיבים יחד, הסכום הכולל עולה על שיעור העמלה המסורתי.

שיטה נוספת היא שילוב שירותים נלווים כמו ביטוח, הערכת שווי מקצועית או ייעוץ משפטי בסיסי, אשר נמכרים כחבילה יחד עם העמלה. "הם מוכרים לך 'חבילת שירות מקצועית מלאה' במקום עמלה פשוטה", מסביר סוכן נדל"ן שביקש להישאר אלמוני. "בסוף אתה משלם הרבה יותר ממה שהיית משלם בעבר".

על פי הדיווח, סוכנים בעמק מפתחים מספר אסטרטגיות להתחמק מההגבלות החדשות. אחת השיטות הפופולריות היא חלוקת העמלה למספר רכיבים נפרדים - עמלה בסיסית, "דמי ייעוץ", "דמי תיאום" ו"דמי ניהול עסקה". כאשר מחברים את כל הרכיבים יחד, הסכום הכולל עולה על שיעור העמלה המסורתי

שוק לאס וגאס - מקרה מיוחד

עמק לאס וגאס מציג מקרה מיוחד בשוק הנדל"ן האמריקני. האזור חווה צמיחה דמוגרפית מהירה בשנים האחרונות, עם הגירה נמשכת של אנשים ממדינות אחרות שמחפשים מחירי דיור נמוכים יותר ואקלים נוח. הביקוש הגבוה לדיור יוצר סביבה שבה סוכנים יכולים להרשות לעצמם לנסות ולהגדיל את הרווחים.

"השוק כאן לוהט מאוד", אומר ברנדון רוברטס מחברת סיגנצ'ר נדל"ן. "יש הרבה קונים, הרבה עסקאות, והסוכנים יודעים שהם יכולים לדרוש מחירים גבוהים יותר כי האנשים מוכנים לשלם כדי להבטיח שהעסקה תתבצע".

מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות

למרות שלאס וגאס מובילה את המדינה במספר הנכסים החדשים שמוצעים למכירה, המחירים ממשיכים לעלות ולא יורדים כפי שמומחים חזו. על פי נתוני איגוד הנדל"ן המקומי, מחיר הבית הממוצע באזור הגיע שוב לשיא של 485,000 דולר ביוני האחרון.

הפרדוקס הזה מראה על כוחם של הסוכנים בשוק. "אפילו כשיש יותר היצע, המחירים לא יורדים כי הסוכנים יודעים איך להשפיע על השוק", מסביר מנתח שוק נדל"ן. "הם יודעים איך לייצר ביקוש מלאכותי ואיך לשמור על מחירים גבוהים".

השפעה על הקונים והמוכרים

הפרקטיקות החדשות פוגעות בעיקר בקונים צעירים ומשפחות בעלות הכנסה בינונית שמנסות להיכנס לשוק הדיור. "אנשים חושבים שהם חוסכים כסף בגלל הרפורמה, אבל בפועל הם משלמים אותו הדבר או אפילו יותר", אומרת קונה שביקשה להישאר אלמונית. "הסוכנים פשוט מוצאים דרכים אחרות לגבות את הכסף".

גם מוכרים מתלוננים על העלייה בעלויות. "אמרו לי שהעמלה תהיה נמוכה יותר, אבל בסוף עם כל הדמיים הנוספים שילמתי יותר ממה שהייתי משלם לפני הרפורמה", מספר מוכר בית בשכונת סאמרלין.

קריאות לפיקוח מוגבר

גורמים ברשויות הפיקוח הממלכתיות והמקומיות קוראים להגברת הבקרה על הפרקטיקות החדשות. "אנחנו רואים מגמה מדאיגה של עקיפת כוונת החוק", אמר דובר רשות הנדל"ן של נוואדה. "אנחנו בוחנים אמצעים נוספים לוודא שהצרכנים באמת מקבלים את ההגנה שהרפורמה נועדה לספק".

עם זאת, סוכנים טוענים שהם פועלים בגבולות החוק ומספקים שירותים משופרים תמורת העלויות הנוספות. "השוק קובע את המחירים, לא אנחנו", טוען סוכן וותיק. "אם לקוחות מוכנים לשלם על שירות טוב יותר, זה הזכות שלהם".

הפרשה בלאס וגאס עשויה להוות מבחן לאפקטיביות של הרפורמה ברחבי המדינה, כאשר מומחים עוקבים בקפידה אחר התפתחות השוק במטרופולינים אחרים.