מחקר נדל"ני שנערך מאז סוף שנות ה-90 ועד 2019 ב-20 השנים האחרונות, בנוגע ל"בתים הכוללים יחידות דיור-צמודות", מגלה מגמות מעניינות משקיעי נדל"ן ואנשי תחום בניה, צריכים לקחת בחשבון שהנתונים והמגמות הנסקרים כאמור בוחנים את השינויים וההשפעות במשך שני עשורים, לא כולל השינויים הנוכחיים של 2020.
עליה דרמטית בעקבות משבר הסאב-פריים של סוף העשור הקודם
שיא משבר הדיור שנהוג לציינו ב-2008 עורר עלייה דרמטית במלאי יחידות הדיור המאובזרות והמרוהטות בארה"ב, ובמיוחד באזורים בעלי עלות גבוהה שראתה אוכלוסיות גדלות בעשור האחרון, כך מדווחים ב"פרדי מק" במחקר שמתפרסם בימים אלה בנושא - שנערך בנושא יחידות הדיור לסוגיהם (ADU) המחקר של פרדי מזהה 1.4 מיליון יחידות דיור צמודות כאלה. בארה"ב, לחלק מהן יש כינויים צד כמו עליות גג, יחידות מרתף, Granny Flats"יחידות סבתא", סוויטות חמות או דירות גארז'. העיקרון המנחה שמדובר למעשה ב"יחידות דיור-מודולריות", כלומר אלה שברמה התיאורטית יחידה כזו לנתק מבית המגורים הראשי או לחבר אותן כחלק מיחידה אורגנית אחת. ברמת התרבות הפופולרית אולי הדוגמה הבולטת ביותר זכורה יחידת הגארג' Garage Apartments של דמות של "פונזי" ששודרה בין 74 ל-84 בסדרה "האפי דייז".
יחידת הדיור המיתולוגית בתרבות הפופולרית האמריקאית, "פונזי" ביחידת הגארג'
זינוק של פי 9 במספרים נומינלים, ופי 4 בשיעורים יחסיים של עסקאות הנדל"ן בתוך 20 שנה
חוקרי חברת, פרדי מק, שכזכור עברה תהליך הלאמה בעקבות משבר הסאב-פריים ב-2008, בדקו 600 מיליון טרנזקציות כספים בקשר לעסקאות נדל"ן, שהתקיימו ב-20 השנים האחרונות. הממצאים שעלו - החל מסוף שנות ה-90 כדי לחקור את צמיחת יחידות הדיור הצמודות. בשנת 2019 נמכרו 70,000 נכסים עם יחידת דיור צמודת-בית שהם 4.2% מהבתים שנמכרו בסה"כ, כך עולה מהמחקר. בשנת 2000 לשם השוואה נרשמו ונמכרו רק 8,000 נכסים עם ADUs - כלומר 1.1% מהסך הכולל. כלומר אנחנו רואים עליה של פי 4 באופן יחסי ב-19 שנים מהחלק היחסי הכללי, וברמה הנומינלית לפני קיזוזים של כפי 9. "משבר הדיור בר השגה של המדינה התגבר בסביבה כלכלית סוערת זו, וההיצע מספק יותר ויותר אפשרות לדיור בר-השגה לאנשים בכל הגילאים", אומר סם חת'ר, הכלכלן הראשי של פרדי מק. "ניתוח זה הוא ייחודי וגדול בקנה מידה, והוא נותן לנו תובנה לגבי התנועה הגוברת של יחידות דיור נלוות."
4 מדינות מחזיקות 50 אחוזים מהשוק.
קליפורניה מובילה עם 220,000 בתים הכוללים יחידות דיור, פלורידה במקום השני עם 180 אלף, טקסס שלישית עם 140 אלף וגו'רג'יה מפתיעה במקום הרביעי עם 105 אלף יחידות דיור צמוד בית. סך יחידות הדיור הצמודות בארבע המדינות הללו מהווה כ- 50% מכלל יחידות הדיור-הצמודות ברחבי בארה"ב כולה. בולטת בכמות הנמוכה היחסית, מדינת ניו-יורק המדורגת רק במקום השמיני עם 45,000 בתים הכוללים יחידות אלה.
החוקרים מציינים כי הביקוש ל- ADU הוא הגבוה ביותר באזורים הצומחים ביותר במדינה. לדוגמה, מדינות חגורת סאן כמו קליפורניה, פלורידה, טקסס וג'ורג'יה מזהות מחצית מ -1.4 מיליון ה- ADU. כמו כן, ערים כמו פורטלנד, אורז, דאלאס, סיאטל, לוס אנג'לס ומיאמי ראו כמה מהאפקטים הגדולים ביותר - עם צמיחה דו ספרתית - ב- יחידות הדיור במהלך חמש השנים האחרונות.
