רוב בעלי הבתים היו מחפשים אחר דרכים שונות לשפר את הבית ולהפוך אותו ליעיל יותר. אחת הדרכים הנפוצות ביותר לעשות את זה היא באמצעות תוכנית HERO, שהיא למעשה הלוואה ממשלתית שאותה מחזירים באמצעות תשלום המסים על הנכס. אומנם הלוואות אלה מעניקות הרבה אפשרויות מבחינת שיפוצים, אבל הן גם מעלות מספר סימני שאלה.
תוכנית HERO מסייעת בהתקנת פאנלים סולאריים (צילום: Shutterstock)
על מנת לרדת לשורש של תוכנית HERO, עלינו להבין קודם לכן תוכנית אחרת, PACE. תוכנית זו, "Property Assessed Clean Energy", היא מערכת למימון תוכניות בנייה אשר יגרמו לבית להיות יעיל יותר. למשל, התקנת חלונות אטומים ששומרים על חום או קור בתוך הבית. אך תוכנית זו היא רחבת היקף ורלוונטית לכלל הבניינים, בין אם מדובר בבתים או בבתי עסק. במסגרת התוכנית, הרשות המקומית מעניקה הלוואה לביצוע התיקון או השיפוץ, ובעל הבניין מחזיק את ההלואה במשך 20 שנים. תוכנית זו קיימת ב-12 מדינות ובוושינגטון די. סי.
תוכנית HERO, או "Home Energy Renovation Opportinity", היא תוצר של תוכנית PACE והיא מתמקדת אך ורק בבתי מגורים. השינוי הגדול ביותר בין שתי התוכניות היא הצורה שבה מחזירים את הכסף לרשויות. ב-PACE, בדומה להלוואה מהבנק, משלמים תשלום קבוע חודשי במשך שנים רבות. ב-HERO, לעומת זאת, התשלום ניתן באמצעות מס רכוש. מצד אחד, מדובר בדרך קלה יותר לבצע את התשלום על ההלוואה, אך מאידך יש הטוענים שתהליך זה מקשה על מכירת הנכס.
אליה וקוץ בה? תלוי אם מי שואלים (צילום: Shutterstock)
היתרון הגדול ביותר של HERO הוא היכולת לבצע תיקונים ושיפוצים ללא צורך בתשלום מראש של סכום גבוה. אך הבעיה הגדולה היא שהלוואה זו גוברת על כל שאר ההלוואות לבית, לרבות משכנתאות. דהיינו, אם ישנה בעיה כספית ובעל הנכס אינו יכול לשלם את המס רכוש, הבנקים וחברות המשכנתאות השונות נאלצים להמתין עד שהממשלה מקבלת את כספה בחזרה. לכן חשוב להבהיר כי בנקים רבים יסרבו בכל תוקף להעניק לך הלוואה אם כבר יש לך הלוואת HERO על הבית. המצב הזה יכול לגרום לאחת משתי הבעיות המרכזיות הבאות:
הבעיה הראשונה נוגעת לנושא המימון מחדש. לשם דוגמה, בוא ונגיד שקיבלנו משכתנא של 30 שנים ורכשנו עמה בית. כעבור חמש שנים החלטנו לקבל הלוואת HERO כדי להתקין פאנלים סולאריים. חמש שנים לאחר מכן (ועשר שנים לאחר מתן ההלוואה הראשונית), אתם מחליטים ששיעור הריבית ירד ואתם מבקשים לבצע מימון מחדש למשכנתא. הבנקים יטענו בפניכם שאינם רוצים (או אינם מסוגלים) לבצע מימון מחדש בגלל הסכנה הטמונה (מצד הבנק) בהלוואת ה-HERO.
תוכנית HERO יכולה לסייע אך עלולה גם לפגוע. צריך לבדוק את כל הכיוונים לפני שמתחילים (צילום: Shutterstock)
הבעיה השנייה, כאמור, נוגעת למכירת הבית. היות שההלוואה משולמת באמצעות המס רכוש, בפועל ההלוואה ניתנת לנכס ולא לבעל הבית. במידה ותמכרו את הבית, על הרוכש החדש לשלם את מס הרכוש הגבוה יותר. כאשר אותו רוכש יבקש לקבל משכנתא, הוא ייתקל באותה סירוב כמו בדוגמה הקודמת ומאותה סיבה. אגב, החוק מחייב את בעל הבית לחשוף את כל ההתחייבויות הכספיות, לרבות הלוואת PACE ו-HERO.
למען הסר ספק, מדובר בתוכנית שיכולה לסייע בהרבה רבדים לבעלי בתים. עם זאת, רצוי לדעת מהן התוכניות העתידיות שלך בנוגע לבית (האם אתה מתכוון לעבור בשנים הקרובות?) ורצוי לבחון את נושא המשכנתא וכיצד הלוואה נוספת תשפיע על כך.
