ניו יורק. הוא לא היה זר שהתקשר באמצע הלילה והבטיח התעשרות מהירה. אנדרו לאוב, בן 59 מגולדנס ברידג' שבמחוז ווסטצ'סטר, הכיר אישית את האנשים שהעבירו לו את כספם. חלקם היו חברים ותיקים, אחרים בני משפחה או מכרים שליוו אותו במשך שנים. הוא הציג את עצמו כיזם נדל"ן מנוסה, סיפר על קשריו עם חברת השקעות שניהלה נכסים בשווי מאות מיליוני דולרים והציע להם הזדמנות שנשמעה כמעט מושלמת: להשקיע ברכישת בתים, לשפץ אותם ולמכור ברווח נאה.
אלא שלפי התביעה הפדרלית בניו יורק, מאחורי העסקאות המבטיחות הסתתרה הונאה שנמשכה לפחות חמש שנים והותירה משקיעים עם הפסדים של מיליוני דולרים. ב-10 בנובמבר נעצר לאוב בביתו שבגולדנס ברידג', ובאותו אחר הצהריים הובא בפני השופטת הפדרלית ג'ודית מקארתי בבית המשפט בווייט פליינס. נגדו הוגשה תלונה פלילית המייחסת לו עבירה של הונאה באמצעות תקשורת אלקטרונית, שעונשה המרבי 20 שנות מאסר.
על פי מסמכי התביעה, בין שנת 2020 לדצמבר 2025 הציג לאוב בפני משקיעים שורה של עסקאות נדל"ן לכאורה, בעיקר במחוז ווסטצ'סטר ובברונקס, אך גם במדינות אחרות בארצות הברית. המודל שהציע היה מוכר היטב בשוק האמריקני: רכישת נכס, שיפוצו והשבחתו, ולאחר מכן מכירתו במחיר גבוה יותר. בשפה המקצועית קוראים לכך "פיקס אנד פליפ", אחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים בענף הנדל"ן.
המשקיעים קיבלו תיאורים של נכסים, מחירי רכישה משוערים, תוכניות שיפוץ ותחזיות לרווחים. בחלק מהמקרים שלח לאוב הודעות דואר אלקטרוני עם פרטי העסקאות, חתם על הסכמי השקעה והציג התכתבויות ומסמכים שלטענת החוקרים היו מזויפים. כל אלה נועדו ליצור רושם שהכסף אכן הועבר לרכישת נכסים ושעסקאות אמיתיות מתקדמות מאחורי הקלעים.
על פי מסמכי התביעה, בין שנת 2020 לדצמבר 2025 הציג לאוב בפני משקיעים שורה של עסקאות נדל"ן לכאורה, בעיקר במחוז ווסטצ'סטר ובברונקס, אך גם במדינות אחרות בארצות הברית. המודל שהציע היה מוכר היטב בשוק האמריקני: רכישת נכס, שיפוצו והשבחתו, ולאחר מכן מכירתו במחיר גבוה יותר. בשפה המקצועית קוראים לכך "פיקס אנד פליפ", אחד ממסלולי ההשקעה הפופולריים בענף הנדל"ן.
אחד המקרים המפורטים בתלונה ממחיש כיצד פעלה לכאורה השיטה. בשנת 2020 פנה לאוב לתושב ווסטצ'סטר שהכיר אותו במשך שנים והציע לו להשקיע בנכסים המיועדים לשיפוץ ולמכירה. לפי הדיווחים על מסמכי החקירה, הוא סיפר שגם בני משפחתו משתתפים בעסקאות והציע למשקיע תשואה של כ-45 אחוזים.
המשקיע העביר בתחילה כ-250 אלף דולר. לאחר שהחל לקבל תשלומים חודשיים שנראו כמו ריבית על השקעתו, הוא ובני משפחתו הגדילו את הסכומים שהעבירו ללאוב. במשך השנים הצטברו ההעברות למיליוני דולרים, עבור עסקאות לכאורה גם בווירג'יניה, בטקסס ובפלורידה.
מבחינת החוקרים, התשלומים הראשונים הללו היו חלק משמעותי מהמנגנון. משקיע שמקבל כסף בחזרה עשוי להאמין שהעסקה מצליחה, ואף להמליץ לאחרים להשתתף בה. אלא שלפי התביעה, חלק מהתשלומים למשקיעים ותיקים הגיעו מכספם של משקיעים חדשים, במתכונת המזכירה הונאת פונזי.
המקרה הבולט ביותר התרחש ביולי 2025. לאוב הציע לאותו משקיע להשתתף ברכישת בית באזור בדפורד שבמחוז ווסטצ'סטר. הוא תיאר תוכנית לרכישת הנכס, שיפוצו ומכירתו ברווח, ואף העביר מסמך התחייבות חתום בסכום של כ-900 אלף דולר.
ב-14 ביולי העביר המשקיע ללאוב כ-325 אלף דולר, מתוך אמונה שהכסף ישמש לרכישת הבית. אלא שכאשר החוקרים פנו בהמשך לבעל הנכס, התגלתה תמונה שונה לחלוטין: בעל הבית סיפר שלאוב אמנם ביקר במקום כמה פעמים, אך מעולם לא הגיש הצעת רכישה. הבית נותר מוצע למכירה במהלך 2025, ולאוב מעולם לא היה בעליו.
לפי התביעה, זו לא הייתה תקלה בעסקה בודדת אלא חלק מדפוס פעולה רחב. לאוב המשיך להציע השקעות חדשות, גם כאשר הכספים שהתקבלו בעסקאות קודמות לא שימשו למטרות שהובטחו. בדיקת חשבונות הבנק העלתה, לטענת החוקרים, שכספי המשקיעים הועברו בין חשבונות ושימשו בין היתר לתשלומים למשקיעים אחרים, לרכישות אישיות ולהימורים.
אחד הפרטים המשמעותיים בחקירה הוא שיחת טלפון שהוקלטה ובה, לפי הודעת משרד המשפטים, הודה לאוב בפני אחד המשקיעים שלא השתמש בכספים לרכישת הנכסים כפי שהבטיח. עבור החוקרים, מדובר בראיה חשובה במיוחד, משום שהיא נוגעת ישירות לפער בין ההבטחות שנמסרו למשקיעים לבין השימוש שנעשה בכספם בפועל.
לפי דיווח מקומי שהתבסס על התלונה הפלילית, שלושה קורבנות בלבד הפסידו יחד כ-5.76 מיליון דולר. בהודעה הרשמית של משרד המשפטים נמסר כי הנזק הכולל לקורבנות עולה על חמישה מיליון דולר. בשלב זה לא ברור אם כל הכספים שנלקחו הוצאו, או אם ניתן יהיה להשיב חלק מהם במסגרת ההליכים המשפטיים.
התובע הפדרלי של המחוז הדרומי בניו יורק, ג'יימי מקדונלד, הדגיש עם פרסום האישומים כי הפרשה ממחישה כיצד קשרי אמון אישיים עלולים להפוך לכלי בידי מי שמבקש להוציא כספים מאחרים. לדבריו, לאוב ניצל לכאורה מערכות יחסים ארוכות שנים כדי לשכנע אנשים למסור לידיו מיליוני דולרים עבור עסקאות נדל"ן שמעולם לא התממשו.
גם דרנל אדוארדס, המפקח בפועל של שירות הפיקוח על הדואר האמריקני בניו יורק, הדגיש את השימוש במסמכים מזויפים כאמצעי להענקת אמינות לעסקאות. לדבריו, התיעוד שהוצג למשקיעים נועד ליצור מראית עין של פעילות עסקית חוקית, אף שהכספים לא הושקעו כפי שהובטח.
הפרשה מעוררת עניין מיוחד בקרב משקיעי נדל"ן בארצות הברית, לרבות ישראלים הפועלים בענף השיפוצים וההשבחה. בשנים האחרונות הפכו עסקאות פיקס אנד פליפ לאפיק השקעה מוכר, גם עבור אנשים שאינם קבלנים מקצועיים. לעיתים ההשקעה נעשית באמצעות שותף מקומי שאמור לאתר את הנכס, לנהל את השיפוץ ולבצע את המכירה.
אלא שהמקרה הנוכחי מדגיש את החשיבות של בדיקה עצמאית לפני העברת כספים. תצלומים של בית, תוכנית שיפוץ, הסכם חתום או היכרות אישית ארוכת שנים אינם מוכיחים שהנכס אכן נרכש. בדיקת רישומי הבעלות, אימות ההתקשרות עם מוכר הנכס, שימוש בחשבון נאמנות ופיקוח על העברות הכספים עשויים לצמצם את הסיכון.
בינתיים, לאוב עומד בפני הליך פלילי פדרלי. הוא מואשם בעבירה אחת של הונאה באמצעות תקשורת אלקטרונית, והתביעה טרם הוכיחה את טענותיה בבית המשפט. העונש המרבי הקבוע בחוק הוא 20 שנות מאסר, אך במקרה של הרשעה העונש בפועל ייקבע בידי השופט.
עבור האנשים שהכירו אותו במשך שנים והפקידו בידיו את חסכונותיהם, השאלה הגדולה כעת אינה רק כמה שנות מאסר הוא עלול לקבל, אלא האם יראו אי פעם שוב את הכסף. מה שהוצג כהזדמנות להרוויח משיפוץ בתים הפך, על פי החשד, לפרשה של מסמכים מזויפים, תשלומים מכספי משקיעים אחרים והפסדים של מיליוני דולרים.
