מי שמסוגל לרכוש דירה בפרויקט One Beverly Hills כבר צריך להגיע עם תקציב שמתחיל באזור 15 מיליון דולר ויכול לטפס עד כ-200 מיליון. אבל מתברר שגם זה לא סוף הסיפור. היזם מציע לרוכשים להפוך, למעשה, גם למלווים של הפרויקט - ולהעביר לו סכומים נוספים באמצעות כלי מימון חריג המכונה "Founder Bonds".
הפרויקט, שמוקם על שטח של 17.5 אקרים בין שדרות וילשייר וסנטה מוניקה בבוורלי הילס, נחשב לאחד ממיזמי הנדל"ן הפרטיים היקרים ביותר הנמצאים כיום בבנייה בארצות הברית. הוא כולל מגדלי מגורים, מלון אמן יוקרתי, מסעדות, חנויות, מועדון פרטי ושטחים ירוקים וגנים בוטניים רחבי ידיים. העלות הכוללת מוערכת בכ-10 מיליארד דולר.
לפי הוול סטריט ג'ורנל, הרוכשים מקבלים אפשרות לרכוש אג"ח ייעודיות של הפרויקט, שמציעות תשואה של 5%. מדובר למעשה בחוב זוטר - כלומר, במקרה שהפרויקט ייקלע לקשיים, בעלי האג"ח האלה נמצאים מאחורי גופים פיננסיים גדולים שכבר הזרימו מיליארדים.
ההשתתפות אינה מוגדרת כחובה, אבל לפי הדיווח כל הרוכשים עד כה בחרו להשתתף. במקרים רבים, סכום ההשקעה באג"ח הגיע לכ-30% ממחיר הדירה עצמה. המשמעות היא שרוכש דירה של 20 מיליון דולר עשוי, למשל, להעביר ליזם עוד מיליונים כהלוואה נפרדת.
רוכשי הדירות נכנסים מתחת לשכבות חוב עצומות שכבר קיימות. זה בדיוק מה שמטריד חלק מהמומחים. 5% תשואה עשויים להישמע אטרקטיביים במבט ראשון, אבל כאשר החוב זוטר והפרויקט עצום ומורכב, יש מי שטוענים שהתשואה אינה גבוהה מספיק ביחס לסיכון - במיוחד בתקופה שבה תשואות אג"ח ממשלתיות ארוכות כבר נמצאות ברמות גבוהות יחסית.
למה בכלל צריך את הכסף הזה? בקליפורניה קיימות מגבלות על האופן שבו יזמים יכולים להשתמש בכספי מקדמות של רוכשי דירות לפני השלמת הפרויקט. כלי האג"ח מאפשר ליזם לקבל הון מהרוכשים עצמם, אבל בצורה משפטית ופיננסית שונה ממקדמה רגילה על דירה.
המהלך בולט במיוחד משום שהפרויקט כבר השיג מימון עצום ממקורות מוסדיים. במרץ השנה הודיעו היזמים על חבילת מימון של 4.3 מיליארד דולר: 2.8 מיליארד דולר בהלוואה בכירה בהובלת ג'יי.פי. מורגן ועוד 1.5 מיליארד דולר בהלוואת מזנין של VICI Properties
במילים אחרות, רוכשי הדירות נכנסים מתחת לשכבות חוב עצומות שכבר קיימות. זה בדיוק מה שמטריד חלק מהמומחים. 5% תשואה עשויים להישמע אטרקטיביים במבט ראשון, אבל כאשר החוב זוטר והפרויקט עצום ומורכב, יש מי שטוענים שהתשואה אינה גבוהה מספיק ביחס לסיכון - במיוחד בתקופה שבה תשואות אג"ח ממשלתיות ארוכות כבר נמצאות ברמות גבוהות יחסית.
מצד שני, היזם מסתמך על העובדה שקהל היעד של One Beverly Hills אינו בדיוק משקיע ממוצע. מדובר ברוכשים אולטרה-עשירים, רבים מהם בינלאומיים, שעבורם עצם ההשתתפות בפרויקט ומעמד ה-"Founder" עשויים להיות חלק מהאטרקציה.
עד כה נראה שהביקוש חזק. לפי הדיווח, יותר ממיליארד דולר בדירות כבר נמצאים תחת חוזה. היזם Cain, שמפתח את הפרויקט יחד עם שותפים, טוען כי הביקוש מצד קונים ומותגי יוקרה בינלאומיים מוכיח את חוזקו של השוק בבוורלי הילס.
הפרויקט כולל גם את מלון Aman Beverly Hills, מגורי אמן ממותגים, מועדון אמן, חידוש של מלון Beverly Hilton, כ-1,800 מקומות חניה תת-קרקעיים וכ-10 אקרים של גנים ושטחים פתוחים. לפי לוחות הזמנים הנוכחיים, חלקים מהמתחם יתחילו להיפתח ב-2027 והשלמתו צפויה בהמשך, סביב 2028
המודל יוצא הדופן הופך את הרוכשים ליותר מסתם לקוחות. הם קונים דירה, קונים גישה למותגי היוקרה של הפרויקט - ובאותו זמן גם עוזרים לממן את הבנייה.
בפרויקט שבו דירה יכולה לעלות כמו בניין שלם, מסתבר שגם מי שמביא 100 או 200 מיליון דולר עדיין יכול לשמוע מהיזם בקשה נוספת: עכשיו, תלווה לנו קצת כסף.
