במרכז בוקה רטון, לא רחוק מהחופים ומהשכונות שבהן נמכרות דירות בעשרות מיליוני דולרים, עומדים שני מגדלים שהיו אמורים להיות סמל נוסף לפריחת הנדל"ן היוקרתי של דרום פלורידה. במקום זאת, הם הפכו בשנים האחרונות לתזכורת יקרה במיוחד למה שעלול לקרות כאשר פרויקט ענק נתקע בין יזם, מלווים, קבלנים ורוכשים שכבר הוציאו מיליונים.
זהו פרויקט ויה מיזנר, מתחם בשווי מתוכנן של כ־1.5 מיליארד דולר, שבמרכזו המלון ומגדל המגורים של מנדרין אוריינטל. כאשר התוכנית הוצגה לפני יותר מעשור, היא תוארה כמעין "נווה מדבר עירוני" בלב בוקה רטון. מתחם של כ־2.3 מיליון רגל רבועה היה אמור לכלול בניין דירות, מלון יוקרה ומגדל מגורים ממותג של מנדרין אוריינטל.
בניין הדירות הושלם. המלון ומגדל המגורים - לא.
התמונה שהיזם מצייר בתביעה קשה במיוחד. לטענתו, עצירת העבודות הותירה את המגדל חשוף לנזקי מים ועובש, והיעדר מימון אף פגע באבטחת האתר והותיר אותו חשוף לחדירה, ונדליזם וגניבות. גם הטענות האלה נמצאות במחלוקת משפטית.
שבע שנים לאחר שהחלה הבנייה בשני המגדלים, העבודה נעצרה והפרויקט שקוע בשורה של הליכים משפטיים בפלורידה, בניו יורק ובבית המשפט הפדרלי לפשיטות רגל. במקביל, סכומי כסף עצומים תלויים באוויר: הלוואה שהחוב הנתבע בגינה מגיע לכ־418 מיליון דולר, שעבודים של קבלנים בהיקף של כ־44 מיליון דולר, יותר מ־325 מיליון דולר בחוזי מכירה מוקדמים - ופיקדונות של רוכשים שחלקם מגיעים למיליוני דולרים.
ביום חמישי, 1 באוקטובר, קיבל היזם Penn-Florida ניצחון זמני חשוב. בית משפט במדינת ניו יורק מנע מהמלווה, חברה הקשורה ל־Madison Realty Capital, להשתלט בשלב זה על מניות החברה המחזיקה בפרויקט ולמכור אותן במסגרת הליך מימוש בטוחות.
ההחלטה אינה מסיימת את הסכסוך ואינה מבטלת את הליך עיקול המשכנתה המתנהל בפלורידה. היא רק מונעת, לעת עתה, מהמלווים להשתמש במסלול נפרד ומהיר יותר כדי לקחת לידיהם את השליטה בחברה המחזיקה במגדל.
מאחורי המאבק המשפטי מסתתרת מלחמה חריפה בהרבה על השאלה מי אחראי לכך שאחד מפרויקטי היוקרה הבולטים בבוקה רטון עדיין אינו גמור.
בחודש יולי הגיש המלווה תביעת עיקול בבית המשפט של מחוז פאלם ביץ'. לפי התביעה, החוב על הלוואת הבנייה הגיע לכ־417.7 מיליון דולר, לאחר שהיזם הפסיק לשלם ריבית ונכשל בפירעון ההלוואה במועד.
ההלוואה המקורית, שנחתמה במסגרת מימון מחדש ב־2023, עמדה על עד 270 מיליון דולר. אלא שלפי תביעת המלווים, לאחר ריבית, מקדמות, עמלות וסכומים נוספים, החוב תפח לכמעט 418 מיליון דולר.
המלווה טוען כי היזם הפסיק לשלם את תשלומי הריבית החודשיים החל מיוני 2024, לא השלים את הפרויקט במועד שנקבע ולא פרע את ההלוואה כאשר הגיעה לפירעון. אלה טענות משפטיות שטרם הוכרעו.
Penn-Florida משיבה בגרסה הפוכה כמעט לחלוטין.
בתביעה שהגישה בניו יורק טוענת החברה כי המלווה עצמו יצר למעשה את התנאים שהובילו למשבר. לטענתה, Madison הפסיקה בשלב מסוים להזרים את מלוא הכספים לפרויקט, ולאחר מכן דרשה לקבל שליטה רחבה על עבודות הבנייה.
לפי גרסת היזם, מה שהתרחש לאחר מכן היה "ניהול כושל באופן חמור". החברה טוענת כי קבלנים וספקים הפסיקו לקבל תשלומים, העבודה נעצרה, ובסופו של דבר נרשמו נגד הנכס שעבודים בהיקף כולל של כ־44 מיליון דולר.
אחת התביעות לבדה ממחישה את היקף הבעיה. חברת הבנייה Strategic Group Builders טוענת כי לא שולמו לה כ־24.1 מיליון דולר עבור עבודתה בפרויקט. היא רשמה שעבוד על הנכס ופנתה לבית המשפט כדי לגבות את הכסף. גם קבלני משנה נוספים הגישו תביעות בגין עבודות שלטענתם לא שולמו.
Penn-Florida אף טוענת כי במהלך התקופה שבה המלווה היה מעורב בניהול הבנייה, גורם מטעם Madison הורה לאיש בחברת ייעוץ שפיקחה על הפרויקט "לרסק את הפרויקט". זו טענה המופיעה בתביעת היזם ולא קביעה של בית המשפט. עורך דין שייצג את Madison אמר בעבר כי אינו יכול להגיב על ההליך.
התמונה שהיזם מצייר בתביעה קשה במיוחד. לטענתו, עצירת העבודות הותירה את המגדל חשוף לנזקי מים ועובש, והיעדר מימון אף פגע באבטחת האתר והותיר אותו חשוף לחדירה, ונדליזם וגניבות. גם הטענות האלה נמצאות במחלוקת משפטית.
אלא שהקרב בין שתי חברות ענק הוא רק חלק מהסיפור. מאחוריהן נמצאים האנשים שכבר קנו דירות.
יותר מ־90 רוכשים חתמו על חוזים מוקדמים לרכישת דירות במגדל המגורים. השווי הכולל של העסקאות הללו עולה על 325 מיליון דולר. מחירי הדירות בפרויקט נעים, לפי דיווחים קודמים, מכ־2 מיליון דולר ועד כ־23 מיליון דולר ליחידה.
חלק מהרוכשים חיכו במשך שנים.
אחרים הפסיקו לחכות והלכו לבית המשפט.
בין המקרים הבולטים נמצא זוג שרכש דירה ב־2022 והפקיד 1.98 מיליון דולר. לאחר שהדירה לא הושלמה במועד שנקבע בחוזה, בני הזוג פנו לבית המשפט בדרישה לבטל את העסקה ולקבל את כספם בחזרה. שופט במחוז פאלם ביץ' פסק לטובתם ואפשר להם לדרוש את החזרת הפיקדון מחברות הטייטל המחזיקות בכסף. היזם ביקש דיון מחדש בהחלטה.
זוג אחר הגיע להסדר לאחר שהפקיד 1.65 מיליון דולר. על פי תנאי ההסדר שפורסמו, הוא אמור לקבל 2.1 מיליון דולר, בכפוף לתנאים וללוחות הזמנים שנקבעו.
במקרה נוסף, זוג מבוקה רטון הגיש תביעה להשבת פיקדון של 2.6 מיליון דולר ששולם עבור דירה שמחירה 8.7 מיליון דולר.
עבור הרוכשים, הסכסוך בין היזם למלווה אינו דיון פיננסי מופשט. השאלה מי שולט בפרויקט, מי יקבל את כספי המכירה ומה יהיה מעמדם של הפיקדונות עלולה לקבוע אם יקבלו בסופו של דבר את דירת היוקרה שעליה חתמו - או את כספם בחזרה.
לכך מתווסף עוד סיבוך משמעותי: המלון הסמוך.
גם מגדל המלון של מנדרין אוריינטל אינו גמור. החברה המחזיקה בו, הקשורה ל־Penn-Florida, הגישה בדצמבר 2025 בקשה להגנה במסגרת פרק 11 של חוק פשיטות הרגל. המלון אמור לכלול יותר מ־160 חדרים וסוויטות, מסעדות, ספא ומועדון פרטי, שחלק מהשירותים בו נועדו גם לדיירי מגדל המגורים.
הקשר בין שני המגדלים חשוב במיוחד משום שהמותג והשירותים של מנדרין אוריינטל הם חלק מרכזי מהאטרקטיביות של הדירות. הרוכשים לא שילמו מיליוני דולרים רק עבור ארבעה קירות בבוקה רטון - הם קנו הבטחה לחוויית מגורים של מלון יוקרה בינלאומי.
וכעת גם עתידו של החיבור הזה עומד במרכז סימני השאלה.
Penn-Florida מצדה ממשיכה לטעון כי הפרויקט ניתן להצלה. החברה מסרה בעבר כי חלק ניכר מהעבודות הפנימיות כבר הושלם, כולל מטבחים, רצפות וחדרי אמבטיה בדירות רבות, וכי לאחר חזרה מלאה של הבנייה יידרשו על פי הערכתה חודשים נוספים להשלמת המגדל.
אבל נכון לעכשיו, אין מועד ברור שבו העבודה תחזור לקצב מלא.
ההחלטה בניו יורק מעניקה ליזם זמן נוסף, אך אינה מוחקת את תביעת העיקול של כמעט 418 מיליון דולר בפלורידה, אינה מעלימה את השעבודים של הקבלנים ואינה פותרת את המאבקים עם הרוכשים.
וכך, במקום מגדל נוצץ המאוכלס בעשירי דרום פלורידה, עומד בלב בוקה רטון פרויקט יוקרה לא גמור - מוקף בתביעות, חובות ורוכשים שמחכים כבר שנים.
המספרים לבדם מספרים את הסיפור: כמעט 418 מיליון דולר בחוב הנתבע על ידי המלווים, כ־44 מיליון דולר בשעבודים של קבלנים, יותר מ־325 מיליון דולר בחוזי רכישה מוקדמים, ופיקדונות אישיים שמגיעים במקרים מסוימים למיליוני דולרים.
ומה שהיה אמור להיות אחת הכתובות היוקרתיות ביותר בבוקה רטון הפך בינתיים לאחת מזירות הנדל"ן המסובכות ביותר בדרום פלורידה.
