עבור קבלנים, יזמים ורוכשי דירות ברחבי ארצות הברית, הרגולציה הפכה לאחד המרכיבים היקרים ביותר בכל פרויקט בנייה. לפי דו"ח חדש של האיגוד הלאומי של בוני הבתים, יותר מרבע ממחירו של בית פרטי חדש אינו נובע מחומרי גלם, עבודה או רווח יזמי, אלא מהוצאות רגולטוריות, תקנים, אגרות והליכי אישור.
לפי הדו"ח, העלות הממוצעת של הרגולציה מסתכמת כיום ב־131,734 דולר לכל בית חדש, שהם 26.4% ממחיר מכירה ממוצע של 499,500 דולר. המשמעות פשוטה: על כל ארבעה דולרים שמשלם רוכש הבית, דולר אחד מיועד לכיסוי דרישות רגולטוריות לפני שהקבלן רואה רווח.
הנתון הזה משקף עלייה חדה במיוחד בתוך חמש שנים. בשנת 2021 עמדה העלות הרגולטורית על 93,870 דולר לבית, כך שבתוך זמן קצר זינק הנטל ביותר מ־40%. באיגוד מייחסים חלק גדול מההתייקרות לעליית מחירי הקרקע, חומרי הבנייה והמימון בתקופת מגפת הקורונה, אך גם להחמרת התקנים והדרישות מצד הרשויות.
לפי הדו"ח, העלות הממוצעת של הרגולציה מסתכמת כיום ב־131,734 דולר לכל בית חדש, שהם 26.4% ממחיר מכירה ממוצע של 499,500 דולר. המשמעות פשוטה: על כל ארבעה דולרים שמשלם רוכש הבית, דולר אחד מיועד לכיסוי דרישות רגולטוריות לפני שהקבלן רואה רווח.
הדו"ח מבחין בין שני שלבים מרכזיים. בשלב פיתוח הקרקע – הכולל תכנון, אישורים, היתרים ואגרות – עלו העלויות מ־41,330 דולר ל־46,795 דולר לבית. אולם הזינוק המשמעותי נרשם דווקא במהלך הבנייה עצמה, שם קפצו העלויות הרגולטוריות מ־52,540 דולר ל־84,939 דולר – עלייה של יותר מ־61%.
עבור קבלנים המנהלים כמה פרויקטים במקביל, המשמעות אינה מסתכמת רק בהוצאות ישירות. עיכובים בקבלת היתרים מאריכים את משך הפרויקט, מגדילים את הוצאות המימון ומקפיאים הון לתקופות ארוכות. לפי נתוני האיגוד, חולפים בממוצע יותר מ־15 חודשים מהגשת תוכנית הפיתוח ועד שניתן להתחיל בעבודות, ולאחר מכן חולפים עוד כ־11 וחצי חודשים עד שהמגרש המפותח נמכר לקבלן.
גם תקני הבנייה הפכו לגורם מרכזי בהתייקרות. לפי הדו"ח, השינויים בתקנים מוסיפים כיום כ־40 אלף דולר לכל בית חדש – כמעט 67% יותר מאשר לפני חמש שנים. בנוסף, דמי הפיתוח שמשלמים קבלנים לרשויות לאחר רכישת הקרקע עלו בכ־65%, וגם עלויות התכנון האדריכלי רשמו זינוק משמעותי.
האיגוד הלאומי של בוני הבתים טוען כי הרגולציה הפכה לאחד החסמים המרכזיים בפני הגדלת היצע הדיור ולהוזלת מחירי הבתים. לטענתו, כל דרישה חדשה, גם אם היא מוצדקת בפני עצמה, מצטרפת לשורה ארוכה של עלויות שמייקרות את הפרויקט כולו ובסופו של דבר מתגלגלות אל הקונה.
עם זאת, חשוב להציג גם את הצד השני של התמונה. האיגוד הוא גוף המייצג את ענף הבנייה, ולכן יש לו אינטרס ברור להבליט את הנטל הרגולטורי. בנוסף, חלק משמעותי מהעלויות אינו נובע מבירוקרטיה בלבד. אגרות רבות מממנות כבישים, מערכות מים וביוב, בתי ספר, פארקים ותשתיות ציבוריות, בעוד שתקני הבנייה המחמירים נועדו לשפר את בטיחות המבנים, את עמידותם בפני אסונות טבע ואת יעילותם האנרגטית.
עבור אלפי קבלנים, יזמים ובעלי חברות בנייה – ובהם גם רבים מהישראלים הפעילים בענף בארצות הברית – הנתונים הללו הם הרבה יותר ממחקר תיאורטי. הם משפיעים על תמחור כל פרויקט, על היכולת להתמודד במכרזים ועל הרווחיות של כל עסקה. בשוק שבו הריבית עדיין גבוהה, מחירי הקרקע ממשיכים לטפס והביקוש לדיור אינו נחלש, כל חודש של עיכוב וכל דרישה רגולטורית נוספת עלולים להפוך פרויקט רווחי לפרויקט גבולי.
גם שוק הנדל"ן הרחב מאותת על שינויי כיוון. השבוע הודיעה חברת הנדל"ן המקוונת זילו על פיטורי יותר מ־500 עובדים במסגרת מהלך התייעלות. אף שאין קשר ישיר בין המהלך לבין דו"ח הרגולציה, הוא משקף את הלחץ הגובר בענף, שבו חברות בנייה, יזמים ופלטפורמות נדל"ן מחפשים דרכים לצמצם עלויות ולהתאים את עצמם למציאות כלכלית מורכבת יותר.
