לפני כחמש שנים תכנן סטיב אלוי, מנכ”ל חברת הבנייה למגורים סטנלי מרטין, להקים 516 בתים חדשים באזור בריסטו שבווירג’יניה. הקרקע הייתה זמינה, האזור התפתח והביקוש לדיור היה גבוה. אלא שכאשר בחן את הסביבה גילה כי הקרקעות הסמוכות אינן נרכשות בידי יזמי מגורים, אלא בידי ענקיות הטכנולוגיה – מיקרוסופט וגוגל – לצורך הקמת מרכזי נתונים ענקיים המזינים את מהפכת הבינה המלאכותית.
בסופו של דבר הצטרף גם הוא לגל העסקאות: בשנת 2025 מכרה חברתו לאמזון קרקע שנרכשה שנים קודם בכ־50 מיליון דולר, תמורת כ־700 מיליון דולר – אחת מעסקאות הקרקע הפנויות הגדולות שנרשמו אי פעם בארצות הברית. “שם הבנו לראשונה שאולי המקום הזה כבר לא מיועד לבתים,” אמר אלוי.
הפער הכלכלי בין שימושי הקרקע הפך בלתי ניתן לגישור. בטקסס, לאורך כביש 67 סמוך לדאלאס, קרקעות שנמכרו לפני שלוש שנים ב־20–40 אלף דולר לדונם נסחרות כיום בכ־350 אלף דולר לדונם. “אין שום מודל כלכלי שבו יזם מגורים יכול להתחרות במחירים כאלה,” אמר סקוט פינפר, יזם נדל”ן מקומי. באילינוי רכשה חברת סטרים דאטה סנטרס שכונת מגורים שלמה בגרוב וילג’, הרסה 55 בתים ששילמה על כל אחד מהם כ־מיליון דולר, והקימה במקומם שלושה מרכזי נתונים בשטח כולל של יותר משני מיליון רגל רבועה. במחוז פרינס ויליאם נמכר פיתוח עם זכויות ל־250 יחידות דיור תמורת 31 מיליון דולר ליזם מרכזי נתונים, וחברת אן־טי־טי שילמה 257 מיליון דולר על קרקע פנויה סמוכה. ספסרי קרקעות מציעים כיום עד מיליון דולר לדונם, ואדמות כפריות שמחירן היה עשרות אלפי דולרים מגיעות ל־3 מיליון דולר לדונם.
צפון וירג’יניה הפכה בעשור האחרון לבירת מרכזי הנתונים העולמית. תשתיות חשמל רחבות היקף, פריסת סיבים אופטיים מתקופת בועת הדוט־קום ונגישות קרקעית יצרו תנאים אידאליים למתקני מחשוב עתירי אנרגיה. במחוז לאודון התגבשה “סמטת מרכזי הנתונים” – ריכוז מתקנים שאין לו תקדים עולמי – ובמחוז פרינס ויליאם הסמוך מתנהלת תחרות עזה על כל דונם פנוי. בין השנים 2022 ל־2024 הוקמו באזור פי אחד וחצי יותר מרכזי נתונים מאשר בכל תשע השנים שקדמו להן יחד.
במקביל, משבר הדיור מחריף. לפי נתוני איגוד המתווכים של וירג’יניה, באזור חסרות כ־75 אלף יחידות דיור. ננסי פב, סוכנת נדל”ן במחוז לאודון, סיפרה כי בשנת 2025 נמכרו כ־80 אחוזים מן הנכסים במחיר המבוקש או גבוה ממנו, וברוב המקרים בתוך שבוע. “רוכשי דירה ראשונה פשוט לא מצליחים למצוא נקודת כניסה לשוק,” אמרה.
הפער הכלכלי בין שימושי הקרקע הפך בלתי ניתן לגישור. בטקסס, לאורך כביש 67 סמוך לדאלאס, קרקעות שנמכרו לפני שלוש שנים ב־20–40 אלף דולר לדונם נסחרות כיום בכ־350 אלף דולר לדונם. “אין שום מודל כלכלי שבו יזם מגורים יכול להתחרות במחירים כאלה,” אמר סקוט פינפר, יזם נדל”ן מקומי. באילינוי רכשה חברת סטרים דאטה סנטרס שכונת מגורים שלמה בגרוב וילג’, הרסה 55 בתים ששילמה על כל אחד מהם כ־מיליון דולר, והקימה במקומם שלושה מרכזי נתונים בשטח כולל של יותר משני מיליון רגל רבועה. במחוז פרינס ויליאם נמכר פיתוח עם זכויות ל־250 יחידות דיור תמורת 31 מיליון דולר ליזם מרכזי נתונים, וחברת אן־טי־טי שילמה 257 מיליון דולר על קרקע פנויה סמוכה. ספסרי קרקעות מציעים כיום עד מיליון דולר לדונם, ואדמות כפריות שמחירן היה עשרות אלפי דולרים מגיעות ל־3 מיליון דולר לדונם.
ההתנגדות הציבורית גוברת, אך אינה אחידה. במחוז הנובר סמוך לריצ’מונד נבלמה אשתקד תכנית להקמת 900 בתים בעקבות מחאת שכנים. כאשר יזם חזר עם תכנית חלופית להקמת עשרה מרכזי נתונים, יצאו יותר ממאה תושבים להפגנה מחוץ לבניין העירייה, החזיקו שלטים “גדלו עגבניות, לא מרכזי נתונים”, והשתתפו בדיון ציבורי ממושך. ועדת התכנון דחתה את התכנית ברוב מוחץ. ג’נין לוסון, מפקחת מחוז לשעבר, סיפרה כי הבינה שהמצב יוצא משליטה כאשר נוכחה שהקהילה מעדיפה בנייה למגורים על פני מתקני מחשוב; היא הפסידה בבחירות ב־2023 ומייחסת חלק מן הכישלון לתמיכתה במיזמי מרכזי הנתונים.
ההשפעה חורגת מעבר לקרקע. ענקיות הטכנולוגיה מתחרות גם על חומרי גלם וכוח אדם, ומושכות קבלנים, חשמלאים ועובדי תשתיות לפרויקטים עתירי תקציב. “כשאתה מתחרה באמזון, הם מתקינים חיווט במבנה אחד בהיקף גדול יותר מכל מה שהתקנתי בכל פרויקטי המגורים שלי יחד,” אמר ניל קובל, קבלן מג’ורג’יה. דוח של קרן הגידור ברידג’ווטר הזהיר לאחרונה כי דרישות המימון של מרכזי הנתונים עלולות לייקר את עלות ההון לענפים אחרים – ובהם בנייה למגורים – ולהאט אותם עוד יותר.
כך, בעוד חנויות שכונתיות נסגרות ובעליהן מוכרים קרקע ליזמי מרכזי נתונים בעסקאות של מאות מיליוני דולרים, מתחדדת הדילמה הציבורית: מהפכת הבינה המלאכותית מניעה צמיחה כלכלית, אך במקביל דוחקת את פתרונות הדיור לשוליים. ללא התערבות תכנונית ומדיניות קרקע מאוזנת, מזהירים מומחים, התחרות בין “בתים לדאטה” עלולה להפוך למאבק אבוד עבור משפחות המבקשות קורת גג.
