נתון אחד, שפרסם השבוע האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן בארצות הברית, ממחיש בעוצמה את עומק המשבר בשוק הדיור: בינואר 2026 צנחו מכירות הבתים מיד שנייה ב־8.4 אחוזים לעומת דצמבר – הירידה החודשית החדה ביותר מאז שנת 2022. קצב המכירות השנתי המתואם ירד ל־3.91 מיליון יחידות, ירידה של 4.4 אחוזים בהשוואה לינואר 2025. הנתון היה חריף כמעט פי שניים מן התחזיות המוקדמות של כלכלני השוק, שציפו לירידה מתונה בהרבה. לאחר שלושה חודשים רצופים של התאוששות זהירה, שבהם נרשמה עלייה במספר העסקאות, חזר השוק בינואר והציב סימן שאלה גדול מעל יכולתו להשתקם בטווח הקצר.
לורנס יון, הכלכלן הראשי של האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן, תיאר את המצב במילים פשוטות וחדות: “התנועה כמעט שאינה מתרחשת. האמריקאים תקועים.” לדבריו, משפחות רבות אינן מצליחות לנוע במעלה סולם הדיור – משכירות לבעלות – ובכך הן מחמיצות מנגנון מרכזי של צבירת הון, מה שמעמיק לאורך זמן פערים כלכליים וחברתיים. בארצות הברית, בעלות על בית אינה רק נכס פיננסי אלא גם עוגן של יציבות, ביטחון כלכלי לעתיד וסמל מרכזי של ה”חלום האמריקאי”. כאשר המעבר לבעלות נחסם, גם ניידות גאוגרפית ותעסוקתית נפגעת: משפחות מתקשות להתקרב למקומות עבודה, למסגרות חינוך טובות יותר או לקרובי משפחה, ונשארות במקומן מכורח המציאות הכלכלית ולא מבחירה.
בארצות הברית, בעלות על בית אינה רק נכס פיננסי אלא גם עוגן של יציבות, ביטחון כלכלי לעתיד וסמל מרכזי של ה”חלום האמריקאי”. כאשר המעבר לבעלות נחסם, גם ניידות גאוגרפית ותעסוקתית נפגעת: משפחות מתקשות להתקרב למקומות עבודה, למסגרות חינוך טובות יותר או לקרובי משפחה, ונשארות במקומן מכורח המציאות הכלכלית ולא מבחירה.
שורשי הקיפאון נעוצים בשילוב של שני לחצים מקבילים. מצד אחד, מחירי הבתים נותרו גבוהים: מחיר החציון של בית מיד שנייה ברחבי ארצות הברית עמד בינואר על 396,800 דולר – עלייה של 0.9 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. עבור חלק ניכר מן האוכלוסייה, תג מחיר הקרוב ל־400 אלף דולר מרחיק את האפשרות לרכישה, גם כאשר תנאי האשראי משתפרים במעט. מצד שני, היצע הבתים למכירה מצומצם מאוד. כאשר מספר הנכסים בשוק נמוך, גם ירידה בביקוש אינה מביאה לירידת מחירים משמעותית. לכך מתווספת תופעה של “נעילת ריבית”: בעלי בתים רבים מחזיקים במשכנתאות בריביות נמוכות שנלקחו בשנות מגפת הקורונה, ומעדיפים להישאר בנכסיהם הנוכחיים במקום למכור ולעבור לשוק שבו הריביות גבוהות יותר. התוצאה היא מחזור קפוא שבו גם קונים פוטנציאליים וגם מוכרים פוטנציאליים נותרים תקועים במקומם.
במקביל, שוק השכירות מוסיף ללחוץ על משקי הבית. שכר הדירה בערים הגדולות ממשיך לטפס, ולעיתים בקצב מהיר יותר מעליית השכר. עבור מי שאינו מסוגל לרכוש בית, השכירות הופכת לנטל כבד ההולך ותופח. עלויות שכירות גבוהות פוגעות ביכולת לחסוך הון עצמי לרכישת דירה, וכך נוצר מעגל שמנציח את מצבו של השוכר לאורך שנים. על רקע זה מדברים מומחי נדל"ן על “משבר דיור חדש”: לא בועת אשראי כמו במשבר 2008, ולא אינפלציית ריבית חריפה כפי שנראתה בעשורים קודמים, אלא משבר של מחסור בהיצע ושל פער מתמשך בין מחירי הנכסים לבין כוח הקנייה של הציבור.
החודשים הקרובים צפויים לשמש מדד מכריע לכיוון שאליו יפנה השוק. עונת האביב היא באופן מסורתי התקופה הפעילה ביותר בענף הנדל"ן האמריקאי, כאשר משפחות רבות מנסות להשלים עסקאות לפני תחילת שנת הלימודים. אם גם בעונת השיא הזו לא תירשם התאוששות משמעותית, הדבר עלול להעיד על בעיה מבנית עמוקה יותר בשוק הדיור. עם זאת, יש גם קולות זהירים של אופטימיות. מתווכים בשטח מצביעים על ירידות נקודתיות במחירים, על ריביות משכנתא שירדו מעט בהשוואה לשנה שעברה ועל עלייה מתונה בשכר. לטענתם, חלון הזדמנויות מצומצם נפתח עבור קונים פוטנציאליים, לפני שהתחרות על נכסים תחריף שוב.
התמונה הכוללת נותרת מורכבת. מצד אחד, קיימים סימנים לשיפור מסוים ביכולת ההשגה של דיור; מצד אחר, הנתונים העדכניים ממחישים עד כמה הדרך להתאוששות מלאה עוד ארוכה. שוק הדיור משמש ברומטר מרכזי לכלכלה האמריקאית, וכאשר הוא מדשדש, גם תחושת הביטחון הכלכלי של הציבור מתערערת. עבור מיליוני משפחות שממשיכות לחלום על בית משלהן, הקיפאון הנוכחי אינו רק נתון סטטיסטי – אלא מציאות יומיומית של המתנה, דחייה וחוסר ודאות.
