לוס אנג'לס ביצעה השבוע אחד ממהלכי מדיניות הדיור המשמעותיים ביותר שלה בעשורים האחרונים, כמעט מבלי שאיש הבחין בכך. ללא טקסים, הצהרות חגיגיות או כותרות רועמות, נכנסה לתוקף תקנה עירונית חדשה שעשויה לשנות את פני העיר ולהוסיף אלפי יחידות דיור למערכת הדיור המתוחה שלה – וכל זאת בלי יציקת בטון חדשה ובלי פיתוח שכונות חדשות בשולי המטרופולין.
התקנה העירונית החדשה להמרת שימושים מרחיבה באופן ניכר את האפשרות להפוך מבנים מסחריים ריקים למגורים, ופותחת פתח לפרויקטים שבעבר נחשבו כמעט בלתי אפשריים. חברת ג'מיסון פרופרטיז כבר החלה בהמרת מגדל משרדים סמוך למרכז העיר לכ־700 דירות, לאחר שנים שבהן התקשתה למצוא שוכרי משרדים. בשכונת שרמן אוקס מקדמת חברת אי־אם־טי רזידנשל תוכנית להמרת מטה סאנקיסט גרוארס לשעבר לכ־95 יחידות דיור. המבנה הברוטליסטי, בעל הצורה המזוהה של פירמידה הפוכה, שהיה בעבר סמל לשאיפות התאגידיות של עמק סן פרננדו, צפוי להפוך למבנה מגורים.
מבנים מסחריים בני 15 שנה ומעלה יכולים לעבור הסבה למגורים באישור מנהלי ברמת הצוות המקצועי, ללא הליכי שימוע ממושכים. גם מבנים בני חמש שנים בלבד עשויים לעמוד בקריטריונים באמצעות הליך מנהלי מקוצר, במקום לעבור מסלול אישור תכנוני מלא הכרוך בביקורת שיקולית ובהליכים סביבתיים מורכבים. עבור יזמים, המשמעות היא קיצור של חודשים ואף שנים בתהליכי האישור, והפחתה משמעותית של חוסר הוודאות שהפך עד כה פרויקטים מסוג זה למסוכנים כלכלית.
החידוש אינו נעוץ רק במצב השוק, אלא בעיקר בבירוקרטיה. התקנה החדשה נשענת על מדיניות ההמרה של לוס אנג'לס משנת 1999, שסייעה בעבר להפוך את מרכז העיר מאזור משרדים הפועל בשעות העבודה בלבד לשכונת מגורים פעילה. אולם אותה מדיניות הוגבלה לבניינים ישנים במרכז העיר וסביבותיו. כעת הורחבה המדיניות לכל רחבי העיר, וסף הגיל של המבנים הזכאים להמרה הופחת באופן דרמטי.
מבנים מסחריים בני 15 שנה ומעלה יכולים לעבור הסבה למגורים באישור מנהלי ברמת הצוות המקצועי, ללא הליכי שימוע ממושכים. גם מבנים בני חמש שנים בלבד עשויים לעמוד בקריטריונים באמצעות הליך מנהלי מקוצר, במקום לעבור מסלול אישור תכנוני מלא הכרוך בביקורת שיקולית ובהליכים סביבתיים מורכבים. עבור יזמים, המשמעות היא קיצור של חודשים ואף שנים בתהליכי האישור, והפחתה משמעותית של חוסר הוודאות שהפך עד כה פרויקטים מסוג זה למסוכנים כלכלית.
הוודאות התכנונית, כך מדגישים יזמים, חשובה לא פחות מתמריצים כספיים. כאשר ניתן לצפות מראש את משך ואופי הליכי האישור, קל יותר לתכנן מימון, לגייס משקיעים ולהוציא פרויקטים אל הפועל. הצורך בכך בולט במיוחד בלוס אנג'לס, שבה שטחי משרדים ריקים מצטברים בהיקף של עשרות מיליוני רגל רבועה, לאורך צירים מרכזיים כמו שדרות וילשייר, שדרות ונטורה וחלקים מדרום העיר. רבים מהמבנים הללו אינם צפויים לשוב ולזכות לביקוש משמעותי למשרדים בעידן שלאחר הקורונה, אך עד כה, הסבתם למגורים דרשה ניווט במבוך רגולטורי של שימועים, בדיקות סביבתיות והיתרים נקודתיים.
התקנה אינה מסתפקת בהרחבת מעגל הזכאים, אלא מקלה גם על מגבלות תכנוניות שהפכו הסבות ליקרות ולא כדאיות. דרישות לגודל מינימלי של יחידות מגורים בוטלו, וניתן לשמר שטח רצפה וגובה קיימים גם אם הם חורגים מייעודי הקרקע הנוכחיים. דרישות החניה הוקפאו למעשה בהתאם למצב הקיים, ומקומות חניה עודפים יכולים להיות מוסבים ליחידות דיור או לשימושים קהילתיים. בנוסף, מתאפשרת פתיחת חצרות פנימיות, פירי אור ומעברים בתוך המבנים ללא קנסות תכנוניים בגין תוספת שטח. בפועל, מדובר בגמישות המאפשרת תכנון דירות קטנות יותר, שיפור תנאי תאורה ואוורור, והגדלת מספר היחידות במבנים שמעולם לא תוכננו למגורים.
טווח היישום של המדיניות רחב ואינו מוגבל למגדלי משרדים בלבד. מבנים תעשייתיים, מרכזי מסחר, קניונים ואף מבני חניה זכאים כעת להמרה. מתכנני העיר אף מציעים שמרכזי קניות ותיקים יכולים לעבור הסבה חלקית למגורים, תוך שמירה על שימושים מסחריים פעילים בקומת הקרקע. כדי למנוע יצירת רחובות “מתים”, התקנה מחייבת שקיפות ושימושים פעילים בחזיתות מרכזיות, וכוללת תמריצים לשימור עסקים מקומיים ותיקים. פרויקטים המשמרים שוכרים מסחריים בעלי חשיבות קהילתית עשויים לזכות בתוספת זכויות בנייה, בניסיון לאזן בין צורכי הדיור לבין שימור המרקם השכונתי.
בממסד העירוני מציגים את המהלך גם ככלי סביבתי מובהק. הסבת מבנים קיימים חוסכת הריסה, מפחיתה פסולת בנייה ומשמרת את הפחמן שכבר “כלוא” במבנים הקיימים. מעבר לכך, הגדלת היצע הדיור באזורים בנויים תורמת לצמצום נסיעות יומיות ארוכות ברכב, ומעודדת עירוניות פעילה לאורך כל שעות היממה. מבחינת תכנון עירוני, מדובר באחת הדרכים הפחות משבשות להוסיף צפיפות דיור לשכונות מבוססות.
עם זאת, התקנה לבדה אינה פותרת את האתגרים הכלכליים. יזמים עדיין מתמודדים עם סביבת ריבית גבוהה, עלויות בנייה כבדות ושוק שכירות שאינו מציע כיום תשואות גבוהות כפי שהציע בעבר. מס העברת הנכסים העירוני, המוטל על עסקאות נדל"ן יקרות בלוס אנג'לס, מוסיף להכביד על בעלי נכסים המבקשים למכור או להסב מבנים. תומכי המהלך סבורים כי רפורמות תכנוניות חייבות להיות מלוות בתמריצים כלכליים, ומצביעים על מודלים מערים אחרות בצפון אמריקה, שבהן ניתנו הקלות מס, פטורים ממסי העברה או מענקים ישירים לפרויקטים של הסבת משרדים למגורים.
ובכל זאת, המגמה ברורה. מנגנון הסף המתגלגל, הקובע כי בכל שנה יצטרפו מבנים נוספים למעגל הזכאות להמרה, מבטיח כי מאגר הפוטנציאל רק יגדל – ובכלל זה מבנים חדשים יותר, יעילים אנרגטית ופחות עתירי עלויות שיקום. עבור לוס אנג'לס, עיר שהוגדרה במשך עשורים על ידי פרבור וייעודי קרקע חד־שימושיים, התקנה החדשה מייצגת שינוי תפיסתי עמוק. היא מכירה בכך ששוק המשרדים עבר שינוי מבני, שהביקוש לדיור נותר חריף, ושהדרך המהירה והמעשית ביותר להוספת אלפי דירות אינה בהכרח בנייה חדשה – אלא המצאה מחדש של מה שהעיר כבר בנתה.
