לאחר שנות גאות חריגה בשוק הדיור האמריקאי בתקופת מגפת הקורונה, בוני הבתים הגדולים מאותתים על מפנה אסטרטגי. חברות בנייה מובילות מצמצמות באופן ניכר את היקף הבנייה הספקולטיבית – בתים שנבנים ללא קונה מראש – ושבות למודל המסורתי של בנייה לפי הזמנה. המהלך נועד לבלום הצטברות מלאים בשווקים שנחלשו, ובראשם פלורידה, פיניקס ודנוור, ולשפר את רווחיות החברות בתקופה של ביקוש זהיר ועלויות מימון גבוהות.
ג’פרי מזגר, מנכ”ל חברת קיי־בי הום – אחת מיזמיות הדיור הגדולות בארצות הברית – הסביר כי בתקופת המגפה נאלצו החברות להגדיל את היקף הבנייה הספקולטיבית, משום שקריסת שרשראות האספקה האריכה משמעותית את זמני הבנייה. “כשהזמן לבניית בית לפי הזמנה התארך לעשרה או אחד־עשר חודשים, קונים לא יכלו לנעול ריבית לתקופה כה ארוכה, ולכן נאלצנו להחזיק מלאי בנוי מראש,” אמר. כעת, עם קיצור זמני הבנייה לכארבעה חודשים ואף פחות, חוזרת קיי־בי הום בהדרגה למודל הבנייה לפי הזמנה, שהיה בעבר עמוד השדרה של פעילותה.
אחת ההתפתחויות המשמעותיות בשוק הנוכחי היא הצטמצמות הפער במחירים בין בתים חדשים לקיימים. לפי נתונים עדכניים, המחיר החציוני של בית חד־משפחתי חדש התקרב ואף ירד במעט מזה של בית קיים. מגמה זו שוברת דפוס היסטורי של פרמיה ניכרת על בתים חדשים, שנבעה בעבר מהיצע מוגבל של בתים קיימים ומהעדפת קונים למוצרים חדשים. כיום, בעלי בתים קיימים רבים מתקשים להתגמש במחיר, בעוד בוני הבתים נאלצים להציע תמריצים והנחות כדי לשמר את קצב המכירות.
הנסיגה מבנייה ספקולטיבית משקפת הכרה בכך שבחלק מהשווקים המחירים עלו מעבר ליכולת ההכנסה של משקי הבית. בפלורידה, למשל, ניכרים סימני התייצבות בחלק מהקהילות, אך התמונה נותרת מקומית מאוד. יש אזורים שבהם הביקוש מתאושש במידה מסוימת ומאפשר העלאות מחירים מתונות, ולעומתם אזורים אחרים שבהם נדרשות התאמות מחירים נוספות כדי להניע מכירות. בקיי־בי הום מדגישים כי הירידות במחירים מאז השיא אינן חדות ברוב המקרים, ונעות לרוב בטווח של אחוזים בודדים ועד כעשרה אחוזים לכל היותר.
במקביל, נתוני ההתחלות לבנייה מצביעים על האטה ניכרת בשווקים שנחלשו, בעיקר בתחום הבנייה הספקולטיבית. צמצום קצב ההתחלות צפוי להגביל את הצפת המלאי ולהקל בהדרגה על הלחץ כלפי מטה על המחירים. בעיני יזמים, מדובר בהתאמה הכרחית לאחר תקופה שבה ההיצע והמחירים התרחקו מקצב הגידול בהכנסות משקי הבית.
אחת ההתפתחויות המשמעותיות בשוק הנוכחי היא הצטמצמות הפער במחירים בין בתים חדשים לקיימים. לפי נתונים עדכניים, המחיר החציוני של בית חד־משפחתי חדש התקרב ואף ירד במעט מזה של בית קיים. מגמה זו שוברת דפוס היסטורי של פרמיה ניכרת על בתים חדשים, שנבעה בעבר מהיצע מוגבל של בתים קיימים ומהעדפת קונים למוצרים חדשים. כיום, בעלי בתים קיימים רבים מתקשים להתגמש במחיר, בעוד בוני הבתים נאלצים להציע תמריצים והנחות כדי לשמר את קצב המכירות.
ברקע, נרשמה ירידה של כ־6 אחוזים בעלויות הבנייה הישירות לעומת השנה הקודמת, התפתחות המעודדת את היזמים ומספקת מרווח נשימה מסוים לשולי הרווח. עם זאת, השפעת המכסים על חומרי בנייה והחשש מהתייקרויות עתידיות מוסיפים אי־ודאות לתכנון קדימה. גם מדיניות ההגירה והאפשרות למחסור בכוח אדם בענף הבנייה מעוררות דאגה, אף שבשלב זה לא ניכרת פגיעה ישירה בהיצע העובדים.
תקוות רבות תלויות בירידה האחרונה בריביות המשכנתאות. הריבית הממוצעת על משכנתה קבועה ל־30 שנה ירדה מכ־7 אחוזים לפני שנה לכ־6.1 אחוזים כיום. היזמים מעריכים כי אם מגמת הירידה תימשך, היא עשויה לשפר את כושר הקנייה של משקי הבית ולהניע ביקוש מחודש בעונת המכירות של אביב 2026. ואולם, אי־הוודאות הכלכלית הרחבה – סביב אינפלציה, מדיניות פיסקלית ושינויים רגולטוריים – ממשיכה להעיב על התחזיות.
התמונה הכוללת היא של שוק דיור הנמצא בעיצומו של תהליך התאמה כואב לאחר שנות שגשוג מואץ. בוני הבתים לומדים מחדש לקרוא את האותות, מצמצמים סיכונים ומנסים לאזן בין היצע לביקוש בסביבה של ריביות גבוהות וקונים זהירים יותר. המפנה הנוכחי אינו מבשר בהכרח על משבר עמוק, אך הוא מסמן מעבר משוק של צמיחה מהירה לשוק של ניהול זהיר – כזה שבו קצב, תמחור ומשמעת מלאי חוזרים להיות מילות המפתח.
