וושינגטון — בעוד נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ מתקשה להציג תוכנית סדורה למשבר הדיור, הקונגרס האמריקאי מתקדם במה שנראה כמהלך החקיקה המקיף והשאפתני ביותר בתחום הדיור בעשורים האחרונים. אם תאושר, החבילה החדשה עשויה לחולל שינוי עומק בשוק הבנייה האמריקאי, להסיר חסמים בירוקרטיים ארוכי שנים – ולהצית בום בנייה רחב היקף שממנו ייהנו בראש ובראשונה קבלנים, יזמים וחברות תשתית.
באוקטובר האחרון אישר הסנאט חבילת חקיקה רחבה להפחתת רגולציה, לקיצור הליכי רישוי ולהענקת תמריצים לרשויות מקומיות שיאיצו בנייה חדשה וישקמו מלאי קיים. בדצמבר אישרה ועדת השירותים הפיננסיים של בית הנבחרים חבילה מקבילה, שמניחה את התשתית לקוד בנייה לאומי – אלטרנטיבה אחידה לטלאי התקנים העירוניים והמחוזיים שמכבידים על פרויקטים ומאריכים לוחות זמנים. להצעות יש חפיפה משמעותית, ומנהיגי שתי המפלגות מעריכים כי הן יעברו במליאה כבר בשבועות הקרובים. הבית הלבן הודיע כי יתמוך במהלך.
החקיקה המתגבשת מכוונת להסיר צווארי בקבוק מוכרים לכל קבלן: ייעוד קרקע סבוך, הליכי היתרים ממושכים, חוסר אחידות בתקנים בין רשויות מקומיות, ועלויות רגולציה שמייקרות כל יחידת דיור. החבילה של הסנאט, המכונה “הדרך לדיור”, מציעה מנגנון תמריצים לרשויות שיבנו בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, חיבור קל יותר למענקים פדרליים של משרד הדיור והפיתוח העירוני, ותמיכה בתשתיות משלימות – מים, ביוב ותחבורה – תנאי סף לכל פרויקט גדול.
“הקונגרס יפעל השנה בתחום הדיור – השאלה היא מתי, לא אם,” אומר שון דונובן, מנכ״ל ארגון הדיור ללא מטרות רווח “שותפויות קהילה ארגוניות”, שכיהן בעבר כמזכיר משרד הדיור והפיתוח העירוני בממשל ברק אובמה. “דיור הוא הסוגיה הכלכלית מספר אחת בארצות הברית. זו בעיית ההשגה הבוערת ביותר של מעמד הביניים.”
בעוד טראמפ מתמקד בצד הביקוש – הורדת ריביות, הקלות אשראי לקונים והצעות לניידות משכנתאות – בקונגרס מבינים שהבעיה המרכזית היא ההיצע. הורדת מחירים באמצעות הרחבת ביקוש בלבד עלולה, לפי כלכלנים, ללבות עוד יותר את העליות. ארצות הברית לא בנתה מספיק בתים כמעט שני עשורים, וכיום חסרות לה עד כשבעה מיליון יחידות דיור. לפי התאחדות בוני הבתים הלאומית, מחירי הדיור זינקו בכ-55% מאז מגפת הקורונה – נתון שממחיש את עומק המשבר ואת הפוטנציאל הכלכלי למי שיידע לבנות מהר, בזול ובהיקף.
החקיקה המתגבשת מכוונת להסיר צווארי בקבוק מוכרים לכל קבלן: ייעוד קרקע סבוך, הליכי היתרים ממושכים, חוסר אחידות בתקנים בין רשויות מקומיות, ועלויות רגולציה שמייקרות כל יחידת דיור. החבילה של הסנאט, המכונה “הדרך לדיור”, מציעה מנגנון תמריצים לרשויות שיבנו בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, חיבור קל יותר למענקים פדרליים של משרד הדיור והפיתוח העירוני, ותמיכה בתשתיות משלימות – מים, ביוב ותחבורה – תנאי סף לכל פרויקט גדול.
החבילות כוללות גם “גזר ומקל”: קהילות שיאיצו בנייה ייהנו מגישה נוחה יותר למקורות מימון פדרליים; מי שימשיכו לעכב פרויקטים בשל רגולציה מיושנת יגלו שמקורות התקצוב מתרחקים. עבור קבלנים, המשמעות ברורה: רשויות מקומיות יופעל עליהן לחץ פדרלי להוציא היתרים מהר יותר ולהפסיק “למרוח” תוכניות במשך שנים.
אחד המהלכים המעשיים ביותר עבור הענף הוא קידום “ספרי דפוסים” – קטלוגים של דגמי בנייה מאושרים מראש. במקום להמציא מחדש כל תוכנית, יזמים יוכלו לבחור תכנון סטנדרטי שעומד בתקן הלאומי, לקצר תהליכים ולחסוך בעלויות תכנון ואישורים. בנוסף, מתוכננת הקלה ברגולציות סביבתיות לפרויקטים קטנים ובינוניים, שתקצר את הדרך מהשרטוט לאתר הבנייה.
מנוע צמיחה נוסף הוא אימוץ רחב של דיור מודולרי ודיור מיוצר. בתים שמיוצרים במפעל ומורכבים באתר יכולים לקצר לוחות זמנים מחודשים בודדים לעומת 18–24 חודשים בבנייה מסורתית. החקיקה מבקשת לעדכן את ההגדרה החוקית של “בית מיוצר” כך שתכלול גם בנייה מודולרית מודרנית, ולהקל על קבלת מימון לרכישת בתים כאלה. עבור קבלנים וחברות ייצור, מדובר בהזדמנות להרחיב קווי ייצור, להגדיל תפוקה ולחדור לשווקים עירוניים צפופים שבהם בנייה באתר יקרה ומסובכת.
המהלך אינו מתעלם מהמלאי הקיים. חבילת הסנאט כוללת מענקים והלוואות בריבית נמוכה לשיפוץ מבנים ישנים, במיוחד באזורים מוחלשים, וכן תוכנית ניסיונית להמרת נכסים נטושים לדיור בר-השגה. גם כאן, קבלני שיפוצים ותשתיות צפויים ליהנות מביקושים חדשים.
עבור ענף הבנייה, זו עשויה להיות נקודת מפנה היסטורית. מעבר מתפיסה פדרלית שמתרכזת בהקלות אשראי לקונים – לתפיסה שמטפלת בליבת הבעיה: מחסור חריף בהיצע. אם החקיקה תאושר ותייושם במלואה, ארצות הברית תיכנס לעשור של האצת בנייה, סטנדרטיזציה של תקנים, והזרמת הון לפרויקטים בקנה מידה שלא נראה מאז בום הבנייה שלאחר מלחמת העולם השנייה.
המסר לענף ברור: מי שיתארגן מוקדם, ישקיע ביכולות בנייה מהירה, יאמצו מודולריות וידע לעבוד מול רגולטורים בתצורה החדשה – יהיה בעמדת זינוק מצוינת. מהפכת הדיור כבר לא על הנייר. היא בדרך לשטח.
