בניסיון שאפתני להתמודד עם משבר הדיור בארצות הברית – או אולי בניסיון לקרוץ לנשיא הידוע כבלתי צפוי – מקדמות חברות הבנייה הגדולות במדינה רעיון שכונה בענף “בתים של טראמפ”: תוכנית רחבת־היקף לבניית עד מיליון יחידות דיור עבור רוכשי דירה ראשונה, במסלול של שכירות עם אופציה לרכישה. מאחורי הסיסמאות המבטיחות מסתתרים, עם זאת, היסטוריה ארוכה של כישלונות, סימני שאלה כלכליים כבדים ונשיא שאינו משדר קו מדיניות עקבי.
על פי דיווח של סוכנות הידיעות בלומברג, ענקיות הבנייה לנאר וטיילור מוריסון פועלות לקדם הצעה שבמסגרתה משקיעים פרטיים יממנו תוכנית שכירות עם אופציה בהיקף אדיר. לפי אחת הגרסאות שנידונו, המשקיעים ישכירו את הבתים לדיירים, ותשלומי השכירות החודשיים יצטברו, לאחר כשלוש שנים, למקדמה שתשמש את השוכרים אם יבחרו לרכוש את הנכס. בהיקף של מיליון יחידות דיור, מדובר בפרויקט בשווי כולל של יותר מ־250 מיליארד דולר.
אלא שהממשל הפדרלי אינו ממהר לאמץ את הרעיון. דובר בכיר בבית הלבן אמר לאתר רילטור דוט קום כי “מוקדם מדי לשער אם תוכנית כזו תזכה לגיבוי פדרלי”. לדבריו, הנשיא דונלד טראמפ התחייב להתמודד עם משבר האינפלציה ונגישות הדיור שיוחסו לממשל ג’ו ביידן, והממשל בוחן צעדי מדיניות שונים לשם כך, אולם “כל דיווח על פעולה קונקרטית הוא בשלב זה ספקולציה בלבד”. גם חברת טיילור מוריסון הבהירה כי אינה מעורבת בתוכנית במתכונתה המדווחת, בעוד שלנאר סירבה למסור תגובה.
על פי דיווח של סוכנות הידיעות בלומברג, ענקיות הבנייה לנאר וטיילור מוריסון פועלות לקדם הצעה שבמסגרתה משקיעים פרטיים יממנו תוכנית שכירות עם אופציה בהיקף אדיר. לפי אחת הגרסאות שנידונו, המשקיעים ישכירו את הבתים לדיירים, ותשלומי השכירות החודשיים יצטברו, לאחר כשלוש שנים, למקדמה שתשמש את השוכרים אם יבחרו לרכוש את הנכס. בהיקף של מיליון יחידות דיור, מדובר בפרויקט בשווי כולל של יותר מ־250 מיליארד דולר.
על פי הפרטים הידועים, התוכנית אמורה להטיל את עיקר הסיכון הכלכלי הראשוני על כתפי המשקיעים הפרטיים. סוגיות מרכזיות, ובהן תפקידן של משכנתאות מגובות פדרלית, טרם הוסדרו. גורמים בענף מציינים כי ההצעה הוצגה לממשל כבר בשנה שעברה, ומאז נעשים ניסיונות לעדן את פרטיה.
אולם למודל של שכירות עם אופציה לרכישה יש עבר בעייתי. ניסיונות קודמים בקנה מידה רחב כשלו פעם אחר פעם, בעיקר משום ששיעור המעבר משכירות לבעלות קשה לחיזוי, בעוד שעלויות התפעול והמימון נותרות גבוהות. כאשר ריביות המשכנתאות עולות או תנאי האשראי מתהדקים, רבים מן השוכרים מתקשים להשלים את המעבר לרכישה בתום תקופת החכירה – מה שמערער את הכדאיות הכלכלית של המודל כולו.
דוגמאות לכישלונות אינן חסרות. חברת הסטארט־אפ דִיוִוי הומס, מהשחקניות הבולטות בתחום השכירות עם אופציה, נסגרה ובינואר 2025 מכרה את תיק הנכסים שלה לחברת מיימונט הומס בעסקה שתוארה בענף כ”מכירת חיסול”. במקביל, נסגרה גם פעילות השכירות עם אופציה של הום פרטנרס אוף אמריקה, שהייתה בבעלות קרן ההשקעות בלקסטון, ותיק הנכסים הועבר לחברת טרייקון, אף היא בבעלות הקרן.
ג’ואל ברנר, כלכלן בכיר באתר רילטור דוט קום, מטיל ספק ביכולתו של מסלול שכירות עם אופציה לספק פתרון משמעותי לרוכשי דירה ראשונה. לדבריו, “הסיבה שמודל זה לא יושם בעבר בהיקף רחב היא שהוא פשוט אינו אטרקטיבי לרוב הקונים. הוא מתאים רק למקרים שבהם אדם אינו יכול לקבל משכנתא כיום, אך סביר שיוכל בעתיד, ומוכן להתחייב מראש לנכס מסוים – תוך הימור שערכו לא ירד בתקופת השכירות. מדובר בקבוצה מצומצמת יחסית של קונים פוטנציאליים”. לשיטתו, הפתרון הפשוט יותר הוא הגדלה משמעותית של היצע הדיור: “בנו יותר בתים. זה מה שמוריד מחירים”.
הדיווחים על “בתים של טראמפ” מגיעים על רקע קריאתו של הנשיא, בסתיו האחרון, לחברות הבנייה הגדולות להאיץ את קצב הבנייה כדי להתמודד עם משבר נגישות הדיור. באוקטובר כתב טראמפ ברשת החברתית שלו, אמת חברתית, כי הוא מבקש מחברות המשכנתאות הפדרליות פאני מיי ופרדי מק לעודד את בוני הבתים הגדולים “להחזיר את החלום האמריקני”. אלא שכעבור חודשים ספורים שינה הנשיא את הטון: בדצמבר הבהיר כי אינו מעוניין בירידת מחירי הדיור, שכן לדבריו הדבר פוגע בבעלי הבתים הקיימים. “אני לא רוצה להפיל את המחירים, כי אני רוצה שבעלי הבתים ימשיכו לראות עלייה בערך הנכסים שלהם”, אמר לכתבים בבית הלבן. אמירות דומות השמיע גם בכנס הכלכלי בדאבוס ובישיבת קבינט נוספת, שבה הדגיש כי אינו שואף להוזלת מחירי הדיור.
המסרים הסותרים מוושינגטון מעמיקים את אי־הוודאות סביב מידת התמיכה שתינתן לדחיפה רחבת־היקף של בנייה חדשה. גם סוגיית תפקידו של ההון המוסדי בשוק הדיור נותרת מעורפלת: מצד אחד, מנהל מינהל הדיור הפדרלי, ביל פולטה, מתח ביקורת על רכישת בתים בידי משקיעים מוסדיים ישירות מחברות הבנייה, בטענה שהדבר פוגע ברוכשים פרטיים; מצד אחר, הצעת ממשל טראמפ להגביל רכישות מוסדיות כללה פטור מפורש ל”קהילות שכירות” שנבנו מראש להשכרה.
בהקשר זה, “בתים של טראמפ” עשויים לייצג ניסיון של בונים ומשקיעים לעטוף המשך מעורבות של הון פרטי בנרטיב של בעלות עתידית, ולא של שכירות קבועה. האם המיתוג המחודש יספיק כדי לרכך את עמדת הממשל כלפי מעורבות משקיעים מוסדיים – או שהרעיון יישאר בגדר תרגיל רעיוני בלבד – עדיין לא ברור.
לאנס למברט, עיתונאי נדל”ן באתר רזי־קלאב, מסכם זאת בפשטות: “רבים מרעיונות המדיניות שמועלים כיום נשארים ברמת ההצהרה. לא ברור אילו מהם אכן יתורגמו לצעדים ממשיים, ובאיזו מתכונת”. בשלב זה, “בתים של טראמפ” נותרים הבטחה גדולה על הנייר – עם סימני שאלה כבדים לגבי סיכוייה להפוך למציאות.
