שוק הנדל”ן האמריקאי עובר שינוי חד. לאחר שנים שבהן רוכשי דירות נאלצו להתחרות זה בזה, להגיש הצעות עיוורות ולשלם סכומים גבוהים בהרבה מהמחיר המבוקש, המגמה מתהפכת. מחקר חדש של אתר הנדל”ן רילטור.קום מצביע על עשרה שווקים שבהם ידם של הקונים על העליונה – ובראשם ערים רבות בדרום ובדרום־מזרח ארצות הברית. פלורידה בולטת במיוחד עם ארבע ערים בעשירייה הראשונה, ומיאמי מובילה את הדירוג כולו. עבור קונים פוטנציאליים, מדובר בשילוב נדיר של היצע גבוה וכוח מיקוח משמעותי – ייתכן אף בהזדמנות היסטורית.
המדד המרכזי שעליו התבסס המחקר הוא “חודשי אספקה” – נתון המשקף כמה חודשים יידרשו כדי למכור את כלל הנכסים הקיימים בשוק לפי קצב המכירות הנוכחי. שוק שבו יש יותר משישה חודשי אספקה מוגדר כשוק של קונים, משום שההיצע עולה על הביקוש ומאפשר לרוכשים לנהל משא ומתן קשוח יותר. לפי האנליסטית הכלכלית הבכירה האנה ג’ונס מרילטור.קום, רבים מהשווקים הללו מרוכזים ב”חגורת השמש” – אזור הדרום החמים של ארצות הברית – שבו נרשמה פעילות בנייה ערה במיוחד בשנים האחרונות, גם בזמן שהביקוש החל להיחלש.
מחקר חדש של אתר הנדל”ן רילטור.קום מצביע על עשרה שווקים שבהם ידם של הקונים על העליונה – ובראשם ערים רבות בדרום ובדרום־מזרח ארצות הברית. פלורידה בולטת במיוחד עם ארבע ערים בעשירייה הראשונה, ומיאמי מובילה את הדירוג כולו. עבור קונים פוטנציאליים, מדובר בשילוב נדיר של היצע גבוה וכוח מיקוח משמעותי – ייתכן אף בהזדמנות היסטורית.
במקום הראשון בדירוג ניצבת מיאמי, עם 9.8 חודשי אספקה ומחיר חציוני של כחצי מיליון דולר. עבור עיר המזוהה עם שוק יוקרה לוהט ונכסים שמחירם חוצה בקלות את רף מיליון הדולר, מדובר במצב חריג. ג’ף ליכטנשטיין, מתווך נדל”ן ומנכ”ל חברת אקו פיין פרופרטיס, מסביר כי מלאי הדירות במיאמי נמצא במגמת עלייה כבר כמעט ארבע שנים. לדבריו, הגידול בהיצע הביא לכניסה של יותר מוכרים לשוק וללחץ כלפי מטה על המחירים, תהליך שבו השוק “מתקן את עצמו”. סוכן הנדל”ן והמשקיע רון מאיירס מוסיף כי ריבוי הנכסים שאינם נמכרים במהירות מעניק לקונים יתרון ברור: הם פועלים באיטיות, דורשים תיקונים או זיכויים, ובמקרים רבים מצליחים להוריד את המחיר – במיוחד בנכסים הזקוקים לשיפוץ או כאלה הכרוכים בדמי ניהול גבוהים של ועדי בתים.
במקום השני מדורגת אוסטין שבטקסס, עם 9.5 חודשי אספקה ומחיר חציוני של כ־462 אלף דולר. נואה לוי, מתווכת נדל”ן מקומית, מציינת כי בעיר קיים כיום מלאי גדול בהרבה מבעבר. רבים מהמוכרים, לדבריה, רכשו נכסים לפני מגפת הקורונה ונהנו מעליות חדות במחירים, ולכן חשים שזהו זמן מתאים למימוש. עם זאת, היא מדגישה שקונים רבים ממתינים: גם לירידת מחירים נוספת וגם לשיפור בתנאי הריבית, מה שמפחית את תחושת הדחיפות לפעול.
במקום השלישי נמצאת פיטסבורג שבפנסילבניה, עם 8.6 חודשי אספקה ומחיר חציוני נמוך יחסית – כ־240 אלף דולר. אך גם כאן המצב דינמי. סוכנת הנדל”ן המקומית טראסה הרלי מזהירה כי עודף המלאי שנרשם בסתיו האחרון הולך ונעלם במהירות. לדבריה, הקונים כיום פועלים בלחץ גדול יותר מחשש לכניסה לשוק אביבי תחרותי ולצמצום אפשרויות הבחירה.
פלורידה ממשיכה לשלוט בדירוג גם בהמשך: אורלנדו מדורגת במקום הרביעי עם 7.4 חודשי אספקה, טמפה במקום השישי עם שבעה חודשי אספקה, וג’קסונוויל במקום השמיני עם 6.5 חודשי אספקה. ג’ונס מסבירה כי במדינה נרשמה חפיפה בין גידול חד בהיצע לבין היחלשות הביקוש, על רקע עלייה בעלויות הדיור והכבדה על יכולת הרכישה. הבנייה החדשה המשיכה להוסיף מלאי, גם כאשר פחות קונים יכלו להרשות לעצמם להיכנס לשוק. מרטין אורפיצ’ה, מנכ”ל חברת רנט טו און לאבס, מציין כי בטמפה מרבית הנכסים העודפים משתייכים לשתי קטגוריות עיקריות: דירות במגדלים גבוהים ובתים סמוכי חוף הזקוקים לשיפוץ ומושפעים מגורמים סביבתיים. עבור מי שמחפש נכסים מסוג זה – מדובר בשוק של קונים מובהקים.
גם ערים שאינן מזוהות עם הדרום מופיעות ברשימה. ניו יורק מדורגת במקום החמישי עם 7.1 חודשי אספקה ומחיר חציוני של כ־750 אלף דולר – נתון מפתיע עבור שוק שנחשב שנים רבות לשוק של מוכרים. ניקי בושאן, מתווכת בחברת סות’ביס אינטרנשיונל רילטי, מספרת כי קונים בעיר חוזרים לפעול וממליצה להתמקד בנכסים שנמצאים בשוק מעל חודשיים, ואף מעל שלושה חודשים, שם ניתן להשיג תנאים טובים יותר. לאס וגאס, ראלי שבצפון קרוליינה, אטלנטה שבג’ורג’יה ונאשוויל שבטנסי משלימות את העשירייה הראשונה, כולן עם יותר משישה חודשי אספקה.
אולם מומחים מזהירים כי חלון ההזדמנויות הזה אינו מובטח להישאר פתוח. ירידה נוספת בריביות עשויה להחזיר קונים רבים לשוק, להגביר את התחרות ולצמצם את כוח המיקוח הקיים כיום. עבור מי ששוקל לרכוש נכס בארצות הברית, ייתכן שזהו הרגע לפעול – לפני שהמאזן ייטה שוב לטובת המוכרים.
