דור צעיר של אמריקאים, שנלכד בשוק שכירות יקר ומתקשה לחסוך להון עצמי, רוצה לראות את מחירי הדיור יורדים – כדי סוף־סוף לעלות על “סולם הנכסים”. מנגד, מיליוני בעלי בתים שכבר קנו, רוצים בדיוק את ההפך: שהמחירים יישארו גבוהים – ושערך הנכס ימשיך לייצר להם עושר. הפער בין שני האינטרסים האלה הופך את משבר הדיור האמריקאי לאחד האתגרים הפוליטיים הקשים ביותר, כך עולה מניתוח מקיף שפורסם ב"וול סטריט ג'ורנל".
הנשיא דונלד טראמפ, שמזהה את הזעם הציבורי סביב יוקר הדיור לקראת בחירות אמצע הקדנציה, מאותת על שורה של רעיונות שנועדו “להחזיר את החלום האמריקאי”. אלא שכמעט כל פתרון שמקל על קונים חדשים – עלול להקפיץ שוב את המחירים, או לפגוע ישירות בבעלי הבתים הקיימים. במילים אחרות: כדי להוזיל דיור באמת, מישהו יצטרך להפסיד.
ממשל טראמפ מציע – אבל האם אלה פתרונות או סיסמאות?
בין הרעיונות שצפים סביב הבית הלבן: משכנתאות ל־50 שנה, מהלך שיאפשר תשלומים חודשיים נמוכים יותר (אך יגדיל את ההחזר הכולל לאורך זמן); יוזמה שלפיה הסוכנויות הפדרליות פאני מיי ופרדי מק ירכשו בהיקף גדול איגרות חוב מגובות־משכנתאות כדי להפחית את עלויות ההלוואות; ואפשרות לאפשר למשקי בית למשוך כספים מתוכניות הפנסיה שלהם (401(k)) כדי לממן מקדמה.
מוקדם יותר החודש הציע טראמפ גם מהלך תקשורתי בולט: להגביל רכישת בתים חד־משפחתיים בידי משקיעים מוסדיים מ"וול סטריט". אלא שמומחים מציינים כי השפעתם של גופים כאלה על שוק הדיור הכלל־אמריקאי מוגבלת: לפי נתונים של חברת המחקר והייעוץ "ג'ון ברנס – מחקר וייעוץ", משקיעים מוסדיים מחזיקים בכ־1% בלבד מבתי המשפחות בארצות הברית, גם אם בחלקים מסוימים – כמו אזור אטלנטה ונאשוויל שבטנסי – נתחם גבוה יותר.
הנשיא דונלד טראמפ, שמזהה את הזעם הציבורי סביב יוקר הדיור לקראת בחירות אמצע הקדנציה, מאותת על שורה של רעיונות שנועדו “להחזיר את החלום האמריקאי”. אלא שכמעט כל פתרון שמקל על קונים חדשים – עלול להקפיץ שוב את המחירים, או לפגוע ישירות בבעלי הבתים הקיימים. במילים אחרות: כדי להוזיל דיור באמת, מישהו יצטרך להפסיד.
אך הבעיה העיקרית טמונה במקום אחר: צעדים שמגדילים את כוח הקנייה בלי להגדיל היצע, עלולים רק להעלות מחירים. כאשר עלויות המימון יורדות, יותר קונים יכולים להרשות לעצמם לקנות – ומתחילה מלחמת הצעות שמתרגמת במהירות לעליות מחיר.
כך, למשל, לפי ניתוח של מרכז הדיור של מכון “המכון האמריקאי ליוזמה” (AEI), אם ריביות המשכנתה ירדו ל־4.5% ללא עלייה מקבילה בהיצע הדיור, המחירים צפויים לעלות – ולא לרדת.
שלוש דרכים לחזור לנגישות של 2019 – ואף אחת אינה קלה
באתר הנדל"ן “רילטור.קום” בחנו כיצד ניתן להחזיר את הנגישות לרמות של 2019 – מצב שבו משק בית בעל הכנסה חציונית הוציא בערך 20% מהכנסתו החודשית על תשלום קרן וריבית של בית במחיר חציוני. לפי הניתוח שלהם, אחד משלושה תרחישים חייב להתממש:
הראשון: זינוק בשכר. אם מחירי הבתים והריביות יישארו כפי שהם, ההכנסה החציונית של משק בית תצטרך לעלות בכ־56% – לכ־132 אלף דולר בשנה – כדי להחזיר את הנגישות לרמתה מלפני שש שנים. השכר אמנם עלה בשנים האחרונות, אך מומחים מעריכים שיידרשו שנים רבות כדי להגיע לכך.
השני: ריבית נמוכה במיוחד. חלופה נוספת היא ירידה דרמטית בריבית המשכנתה לכ־2.65% – רמה שנראתה בשיא תקופת הקורונה – אך תרחיש כזה נחשב בלתי סביר מחוץ למיתון משמעותי. וגם אז, ריבית נמוכה ללא הגדלת היצע עלולה להוביל שוב לעליות מחירים.
השלישי: ירידת מחירים חדה. הדרך הישירה ביותר היא ירידה של כ־35% במחירי הבתים. זהו גם התרחיש שמאיים יותר מכל על בעלי הבתים הקיימים – ועל היציבות הפוליטית של כל ממשל שינסה להוביל אותו.
ההון של בעלי הבתים – והפחד מפגיעה “בעושר של מעמד הביניים”
עבור כ־88 מיליון משקי בית שכבר מחזיקים בנכס, שוק הדיור הוא לא “משבר” אלא סיפור הצלחה. לפי נתוני הבנק הפדרלי (הפדרל ריזרב), נכון לרבעון השלישי של 2025, בעלי הבתים בארצות הברית מחזיקים יחד הון דיור של כ־34.4 טריליון דולר – קרוב לשיא – עלייה של כמעט 90% לעומת התקופה שלפני המגפה.
גם טראמפ עצמו הכיר במתח הזה בדברים שאמר בדצמבר: “אם אתה בונה הרבה דיור בבת אחת, זה מוריד מחירים. ואני רוצה להגן על אנשים שיש להם בית – שהערך שלו עלה לרמה שהם אפילו לא חשבו שאפשרית”.
לא רק פוליטיקאים מהססים. גם חברות הבנייה אינן ממהרות “להציף” את השוק בהיצע חדש שעלול לפגוע במחירים וברווחיות. יו"ר חברת לנאר – אחת מחברות הבנייה הגדולות בארצות הברית – אמר בשיחת משקיעים כי “מחסור בהיצע לא נפתר פשוט על ידי הוספת היצע”, משום שהדבר עלול לפגוע באמריקאים שכבר קנו.
מעבר לכך, ישנו החשש מהשפעה מקרו־כלכלית: מחירי נכסים גבוהים תורמים ל”אפקט העושר” שמחזק הוצאות צרכנים. בשנים האחרונות יותר בעלי בתים גם החלו לנצל את ההון בנכס באמצעות הלוואות כנגד הבית, מגמה שמוסיפה דלק לפעילות הכלכלית. לפי מארק זנדי, הכלכלן הראשי של “מודיס אנליטיקס”, הלוואות הון־בית הן קטגוריית האשראי הצרכני הצומחת ביותר – אמנם מבסיס נמוך, אך בקצב מואץ.
למה פתרון לאומי כמעט בלתי אפשרי
גם אם היה קונצנזוס להגדיל היצע, ארצות הברית מתקשה לפעול במתווה אחיד. מגבלות שימוש בקרקע, תכנון ובנייה נקבעים בידי יותר מ־33 אלף רשויות וגופים מקומיים. זה הופך כל “תוכנית לאומית” למאבק סבוך מול שכבות של רגולציה, אינטרסים ושיקולים פוליטיים מקומיים. עם זאת, יש סימנים לשינוי במקומות מסוימים: למשל, מדינת ניו יורק הקלה לאחרונה על כללים סביבתיים בניסיון להאיץ בנייה.
משחק סכום אפס
בינתיים, בבית הלבן מנסים ללכת על חבל דק: להרגיע צעירים כועסים שמרגישים שננעלו מחוץ לשוק, בלי “לפוצץ” את העושר המצטבר של בעלי הבתים – שהם כוח פוליטי עצום. אלא שיותר ויותר כלכלנים טוענים שהבעיה לא תיעלם עם סיסמאות. זהו משחק סכום אפס: כדי להחזיר נגישות אמיתית, מישהו צריך לשלם – או דרך ירידת מחירים, או דרך שינוי עמוק בהיצע, או דרך תהליך ארוך של התאמת שכר ועלויות מימון.
הפתרון היחיד שעשוי לעבוד לאורך זמן – הגדלה משמעותית של היצע הדיור – דורש שיתוף פעולה נדיר בין רשויות מקומיות, שינויי תכנון ובנייה, ומוכנות ציבורית לקבל את מה שפוליטיקאים מפחדים לומר בקול: במקומות מסוימים, המחירים יצטרכו לרדת.
עד שזה יקרה, אמריקאים צעירים ימשיכו לשלם שכירות, לחסוך בקושי, ולראות את חלום הבית הפרטי – אחד מעמודי התווך של החלום האמריקאי – מתרחק מהם שנה אחר שנה.
