ענף הבנייה בקליפורניה עומד בפני טלטלה רגולטורית עמוקה, שעשויה לשנות מן היסוד את יחסי הכוחות בין בעלי פרויקטים לקבלנים ולקבלני משנה. חוק חדש, שייכנס לתוקף ב־1 בינואר 2026, מחייב בעלי פרויקטים פרטיים לטפל בתביעות תשלום ולוחות זמנים במהירות חסרת תקדים – ומטיל סנקציה כבדה במיוחד על מי שיתמהמה: ריבית של 24 אחוזים בשנה על תשלומים שאינם שנויים במחלוקת. מעבר לכך, החוק מעניק לקבלנים זכות דרמטית חדשה – להשעות את העבודה ללא קנס אם אינם מקבלים את כספם בזמן.
החוק, המעוגן בסעיף 8850 לקוד האזרחי של קליפורניה, התקבל פה אחד בבית המחוקקים של המדינה ונחתם על ידי המושל גאווין ניוסום ב־10 באוקטובר 2025. הוא חל על רוב פרויקטי הבנייה הפרטיים במדינה, למעט פרויקטי מגורים שאינם שימוש מעורב ובני ארבע קומות או פחות, ונועד להתמודד עם תופעה רבת־שנים בענף: עיכובים ממושכים בתשלום לקבלנים, בעיקר סביב צווי שינוי ותביעות נלוות, שגוררים סכסוכים יקרים ופוגעים בתזרים המזומנים של חברות הביצוע.
לפי החוק החדש, מרגע שקבלן או קבלן משנה מגיש תביעה לתשלום, הארכת זמן, פיצוי או צו שינוי, בעל הפרויקט מחויב להגיב בכתב בתוך 30 יום. התגובה חייבת להיות מפורטת ושקופה: עליה להבחין בין רכיבים שנויים במחלוקת לבין כאלה שאינם. בתוך 60 יום נוספים חייב הבעלים לשלם את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת. כל עיכוב מעבר לכך גורר ריבית חודשית של שני אחוזים – שיעור חריג במונחים משפטיים, שמגיע ל־24 אחוזים בשנה.
לפי החוק החדש, מרגע שקבלן או קבלן משנה מגיש תביעה לתשלום, הארכת זמן, פיצוי או צו שינוי, בעל הפרויקט מחויב להגיב בכתב בתוך 30 יום. התגובה חייבת להיות מפורטת ושקופה: עליה להבחין בין רכיבים שנויים במחלוקת לבין כאלה שאינם. בתוך 60 יום נוספים חייב הבעלים לשלם את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת. כל עיכוב מעבר לכך גורר ריבית חודשית של שני אחוזים – שיעור חריג במונחים משפטיים, שמגיע ל־24 אחוזים בשנה.
“המסר של המחוקק חד וברור: אי־אפשר עוד למשוך זמן”, אומר אננד או. גופטה, מומחה לדיני בנייה ממשרד עורכי הדין רובינסון וקול. “בעלי פרויקטים חייבים לספק תגובה בזמן ולשלם את מה שאינו שנוי במחלוקת. קבלנים לא אמורים לממן את הפרויקט מכיסם בזמן שמחלוקות נמרחות חודשים ואף שנים”.
החוק יוצר גם מסלול מובנה לפתרון סכסוכים. אם בעל הפרויקט אינו מגיב בזמן, או אם המחלוקת נמשכת, הקבלן רשאי לדרוש פגישת ‘פגישה והיוועצות’ בלתי רשמית. הבעלים מחויב לקיים אותה בתוך 30 יום. אם גם אז לא מושגת הסכמה, עליו למסור בתוך עשרה ימי עסקים הצהרה כתובה נוספת המפרטת אילו רכיבים מוסכמים ואילו שנויים במחלוקת. מחלוקות שנותרו פתוחות עוברות לגישור לא מחייב, שממומן בחלקים שווים על ידי הצדדים. אם אין הסכמה על זהות המגשר בתוך עשרה ימי עסקים, הקבלן רשאי לבחור מגשר בעצמו. רק אם גם הגישור נכשל, עובר הסכסוך להליך שנקבע בחוזה – בוררות או ליטיגציה.
אחת ההוראות המשמעותיות והמעוררות ביותר עניין בענף היא הזכות החדשה שניתנת לקבלנים להשעות את העבודה ללא קנס, אם אינם מקבלים את התשלום המגיע להם. מדובר בשינוי חד לעומת העבר, שבו השעיית עבודה בפרויקט פרטי כמעט תמיד גררה סנקציות חוזיות. כדי לממש את הזכות, הקבלן נדרש לפעול לפי פרוצדורה קפדנית: משלוח הודעה בדואר רשום או מוסמך, המתנה של 30 יום, ולאחר מכן הודעה נוספת של עשרה ימים על הכוונה להפסיק עבודה. “זה כלי לחץ חזק מאוד”, אומר גופטה, “אבל חייבים להשתמש בו בזהירות ובהתאם לכללי ההודעה – אחרת הוא עלול לחזור כבומרנג”.
חשוב לא פחות: סעיף 8850 הוא חוק קוגנטי. הצדדים אינם יכולים לוותר עליו בחוזה, וכל סעיף הסותר את הוראותיו בטל. אמנם ניתן להסכים על מנגנוני פתרון סכסוכים חלופיים, אך לא על חשבון לוחות הזמנים והסטנדרטים המינימליים שהחוק קובע. בכך מאותת המחוקק כי מדובר בשינוי תפיסתי, לא רק טכני.
במקביל, קליפורניה אישרה חוק נוסף בעל השפעה רחבה על תזרים המזומנים בענף: סעיף 8811, שמגביל את סכום העיכוב – הכסף שמוחזק כתעודת ביטחון – לחמישה אחוזים בלבד מכל תשלום וממחיר החוזה הכולל. ההגבלה חלה על כל שרשרת הפרויקט: מבעל הפרויקט ועד הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה. בעבר היה מקובל עיכוב של כעשרה אחוזים בפרויקטים פרטיים; כעת, חריגה מהמגבלה עשויה להוביל לחיוב בשכר טרחת עורכי דין אם מתנהלת תביעה לפי סעיף 8850.
הרקע לחקיקה נעוץ בטענה רווחת בענף כי בעלי פרויקטים השתמשו במחלוקות על צווי שינוי כתירוץ לעכב גם תשלומים שאינם שנויים במחלוקת, ובכך העבירו את הנטל הפיננסי אל הקבלנים. בפרויקטים ציבוריים קיימים זה שנים מנגנונים דומים לתשלום מהיר, והמחוקק ביקש כעת ליישר קו גם בשוק הפרטי. בנוסח החוק נכתב כי מטרתו “לקדם תשלום מהיר והוגן, להפחית עלויות ליטיגציה, ולחזק את היציבות הכלכלית בענף הבנייה”.
בתעשייה מקבלים את השינוי ברגשות מעורבים. קבלנים רבים מברכים על המסגרת הברורה והאכיפה החדה. “זה לא מבטל חוקים קיימים, אלא מוסיף שכבת הגנה שחסרה שנים”, אומר כריס נג, שותף מנהל במשרד עורכי הדין גיבס, גידן, לוקר, טרנר, סנט ווייטברודט. אחרים מזהירים מפני שאלות פתוחות: כיצד יפרשו בתי המשפט את דרישות החוק, והאם ריבית כה גבוהה תוביל להסלמה בסכסוכים במקום לפתרונם.
ההמלצה בענף ברורה: להיערך מוקדם. בעלי פרויקטים, קבלנים וקבלני משנה נדרשים לעדכן חוזים שייחתמו מ־1 בינואר 2026 ואילך, להכשיר צוותים לניהול תביעות בלוחות הזמנים החדשים, ולהטמיע מערכות מעקב שימנעו פספוס מועדים יקר. החשיפה הגדולה ביותר, מסכימים המומחים, מונחת על כתפי הבעלים – מי שיתמהמה עלול לשלם ביוקר.
החוק נקבע כהסדר זמני ויחול עד 1 בינואר 2030, אלא אם יוארך. עם זאת, לאור העובדה שהחוק המקביל לפרויקטים ציבוריים הוארך בעבר, רבים בענף מעריכים שגם כאן מדובר בצעד ראשון לקראת הסדרה קבועה.
כך או כך, המסר ברור: קליפורניה מאותתת כי עידן הסחבת והעמימות בתשלומי בנייה מתקרב לקיצו. עבור קבלנים מדובר בהגנה חיונית על תזרים המזומנים; עבור בעלי פרויקטים – באתגר ניהולי ומשפטי חדש. השאלה הגדולה היא האם המהפכה הרגולטורית תוביל ליציבות ושקיפות, או שתפתח פרק חדש של חיכוכים – תשובה שתתברר רק כשהחוק יעמוד למבחן המציאות.
