במשך שנים ארוכות, קליפורניה נחשבה ליעד המגורים המוביל בקרב מרבית האמריקאים: אלו שחלמו להצליח בתעשיית הסרטים נהרו לעבר הוליווד, תעשיית ההיי-טק משכה מיליונים אל עמק הסיליקון ורבים בתעשיות אחרות בחרו במדינה המוזהבת ממגוון סיבות.
אך נדמה שבשנים האחרונות, המדינה דווקא איבדה את הקסם שלה: משבר חמור בתעשיית הנדל"ן רק הולך ומתעצם, וכתוצאה ממנו ברחבי המדינה ישנם למעלה מ-150 אלף דרי רחוב. על אף שהמדינה גובה יותר מסים מכמעט כל מדינה אחרת, הכבישים העמוסים נותרו במצב רעוע. אם לא די בכך, תשתיות החשמל נמצאות על סף קריסה, בייחוד בתקופה כזו שבה משתוללות שריפות ענק.
אלו רק חלק מהבעיות שפוקדות את קליפורניה, שכעת נאלצת להתמודד עם מגפה עולמית חסרת תקדים. מתחילת משבר הקורונה, ברחבי המדינה אובחנו קרוב ל-740 אלף נשאי הנגיף, וקרוב ל-14 אלף תושבים מתו בעקבות ההידבקות בו.
הרצף הבלתי פוסק של משברים מורגש היטב ברחבי המדינה, אך נדמה שההשפעה הישירה והחזקה ביותר מורגשת בתעשיית הנדל"ן המקומית.
(צילום: AP)
בחודש שעבר זינק המחיר החציוני לבית בקליפורניה ל-720,050 דולר. מעבר לכך שמדובר בשיא חדש, זוהי עלייה של קרוב ל-24% לעומת המחיר החציוני באוגוסט 2019. אם לא די בכך, בדירוג מחירי הנדל"ן ב-300 הערים הגדולות בארצות הברית, נמצא כי ערי קליפורניה "מככבות" ב-9 מתוך 10 המקומות הראשונים.
כדי להמחיש עד כמה המשבר חמור, מוטב להבין שההכנסה החציונית של משק בית בקליפורניה עומד על 71,228 דולר, כך על פי לשכת מפקד האוכלוסין של ארצות הברית.
חשוב להדגיש כי המשבר בשוק הנדל"ן המקומי אומנם לא חדש, אך מגפת הקורונה והשלכותיה בהחלט גרמו להחמרה רצינית. כך למשל, במשך שנים טוענים כלכלנים מובילים כי אחד הגורמים המרכזיים למשבר הוא הכמות הקטנה של בתים המוצעים למכירה, כלומר ההיצע הדל.
כעת, בעקבות הקורונה, יותר ויותר משפחות מחפשות בתים גדולים ביותר, שיאפשרו להורים לעבוד ללא הפרעות, וילדים להשתתף בשיעורים המקוונים עם מלוא הריכוז. בפועל, פשוט אין מספיק בתים גדולים, בטח שלא במחירים סבירים, והמשבר רק החריף.
לזלי יאנג, הכלכלנית הראשית באיגוד סוכני הנדל"ן של קליפורניה (California Association of Realtors), הסבירה שכמות הבתים המוצעים למכירה ירדה בחודש אוגוסט בלפחות 10%, בהשוואה לאוגוסט 2019. לדעתה ניתן להסביר את המגמה בתופעה שנוצרה בעקבות משבר הקורונה: יותר ויותר עובדי צווארון לבן, בייחוד בתחום ההיי-טק בעמק הסיליקון שיכולים לעבור מרחוק, בורחים מהערים הגדולות ורוכשים נכסים גדולים במקומות אחרים ברחבי המדינה.
יאנג הצביעה על כך שבחודש יולי האחרון נרשם זינוק של 76.6% בכמות הבתים שנמכרו ב-3 מיליון דולר או יותר, בהשוואה לשנה שעברה: "האתגר הגדול ביותר של תעשיית הנדל"ן הוא עם הדור הבא של רוכשי הבתים. הבעיה היא שזה הופך לכמעט בלתי אפשרי, ואנחנו מאבדים הרבה תושבים שפחות לא יכולים להרשות לעצמם לגור פה", היא אמרה והוסיפה כי בתים במחירים של עד מיליון דולר מהווים כיום כ-20% מנתוני המכירות בקליפורניה.
(צילום: Shutterstock)
למען הסר ספק, המשבר מחלחל גם לשוק השכירות בקליפורניה. במהלך הקיץ פורסם דו"ח ע"י חברת Self Financial, שבחן את המחיר החציוני של דירות בערים הגדולות בארצות הברית, והנתונים הושוו לשכר החציוני באותן ערים.
מהדו"ח עולה כי תושבים במחוזות לוס אנג'לס ואורנג' נדרשים לעבוד 60.9 שעות בשבוע כדי לעמוד בגובה שכר הדירה בנכס עם חדר שינה בודד, ו-78.6 שעות בשבוע כדי לממן שכירות בדירה בת 2 חדרי שינה. מדובר בדירוג השלישי הכי גבוה מבין הערים שנבדקו, כאשר רק סן פרנסיסקו (65.5 שעות עבודה לדירת חדר) וסן חוזה (68 שעות עבודה לדירת חדר) דורגו לפני.
נתוני דרום קליפורניה מצביעים על כך שהמחיר החציוני של דירת חדר עומד על 1,517 דולר, ואילו המחיר החציוני של דירה בעלת 2 חדרי שינה עומדת על 1,956 דולר. בחישובי השכר הנדרש, הדו"ח הצביע על שכר שעתי ממוצע של 20.52 דולר, ושכר שנתי חציוני של כ-43 אלף דולר.
למעשה, ארבעת הערים היקרות ביותר הן מקליפורניה, אך מסתבר שישנם שווקים בדרום קליפורניה שבהם השכירות דווקא נמוכה יותר: במחוזות ריברסייד וסן ברנרדינו, למשל, העובדים נדרשים לעבוד "רק" 46.5 שעות בשבוע כדי לממן דירה עם חדר שינה בודד, ו-58.5 שעות שבועיות ע"מ לממן דירה בעלת 2 חדרי שינה.
ראוי להזכיר כי משרה מלאה נחשבת ל-40 שעות בשבוע, כך שניתן לקבוע שאדם שעובד במשרה מלאה בדרום קליפורניה פשוט לא מסוגל לעמוד בגובה שכר הדירה החציוני.
אם לא די בכך, נראה שהפערים רק ילכו ויגדלו: לפי נתוני השלכה לסטטיסטיקות עבודה, מחירי השכירות החציוניים ברמה הלאומית עלו ב-20.5% בין השנים 2010 ל-2019, וזאת לעומת עלייה של 17.6% בלבד בשכר השעתי החציוני.
(צילום: Shutterstock)
המשבר בשוק הנדל"ן הביא לכך שבין השנים 2014 ל-2018, למעלה מ-3 מיליון תושבים קליפורניה בחרו להעתיק את מגוריהם למדינה אחרת, כך על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין.
כאמור, התופעה מורגשת היטב בעיקר באזור מפרץ סן פרנסיסקו, דבר שאף הוביל את ענקיות ההיי-טק, ביניהן גוגל ופייסבוק, להתחייב לבנות דיור בר השגה. אך גם כאן צפויה מגפת הקורונה לגרום להחמרת המשבר, שכן אותן חברות בעמק הסיליקון נהגו לגייס מספיק עובדים זרים כדי לפצות על מאות אלפי התושבים שנטשו את האזור.
אלא שכעת, גבולות ארצות הברית סגורות בפני מדינות רבות, וגם כאשר הן יפתחו מחדש, המציאות כיום מאפשרת לאותן חברות להעסיק עובדים מרחוק.
"שריפות או רעידות אדמה אינן האיום הגדול ביותר עבור קליפורניה, אלא אותם תושבים שאורזים את המזוודות ובורחים מהמדינה", מסביר דאוול מאיירס, מרצה בכיר בחוג ללימודי מדיניות, תכנון ופיתוח באוניברסיטת דרום קליפורניה (USC) שבלוס אנג'לס, "אין ספק שנושא הדיור הוא החשוב ביותר בקליפורניה, ואם לא יירשם שיפור ניכר בתחום, הכלכלה תיפגע בצורה קשה".
נדמה שפגיעה זו כבר מורגשת, שכן ערב משבר הקורונה, כלכלת קליפורניה דורגה כחמישית בגודלה בעולם. כעת, כחצי שנה בלבד לאחר מכן, שיעור האבטלה במדינה עומד על 13.7% - השישי בגובהו מבין מדינות ארצות הברית.
(צילום: Shutterstock)
כאמור, המשבר בשוק הנדל"ן החל הרבה לפני שנגיף הקורונה נכנס לחיינו, אך המגפה בהחלט צפויה לזרז את מגמת הבריחה מהמדינה.
ערים רבות ברחבי ארצות הברית, לרבות אוסטין (טקסס), ראלי (צפון קרוליינה) ונאשוויל (טנסי), הפכו בשנים האחרונות למעין "מיני עמק הסיליקון" - בעיקר בשל מחירי הדיור היחסית נמוכים.
אך חשוב לזכור שקליפורניה היא מדינה ענקית, הן מבחינת גודלה והן מבחינת כמות התושבים, ועל כן מגמות שמורגשות באזורים מסוימים לאו דווקא יורגשו באחרים. כך למשל, מתיו גרדנר, הכלכלן הראשי של חברת הנדל"ן היוקרתית ווינדרמיר, סבור שהמשבר לא ישפיע יותר מדי על שוק הנדל"ן בדרום קליפורניה, בייחוד בלוס אנג'לס וסן דייגו.
"הערים הללו אומנם יקרות, אך הן זולות יותר מעמק הסיליקון", הוא אמר והמשיך, "ובשונה מתעשיית ההיי-טק שבה העובדים זקוקים לראוטר ומחשב כדי לעבוד, התעשיות בדרום קליפורניה, למשל מאות אלפי העובדים בהפקות של סרטים וסדרות, לא יכולים לעבוד מעיר אחרת".
