נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ הצית השבוע סערה פוליטית וכלכלית רחבת היקף, לאחר שקרא בפוסט ברשתות החברתיות לאסור על משקיעים מוסדיים גדולים לרכוש בתים למגורים ברחבי המדינה. ההצעה, שנוסחה באופן קצר וחד־משמעי, חוללה גלי הלם מיידיים בשוק הנדל״ן, במערכת הפוליטית ובקרב מומחים לכלכלה עירונית — ובעיקר עוררה גל התנגדות חריף מצד מי שמזהירים מפני השלכות מרחיקות לכת ולא מכוונות.
בעוד טראמפ מציג את היוזמה כמהלך שנועד “להחזיר בתים למשפחות אמריקאיות”, מתנגדיה טוענים כי מדובר בסיסמה פופוליסטית מסוכנת, שעלולה לערער שוק מורכב ושברירי ממילא. לדבריהם, איסור גורף על משקיעים מוסדיים אינו פתרון קסם למשבר הדיור — אלא מתכון לעלייה בשכר הדירה, לפגיעה בהיצע הדיור ולהעמקת אי־הוודאות בשווקים.
אין חולק כי שוק הדיור האמריקאי מצוי במשבר עמוק. מחירי הבתים זינקו בעשור האחרון, שיעורי הריבית הגבוהים מקשים על קבלת משכנתאות, ומשפחות צעירות מתקשות יותר ויותר לרכוש בית ראשון. בתוך המציאות הזו, משקיעים מוסדיים — חברות השקעה, קרנות נדל״ן ציבוריות וחברות השכרה גדולות — הפכו לשחקנים דומיננטיים, בעיקר מאז משבר המשכנתאות של 2008, אז רכשו בהיקפים עצומים בתים מעוקלים והסבו אותם לנכסי השכרה.
מבקרי ההצעה מדגישים כי אותם משקיעים אינם רק “טורפים פיננסיים”, אלא גם ספקי דיור לשכירות בהיקף רחב. מיליוני אמריקאים אינם יכולים או אינם מעוניינים לרכוש בית — סטודנטים, עובדים ניידים, משפחות במעבר, ומהגרים חדשים. עבורם, שוק השכירות המוסדי מספק יציבות, תחזוקה מסודרת ולעיתים גם מחירים נמוכים יותר משוק פרטי מפוצל.
אלא שכאן מתחילה המחלוקת. מבקרי ההצעה מדגישים כי אותם משקיעים אינם רק “טורפים פיננסיים”, אלא גם ספקי דיור לשכירות בהיקף רחב. מיליוני אמריקאים אינם יכולים או אינם מעוניינים לרכוש בית — סטודנטים, עובדים ניידים, משפחות במעבר, ומהגרים חדשים. עבורם, שוק השכירות המוסדי מספק יציבות, תחזוקה מסודרת ולעיתים גם מחירים נמוכים יותר משוק פרטי מפוצל.
איסור על משקיעים מוסדיים, מזהירים מתנגדים, עלול לצמצם בחדות את היצע הדירות להשכרה. התוצאה הצפויה, לטענתם, היא עלייה חדה בשכר הדירה — דווקא עבור האוכלוסיות החלשות יותר, שטראמפ מתיימר להגן עליהן. יתרה מכך, חברות ההשכרה הגדולות מעסיקות מאות אלפי עובדים בניהול נכסים, תחזוקה, ביטוח ושירותים נלווים. פגיעה בהן עלולה לגרור השלכות תעסוקתיות נרחבות.
ההתנגדות אינה נשמעת רק במסדרונות וול סטריט. גם בקרב מחוקקים ברמת המדינות נשמעים קולות ספקניים. בנבדה, מדינה שחוותה את אחד ממשברי הדיור החריפים ביותר בעקבות קריסת שוק הנדל״ן ב־2008, מזהירים פוליטיקאים ואנשי מקצוע מפני התערבות גסה מדי בשוק. לדבריהם, נבדה עדיין מתאוששת, ושינוי דרמטי בכללי המשחק עלול לבלום התאוששות שברירית.
מומחי נדל״ן מאוניברסיטת נבדה בלאס וגאס מציינים כי הבעיה המרכזית אינה זהות הרוכש — אלא מחסור כרוני בהיצע. במשך שנים לא נבנו מספיק בתים ביחס לגידול באוכלוסייה, והרגולציה המקומית מקשה על פיתוח מהיר. איסור על קבוצה אחת של קונים, הם טוענים, אינו יוצר בתים חדשים — אלא רק מחלק מחדש מחסור קיים.
גם בשוק ההשקעות שוררת אי־ודאות. חברות השכרה גדולות, שלהן אלפי בתים בערים כמו לאס וגאס, פיניקס ואטלנטה, מזהירות כי הצעה מעומעמת ולא מוגדרת תיצור כאוס רגולטורי. מי ייחשב “משקיע מוסדי גדול”? האם קרן פנסיה שמחזיקה מאות נכסים תיכלל באיסור? ומה לגבי משקיעים פרטיים שמחזיקים כמה בתים דרך תאגיד קטן? החשש הוא שהאיסור, אם ייושם באופן גס, יפגע גם בשחקנים קטנים ובינוניים.
בנוסף, מתנגדים מצביעים על סיכון משפטי משמעותי. איסור פדרלי על רכישת נכסי נדל״ן בידי גופים מסוימים עשוי לעמוד במבחני חוקתיות, לפגוע בזכויות קניין ולהוביל לגל תביעות. התעשייה הפיננסית, שלה מערך לוביסטי חזק ומנוסה, כבר מאותתת כי לא תשב בחיבוק ידיים.
גם הנתונים עצמם מורכבים יותר מהרטוריקה. בעמק לאס וגאס, לדוגמה, מחירי הבתים ירדו בשנת 2025 בכ־2.1 אחוזים, לפי מדדי מחירים מקובלים, ושנת 2025 הייתה הגרועה ביותר למכירות מאז 2007. מספר העסקאות צנח, והנגישות הכלכלית לקונים נותרה נמוכה — אך לאו דווקא בגלל משקיעים מוסדיים בלבד. ריביות גבוהות, יוקר מחיה ושוק עבודה תנודתי ממלאים תפקיד מרכזי לא פחות.
על רקע זה, מבקרי טראמפ טוענים כי הצעתו מתמקדת בסימפטום — לא במחלה. במקום להשקיע בהגדלת היצע הדיור, בהקלות רגולטוריות, בעידוד בנייה צפופה ובסיוע ממוקד לרוכשי דירה ראשונה, הוא בוחר במהלך דרמטי שקל להסביר לציבור — אך קשה ליישם באחריות.
פוליטית, אין ספק שהמהלך משרת את הנרטיב שטראמפ מבקש לקדם: מאבק של “האמריקאי הקטן” נגד קרנות ענק ווול סטריט. זהו מסר פופולרי בעידן של אי־שוויון גובר ותסכול כלכלי. אך גם תומכיו השקטים מודים כי בין סיסמה לקביעת מדיניות יש פער עמוק.
בסופו של דבר, ההתנגדות להצעה אינה נובעת מהתעלמות ממשבר הדיור — אלא מחשש אמיתי שפתרון פשטני יעמיק בעיה מורכבת. השאלה המרכזית אינה האם שוק הדיור האמריקאי זקוק לרפורמה — אלא איזו רפורמה, למי היא תועיל, ומי ישלם את המחיר.
הדיון שפתח טראמפ צפוי ללוות את הזירה הפוליטית והכלכלית עוד זמן רב. האם יצליח להפוך קריאה ברשתות החברתיות למדיניות מעשית? האם הקונגרס יאמצה, ירכך או ידחה אותה? ומה יקרה לשוק אם חוסר הוודאות יימשך? התשובות לשאלות הללו יקבעו לא רק את עתיד שוק הדיור — אלא גם את גבולות ההתערבות של המדינה באחד הנכסים הבסיסיים והרגישים ביותר בחיי האמריקאים: הבית.
