בעוד רבים ממשקיעי הנדל"ן של מנהטן מחפשים את ההזדמנות הבאה בערים מרכזיות או בפרברים בצמיחה, ג'יימס פרנדמנו בחר יעד שנראה כמעט הפוך מכל היגיון שוק: מחוז סיירה בדרום מדינת ניו מקסיקו — אזור מדברי קטן עם אוכלוסייה של פחות מ־12 אלף תושבים. למרות זאת, הוא כבר התחייב להשקעה בהיקף של כ־55 מיליון דולר, ומציג חזון שאפתני לשינוי פני המקום — לא רק באמצעות רכישת קרקעות, אלא באמצעות מה שהוא מגדיר כ"תיקון" ו"החייאה" של קהילות שלמות.
פרנדמנו, מייסד ומנכ"ל חברת פריריל אינווסטמנטס, סיפר כי מה שמשך אותו לאזור לא היה רק המחיר הנמוך יחסית של הקרקעות, אלא שילוב יוצא דופן של נכסים ותשתיות: מכרה נחושת פעיל — ובמיוחד “ספייספורט אמריקה”, נמל החלל המסחרי הראשון שנבנה מלכתחילה לטיסות חלל פרטיות, מחקר ובדיקות. בעיניו, לא מדובר בגימיק תיירותי אלא בעוגן עתידי — כזה שיכול לשנות דפוסי תעסוקה, תנועה ואטרקטיביות לאזור כולו.
הוא החל לרכוש נכסים במחוז כבר ב־2022, ובשלוש השנים האחרונות צבר למעלה מ־1,500 מגרשים. פרנדמנו מציג זאת כאחד ממיזמי ההתחדשות השאפתניים ביותר בארצות הברית — כזה שמובל, באופן חריג, בידי משקיע מרכזי יחיד ולא בידי קונסורציום.
למה בכלל לעזוב את ניו יורק? פרנדמנו מסביר שהרחיק את עיקר פעילותו מעולם הנדל"ן הניו־יורקי משום שהרגיש שהוא נשחק תחת "אקלים רגולטורי כבד" ועומס חקיקה שקשה, לטענתו, לצפות או לנהל. “זה משהו שאתה לא באמת יכול לשלוט בו,” אמר. “זה הוציא מהעניין את ההנאה — והפך למשימה בלתי נגמרת.” לדבריו, הוא ושותפו העסקי, דייוויד ברמן, בחנו שורה ארוכה של מוקדים להשקעה ברחבי ארצות הברית, אך חיפשו משהו אחר: “רצינו לעשות משהו בעל השפעה. משהו שיהיה לו ממד של מורשת.”
למה בכלל לעזוב את ניו יורק? פרנדמנו מסביר שהרחיק את עיקר פעילותו מעולם הנדל"ן הניו־יורקי משום שהרגיש שהוא נשחק תחת "אקלים רגולטורי כבד" ועומס חקיקה שקשה, לטענתו, לצפות או לנהל. “זה משהו שאתה לא באמת יכול לשלוט בו,” אמר. “זה הוציא מהעניין את ההנאה — והפך למשימה בלתי נגמרת.” לדבריו, הוא ושותפו העסקי, דייוויד ברמן, בחנו שורה ארוכה של מוקדים להשקעה ברחבי ארצות הברית, אך חיפשו משהו אחר: “רצינו לעשות משהו בעל השפעה. משהו שיהיה לו ממד של מורשת.”
הקשר למחוז סיירה לא התחיל מאפס. ברמן רכש לפני כ־18 שנה חלקת קרקע של כ־200 דונם באזור, סביב התקופה שבה הוכרז לראשונה על הקמת נמל החלל. פרנדמנו מתאר את המהלך ההוא כ"גידור" קלאסי: השקעה קטנה יחסית מתוך הבנה שתשתיות כאלה מבשילות לאט — אבל עשויות להיות שובר שוויון בטווח הארוך. מאז, לדבריו, האזור נשאר על הרדאר.
גם הרקע האישי שלו משתלב בסיפור. פרנדמנו מספר שגדל “לתוך” עולם הנדל"ן: אמו הייתה סוכנת נדל"ן ומתווכת, ואם חד־הורית שעבדה קשה כדי לבנות חיים יציבים. “הייתי סביב נדל"ן כל חיי,” הוא אומר, ומציג זאת כבסיס לאינסטינקט המקצועי שלו — כזה שהוא לומד לסמוך עליו אחרי כמעט שלושה עשורים בעסק.
בעיצומה של תקופת המגפה, הוא החל לראות במחוז סיירה הזדמנות חריגה. לטענתו, בשנת 2022 התעצם העניין בחקר חלל, והעובדה שבמחוז קטן יחסית פועל נמל חלל עם תשתית ייחודית היא יתרון תחרותי שקשה לשחזר. במקביל, הוא מצביע על מכרה “קופר פלאט” כגורם כלכלי שיכול לייצר כ־1,200 מקומות עבודה באזור. הוא מדגיש את הביקוש הגובר לנחושת כחומר גלם חיוני לתשתיות חשמל, רשתות, מרכזי נתונים, בינה מלאכותית ומחשוב קוונטי — ומציג זאת כתשתית כלכלית, לא רק כסיפור מקומי.
אלא שלא רק תעשייה עומדת במרכז החזון שלו. פרנדמנו מדבר גם על “מיקום”: מחוז סיירה יושב בין אלבקרקי לאל פאסו, שני שווקים אזוריים גדולים, ובכך, לדבריו, הוא נהנה מנגישות בלי לאבד את האופי הכפרי־מדברי. הוא מוסיף גם נתונים שמבחינתו הפכו ליתרון: רצועת אגם באורך של כ־40 מייל (כ־64 קילומטרים), גובה של כ־4,400 רגל (כ־1,340 מטרים מעל פני הים) ומזג אוויר “מתון יחסית” לעומת אזורים חמים וקיצוניים במדבריות של טקסס ואריזונה.
כחובב טבע, הוא מדגיש את מה שהוא מכנה “כלכלה של חוויה”: צפייה בכוכבים, דיג, מצנחי רחיפה, שיט, מעיינות חמים, יער לאומי וסצנת אמנות מקומית. “הרגשתי כמו ילד בחנות ממתקים,” הוא אומר, ומוסיף שהאזור מושך לדבריו כ־1.5 מיליון מבקרים בשנה — חלקם מגיעים אליו “כבר דורות”.
ביקור שטח בעיירות כמו “טרות' או קונסקוונסס” ו“אלפנט ביוט” ב־2022 שכנע אותו, לדבריו, לפעול מהר. “רצינו להיכנס מוקדם ולהניח תשתית לפני שהבאזז יתחיל,” אמר. בתוך כך, פריריל רכשה ושיפצה את מגרש הגולף המקומי, את מתחם האימונים ואת מועדון החברים, ושינתה את שמו ל“טורטלבק מאונטן — גולף ואתר נופש”. “סגרנו אותו כמעט שנה,” הוא מספר. “עשינו את מה שהיה צריך לעשות.”
במקביל, מוקמות בשטח התפתחות שכונות חדשות במסגרת פיתוח “טורטלבק”, וכבר מוצעים שם למכירה בתים עם שלושה חדרי שינה ושניים עד שלושה חדרי רחצה, במחירים שמתחילים בכ־439 אלף דולר. במקום אחר בקהילה, החברה רכשה גם כ־50 בתים שהוגדרו כמוזנחים מאוד. פרנדמנו טוען שההנחיה שקבע לסוכניו הייתה ברורה: לא להתחרות ברוכשים מקומיים שמבקשים להשתקע באזור, אלא להתמקד ב“מפגעים” — בתים נטושים או מוזנחים שפוגעים במראה הרחוב ובתחושת הביטחון — לשפץ אותם ולהחזיר אותם לשוק כדי לשפר את מלאי הדיור ואת איכות הבנייה.
הוא מציג את המיזם כמעורבות קהילתית, ולא כפעולה חד־צדדית של הון מבחוץ. לדבריו, הוא השקיע שעות רבות בשיחות עם תושבים, הקשיב לתלונות ולבקשות — ופעל בהתאם. “אמרו לנו שצריך קמעונאות טובה יותר — קנינו מרכז קניות. אמרו שצריך מלונות טובים יותר — קנינו מלונות,” הוא אומר. “אנחנו רוצים להעלות את איכות החיים בפועל, לא רק על הנייר.” לדבריו, הוא גם עבד מול ראשי ערים, מועצות מקומיות ובכירים במדינה, מתוך תפיסה שיש “חזון משותף” למה שהאזור יכול להפוך להיות.
עם זאת, הוא מודה שלא כולם קיבלו את השינויים בהתלהבות. חלק מהתושבים חוששים מהאצה של פיתוח, מעליית מחירים ומהשתנות אופי המקום. פרנדמנו מתייחס לכך כאל חלק טבעי מכל תהליך שינוי: “תמיד יהיו מתנגדים. אם תנסה לרצות את כולם — לא תרצה אף אחד.”
בסופו של דבר, הוא מציג את הפרויקט כפסגת הקריירה שלו: לא רק עסקה, אלא שליחות. “להעצים אנשים, ליצור שינוי, לתת לתושבים חוויה שמגיעה להם — זה העניין,” הוא אומר. “אנחנו רוצים ליצור שוב תקווה לילדים.”
הסיפור הזה ממחיש מגמה רחבה יותר בעולם הנדל"ן האמריקאי: משקיעים שמחפשים ערך והשפעה דווקא מחוץ למרכזים הגדולים — ומוכנים, לפחות על פי הצהרותיהם, להשקיע לא רק כסף אלא גם זמן, נוכחות ועבודת שטח כדי להזיז קהילה שלמה קדימה. השאלה הגדולה היא אם חזון כזה יצליח להחזיק לאורך זמן בלי לאבד את אמון התושבים — והאם “מורשת” תימדד במספר המגרשים שנרכשו, או באיכות החיים שתשתנה באמת.
