ניו יורק – ביום הבחירות בשכונת אסטוריה עמדה אלי בתור שהתפתל סביב הבלוק כולו. עורכת הדין בת ה־31, שביקשה שלא להזדהות בשמה המלא, מרוויחה כ־78 אלף דולר בשנה – ובחמש השנים האחרונות נאלצה לעבור שלוש דירות. שכר הדירה שלה זינק ב־520 דולר בתוך שלוש שנים בלבד, והוא עומד כיום על 2,270 דולר לחודש, לא כולל חשמל ומים, זאת אף שהיא חולקת את הדירה עם שני שותפים שמשלמים סכום דומה.
היא הצביעה, לדבריה, משום ש”נמאס לי להרגיש שהעיר דוחפת אותי החוצה“. כמו צעירים רבים אחרים, תמכה בזוהרן ממדאני, חבר האספה המדינתית שהתמודד עם הבטחות להקפאת שכר דירה בדירות מוסדרות, חיזוק הגנות לדיירים והבטחה כללית “להילחם באנשים הלא נכונים”.
ממדאני ניצח עם 50.4% מהקולות – בהם 78% ממצביעי גילאי 30-18 ו־66% מקבוצת הגיל 44-30 – חרף העובדה שמרבית הצעותיו הוצגו כסיסמאות רחבות, כמעט ללא פירוט כלכלי. אפילו מושלת מדינת ניו יורק, קת’י הוקול, לא הביעה להן גיבוי מלא, אך בחרה לתמוך בו פוליטית. הניצחון שיקף דבר אחד ברור: תחושת חירום כלכלית בעיר, וצימאון ציבורי לכל מי שמבטיח לבלום את יוקר המחיה.
גל נכסים במחירי מציאה. בפארק סלופ למשל, אחד האזורים היקרים בעיר, מוצע בניין מוסדר בן שמונה דירות בכ־1.57 מיליון דולר – מחיר המשקף כ־217 דולר בלבד לרגל רבועה, לעומת ממוצע של יותר מאלף דולר לרגל רבועה בנכסים חופשיים בברוקלין. בניינים סמוכים חוו כבר הורדות מחיר חוזרות ונשנות.
מאז סוף 2021 – סיומה של כהונת ביל דה־בלאזיו – המשבר החריף במהירות. לאחר ירידות מחירים והקלות בתקופת הקורונה, שכר הדירה זינק מחדש עם חזרת הכלכלה לפעילות מלאה. מאז, המגמה רק התעצמה.
“זו הייתה רכבת הרים אמיתית”, אומר ג’ונתן מילר, נשיא חברת שמאות הנדל”ן מילר־סמואל. לדבריו, “שכר הדירה טיפס בחדות ב־2021 ו־2022, המשיך לעלות ב־2023 וב־2025 הגיע לרמות קיצון חדשות”.
על פי הדו”ח האחרון של חברת דאגלס אלימן, שכר הדירה הממוצע במנהטן הגיע באוקטובר לשיא היסטורי של 5,651 דולר לחודש – עלייה של 9.4% בתוך שנה אחת. במקביל, היצע הדירות להשכרה ירד ב־6.9% בשנה האחרונה, ונמצא במגמת ירידה רצופה כבר 19 חודשים.
“המשכורות פשוט לא מדביקות את הקצב”, מסביר מילר. “בשלב מסוים הכלכלה האישית הופכת לבלתי אפשרית. אנחנו מתקדמים לשם מהר”.
על רקע זה הציג ממדאני תוכנית להקפאת שכר הדירה בכמיליון דירות מוסדרות, לצד נטילת הלוואה ציבורית של 70 מיליארד דולר לבניית 200 אלף יחידות דיור במחיר מפוקח בעשור הקרוב.
אלא שבעוד דיירים רבים מחבקים את ההבטחה, בעלי בניינים המנהלים דיור מוסדר – כ־42% משוק השכירות בעיר – מזהירים מפני קריסה. יותר ויותר מהם מנסים למכור ולהימלט.
“זה פשוט הפסד להחזיק בניין מוסדר”, אומר צ’רלס אולסון, מתווך נדל”ן מברוקלין. לדבריו, הוא משווק בימים אלה בניין מוסדר בן 30 דירות בשטח של יותר מ־22 אלף רגל רבועה בקראון הייטס במחיר של 2.27 מיליון דולר – כמעט זהה למחיר של דירת יוקרה בודדת עם שלושה חדרי שינה באזור.
לדבריו, העלויות מזנקות בקצב שבלתי אפשרי לכסות. “עץ, עבודה, תחזוקה – הכל התייקר. אבל שכר הדירה קפוא”.
התוצאה: גל נכסים במחירי מציאה. בפארק סלופ, אחד האזורים היקרים בעיר, מוצע בניין מוסדר בן שמונה דירות בכ־1.56 מיליון דולר – מחיר המשקף כ־217 דולר בלבד לרגל רבועה, לעומת ממוצע של יותר מאלף דולר לרגל רבועה בנכסים חופשיים בברוקלין. בניינים סמוכים חוו כבר הורדות מחיר חוזרות ונשנות.
המצב חמור עוד יותר כשמסתכלים על מלאי הדיור. כיום מעריכים כי לפחות 50 אלף דירות מוסדרות בעיר עומדות ריקות – פי עשרה ממספרן ב־2019. הסיבה המרכזית היא חוק יציבות הדיור והגנת הדיירים, שביטל את האפשרות להעלות שכר דירה בין דיירים ולהחזיר השקעות שיפוץ.
“אין היגיון להשקיע עשרות אלפי דולרים בשיפוץ, כשאין שום דרך להחזיר את ההשקעה”, אומרים בעלי נכסים. כך, דירות נשארות סגורות ומוצאות מהשוק דווקא בעיצומו של מחסור חריף.
לכך מתווספות רגולציות אקלימיות יקרות – בראשן חוק המחייב בניינים גדולים להחליף מערכות חימום מבוססות גז ונפט במשאבות חום חשמליות עד סוף העשור. מבקרי המדיניות טוענים שהדרישות הללו דוחפות בניינים נוספים לקריסה כלכלית.
דו"ח עדכני של מרכז פורמן מאוניברסיטת ניו יורק קובע שכשליש משוק הדיור המוסדר בעיר כבר פועל בהפסד. ירידה בהכנסות, combined עם הקפאות שכר דירה, מגבילה את היכולת לתחזק נכסים ולשמר מלאי.
בעוד מצביעים צעירים כמו אלי קיוו לבלום את ההידרדרות, יותר ויותר מומחים מזהירים: הקפאה גורפת עלולה לצמצם עוד יותר את היצע הדיור, להחריף את התחרות ולדחוק החוצה דור שלם.
“לעזור למי שנאבק זה חשוב”, אומר ג’ף פוקס, יזם דיור ציבורי מהברונקס, “אבל אם עושים זאת בלי להבין את ההשלכות הרחבות – המחיר יהיה גבוה בהרבה ממה שנדמה עכשיו”.
אם ת
