מועצת העיר לוס אנג'לס אישרה השבוע פה אחד מהלך שנחשב לאחד הצעדים הדרמטיים ביותר בתכנון העירוני של העיר בעשורים האחרונים. ההחלטה מסמנת את תחילת ההיערכות ליישום חוק אס־בי 79 (SB 79), חוק מדינתי חדש שצפוי לשנות באופן מהותי את פני השכונות הסמוכות לתחבורה ציבורית – ולאפשר בנייה רוויה באזורים שהיו עד היום מיועדים בעיקר לבתים צמודי קרקע.
החוק, שנחתם על ידי מושל קליפורניה גווין ניוסום באוקטובר, ייכנס לתוקף ב־1 ביולי 2026. הוא מחייב ערים לאפשר בניית דיור בצפיפות בינונית עד גבוהה בטווח של חצי מייל – כ־800 מטר – מתחנות רכבת מסוימות ומצירי אוטובוסים מרכזיים. לפי הערכות מתכנני העיר, כ־150 מוקדים ברחבי לוס אנג'לס עשויים להיכנס תחת תחולת החוק.
הצבעתה פה אחד של מועצת העיר אישרה חבילת צעדים טכניים ראשונים: הוראה למחלקת התכנון העירונית לרכוש תוכנות ייעודיות ושירותי תמיכה מקצועיים, והנחיה למנהל הכללי של העיר לאתר עד 375 אלף דולר מתקציב העיר למימון עבודת הניתוח. מודלים תכנוניים אלה אמורים לסייע בזיהוי אילו אזורים עשויים להיות מועמדים לדחיית יישום החוק, והיכן ניתן לגבש "תוכנית אלטרנטיבית מקומית" שתעביר את עיקר הצפיפות ממוקד אחד לאחר.
החוק מחייב ערים לאפשר בניית דיור בצפיפות בינונית עד גבוהה בטווח של חצי מייל – כ־800 מטר – מתחנות רכבת מסוימות ומצירי אוטובוסים מרכזיים. לפי הערכות מתכנני העיר, כ־150 מוקדים ברחבי לוס אנג'לס עשויים להיכנס תחת תחולת החוק.
החוק מספק לעיריות שני כלים מוגבלים יחסית לעיצוב הדרך שבה ייושם השינוי: האחד הוא השהיית יישום חלקית באזורים מסוימים; השני – תוכנית אלטרנטיבית לפיתוח מוכוון תחבורה, שתאפשר להעביר את פוטנציאל הבנייה מאזור רגיש אחד לאזור אחר, כל עוד סך יחידות הדיור הכולל אינו פוחת. שתי האפשרויות דורשות עבודת מידול מעמיקה ואישור של גורמי המדינה.
במקביל, אנשי המקצוע בעירייה מזהירים כי מרווח התמרון של העיר מוגבל. שכונות רבות בעלות משאבים גבוהים וצפיפות נמוכה – אזורים המקושרים יותר למוקדי תעסוקה ולמערכת חינוך חזקה – לא צפויות לעמוד בקריטריונים שיאפשרו דחייה משמעותית או הקלה. בנוסף, כל תוכנית אלטרנטיבית שתפחית את פוטנציאל הבנייה בחלקות מסוימות תחויב להגדיל אותו בחלקות אחרות – לעיתים בשכונות שאינן נהנות מאותם משאבים.
צוות התכנון העירוני צפוי להציג ממצאים ראשוניים כבר בתחילת השנה הבאה. התוצאות יגיעו לפני מועדיהם הקריטיים של לוחות הזמנים שנקבעו בחוק: בין ינואר למרץ על העיר להגיש למדינת קליפורניה כל בקשה לדחייה ביישום החוק או כל תוכנית אלטרנטיבית – אחרת החוק ייכנס לתוקף במלואו בקיץ 2026 ללא התאמות מקומיות.
חוק אס־בי 79 הגיע על רקע משבר דיור חריף הפוקד את קליפורניה זה שנים. מחירי הדיור בלוס אנג'לס ובמדינה כולה נמנים עם הגבוהים בארצות הברית, ומיליוני תושבים מתקשים למצוא קורת גג במחיר סביר. המדינה סובלת ממחסור של מיליוני יחידות דיור, מצב שהוביל לעלייה באי־יציבות דיור, להרחבת תופעת חוסר הבית, לעומסי תנועה כבדים – כאשר עובדים נאלצים לגור הרחק ממקום עבודתם – ואף להגירה של תושבים למדינות אחרות.
הרעיון המרכזי מאחורי החוק הוא עידוד בנייה רוויה דווקא במוקדים הסמוכים לתחבורה ציבורית. "פיתוח מוכוון תחבורה" – גישה תכנונית המוכרת בעולם – מבקש לרכז מגורים, תעסוקה ושירותים במרחק הליכה או נסיעה קצרה מתחנות רכבת ואוטובוס, לצמצם תלות ברכב פרטי ולעודד שימוש בתחבורה ציבורית. תומכי החוק טוענים כי זהו אחד הכלים היעילים ביותר להגדלת היצע הדיור תוך צמצום הפגיעה בסביבה.
אולם לצד התמיכה הרחבה של גורמי מדינה ומתכנני ערים, החוק מעורר התנגדות חריפה בשטח. בעיקר בשכונות מבוססות המאופיינות בבתים צמודי קרקע, תושבים חוששים משינוי דרמטי באופי הרחובות, מגדילה בעומס על תשתיות – כבישים, חנייה, ביוב, גינות ציבוריות – ומלחץ נוסף על בתי הספר המקומיים. יש גם מי שמזהירים מפני פגיעה אפשרית בערך הנכסים. מנגד, פעילי דיור ומומחים לצדק חברתי טוענים כי ללא העלאת הצפיפות בשכונות חזקות, יהיה כמעט בלתי אפשרי לבלום את משבר הדיור ולאפשר לדור צעיר ולעובדים בשכר בינוני להמשיך להתגורר בעיר.
כדי לסייע לתושבים להבין כיצד עשוי החוק להשפיע על סביבת מגוריהם, פרסמה העירייה מפה אינטראקטיבית חדשה – כלי מקוון המציג את הקרבה לתחנות רכבת ואוטובוס ואת סיווג האזורים מבחינת רגישויות סביבתיות ותכנוניות, כגון אזורי סיכון לשריפות, אזורי חוף ומחוזות בעלי ערך היסטורי. לדברי העירייה, המפה נועדה לספק שקיפות ולהכין את הציבור לשינויים עליהם ידונו המועצה וגורמי המקצוע בחודשים הקרובים.
ההחלטה פה אחד במועצת העיר מלמדת כי ישנה הסכמה רחבה על הצורך להתמודד עם משבר הדיור באמצעים משמעותיים, אך גם משקפת את הזהירות הרבה שבה ניגשת לוס אנג'לס ליישום החוק. בעיר מודעים היטב לרגישות הפוליטית והחברתית של הנושא, ולמתח שבין דרישות המדינה לבין ציפיותיהם של תושבים בשכונות שונות.
בשנה הקרובה צפויים דיונים ציבוריים סוערים: תושבים, ארגוני שכונות, יזמי נדל"ן, ארגוני דיור בר־השגה וגופי תכנון ישמיעו את עמדותיהם באשר לתרחישים השונים. עבור ערים אחרות בקליפורניה, לוס אנג'לס תהווה מעין "מעבדה" לדרך בה ניתן ליישם את החוק תוך ניהול התנגדויות מקומיות וניסיון להבטיח שמי שייהנו מהשינוי לא יהיו רק יזמים ומשקיעים, אלא גם משפחות שמתקשות כיום לעמוד בשכר דירה.
בסופו של דבר, חוק אס־בי 79 מסמן שינוי עומק במדיניות התכנון בקליפורניה: מעבר חד מתפיסה של שכונות צמודות קרקע כסטנדרט כמעט בלעדי, לכיוון עירוניות צפופה יותר סביב צירי תחבורה. השאלה שנותרה פתוחה היא כיצד בדיוק יתורגם שינוי זה לשטח – ומה יהיו המחירים וההזדמנויות עבור תושבי לוס אנג'לס בשנים הבאות.
