ניו יורק — בעשרים השנים האחרונות המירו יזמים בעיר כמעט 30 מיליון רגל מרובע של שטחי משרדים לדירות מגורים, מגמה שהלכה והאיצה במיוחד מאז מגפת הקורונה. מדובר בפתרון יצירתי לשני משברים מקבילים: עודפי ענק של משרדים נטושים מחד, ומחסור כואב בדיור במחירים סבירים מאידך.
בנייני משרדים מסורתיים נחשבו במשך שנים בלתי־ניתנים להמרה: רחבים מדי, עמוקים מדי, חשוכים מדי — ומסובכים מבחינה מכנית כדי להתאים לדירות מודרניות עם חלוקה נכונה של חדרי שינה, מטבחים ואמבטיות. אך בעשור האחרון פיתחו אדריכלים ויזמים בניו יורק שורה של פתרונות חדשניים: חריצים שנחתכים לאורך הבניין, בארות אור שנחפרות במרכז, ושינויי ליבה אסטרטגיים המאפשרים להפוך חללים עצומים לדירות עם אוורור ותאורה טבעית.
בנייני משרדים מסורתיים נחשבו במשך שנים בלתי־ניתנים להמרה: רחבים מדי, עמוקים מדי, חשוכים מדי — ומסובכים מבחינה מכנית כדי להתאים לדירות מודרניות עם חלוקה נכונה של חדרי שינה, מטבחים ואמבטיות. אך בעשור האחרון פיתחו אדריכלים ויזמים בניו יורק שורה של פתרונות חדשניים: חריצים שנחתכים לאורך הבניין, בארות אור שנחפרות במרכז, ושינויי ליבה אסטרטגיים המאפשרים להפוך חללים עצומים לדירות עם אוורור ותאורה טבעית
גל ההמרות הראשון התרחש בשנות ה־90, בעיקר במנהטן התחתית, כשהעיר והמדינה העניקו תמריצי מס כדי להחיות אזורים שסבלו מהיצע משרדים עצום. בין 1995 ל־2006 הוסבו כ־100 בניינים. לאחר מכן, בין 2005 ל־2019, הוסבו עוד 125 מבנים — בעיקר במנהטן המרכזית — שהוסיפו nearly 20 מיליון רגל מרובע של מגורים.
אבל לאחר המגפה הגל הפך לצונאמי: שיעור המשרדים הפנויים זינק מ־11% ליותר מ־20%, והמדינה אישרה בשנה שעברה חבילת תמריצי מס חדשה לעודד המרות נוספות. כיום מתוכננות 25 המרות חדשות בהיקף של 8.8 מיליון רגל מרובע — כמעט כולן במנהטן.
כמה מהפרויקטים הגדולים ביותר כוללים את המטה הישן של חברת פייזר ברחוב 42, את בניין 5 טיימס סקוור, ואת הבניין ברחוב 135 מזרח 57. אך אחת הדוגמאות המובהקות לחדשנות היא בניין המשרדים בן 35 הקומות בכתובת 750 שדרות שלישית.
הבניין, שנבנה בשנת 1958 ונרכש על ידי חברת הנדל"ן הגדולה אס־אל גרין, התרוקן משמעותית לאחר המגפה: התפוסה צנחה ל־17%. החברה שכרה את משרד האדריכלים ג'נסלר כדי לבחון אפשרות להמרה. האתגר היה עצום — המבנה רחב מדי ומעמיק מדי. הפתרון: הריסה של כ־25 אלף רגל מרובע בקומות 4 עד 17 וחציבת חריץ ענק הפונה לשדרה השלישית.
בעזרת שינוי זה ניתן היה להכניס אוויר ואור טבעי החיוניים לדירות, ובה בעת "להעביר" את שטחי הקומות שנהרסו לטובת בניית מגדל מגורים חדש באותו אתר. הפרויקט יסתיים בשנת 2029 ויכלול 680 דירות, לצד חדר מסיבות, גג שמש, מרכז הקרנה ומכון כושר.
בקומה השישית, שחולקה בעבר לחללי עבודה ושולחנות משותפים, ייבנו 38 דירות — כולן מקבלות אור שמש ישיר בזכות החריץ החדש. קורות ותשתיות נסתרות בתוך הקירות, חדרי שינה יושבים בצד הפונה לרחוב לפי קוד הבנייה, וחדרי רחצה מרוכזים בלב הבניין.
למרות פרויקטים אדירי־ממדים אלה, מדובר בסך הכול בטיפה בים: בניו יורק יש כיום עודף של יותר מ־75 מיליון רגל מרובע של שטחי משרדים. אך למנהטן יש יתרון ייחודי שאין לשום עיר אחרת בארצות הברית — שוק שכירות לוהט, שבו מחיר חציוני לדירת חדר שינה אחד עומד על כ־4,500 דולר לחודש.
מילים אחרות: כל דירה חדשה שנוספת לבניין משרדים לשעבר כמעט בוודאות תימצא שוכר.
המומחים מעריכים כי הגל הראשון של "פריצות דרך אדריכליות" יחלחל לערים נוספות בארצות הברית. כיום נמצאות בצנרת התכנון הארצית 78,500 יחידות דיור שמבוססות על המרת משרדים — זינוק חד לעומת 23 אלף בלבד בשנת 2022.
"אין יותר ויכוח — זה עובד," אמר רוברט פולר, אחד מראשי משרד האדריכלים ג'נסלר. "הפרויקטים האלה מוכיחים שהיצירתיות יכולה לפתור בעיות עירוניות מורכבות ולהפוך מבנים נטושים למשאב חי."
בעירייה ממשיכים לבחון דרכים להרחיב את המגמה: שינויי ייעוד, הקלות רגולטוריות, ושילוב תושבים מקומיים בתכנון — הכול כדי להקל על משבר הדיור המחריף בלי לפגוע באופי השכונות.
הדבר הברור היחיד הוא זה:
מהפכת ההמרות כבר כאן — והיא משכתבת את קו הרקיע של מנהטן, קומה אחרי קומה.
