בשוק הנדל"ן האמריקאי מתרחש שינוי דרמטי שעשוי לשנות את פני התעשייה: הפרמיה על רכישת בתים חדשים מתפוגגת במהירות, והבונים מציעים עסקאות שלא נראו כמותן שנים - כולל הפחתות משמעותיות בריבית המשכנתא והנחות מחירים נדיבות.
על פי דו"ח "New Construction Insights Q3 2025" של Realtor.com, פער המחירים בין בתים חדשים לנכסים קיימים הגיע לשפל שיא ברבעון השלישי של השנה. בדרום ובמערב ארצות הברית, המחיר למטר רבוע של בנייה חדשה אף נמוך מזה של בית קיים - מציאות שמשנה את כללי המשחק עבור קונים פוטנציאליים.
"לבונים יש כמות נכבדה של מלאי שהם מנסים להזיז כרגע כשהשוק מתקרר הן עונתית והן מבחינת צמיחת המחירים והמכירות," מסביר ג'ואל ברנר, כלכלן בכיר ב-Realtor.com. "מלאי מוכן למעבר מיידי זמין בשפע, והבונים מורידים מחירים ומציעים הטבות כדי למכור אותו."
הדו"ח מגלה שרשימות הבנייה החדשה התאוששו לאחר שהמלאי התרוקן ב-2021 ו-2022, כאשר ריביות המשכנתאות היו בשפל היסטורי ופעילות הקונים הייתה גבוהה במיוחד. כיום, ריבית המשכנתאות עומדת על 6.26% לשבוע שהסתיים ב-20 בנובמבר, על פי נתוני פרדי מק. הריביות ריחפו קרוב לרף ה-6% במשך מספר שבועות, אפילו ירדו לשפלים של 12 חודשים, אבל זה לא הספיק כדי לשכנע קונים.
הרשימות הפעילות עלו ב-15.3% לעומת אשתקד באוקטובר, מה שמסמן את החודש ה-24 ברציפות של עליות. מספר הבתים למכירה עבר את מיליון לשישה חודשים רצופים, על פי נתוני Realtor.com.
על פי דו"ח "New Construction Insights Q3 2025" של Realtor.com, פער המחירים בין בתים חדשים לנכסים קיימים הגיע לשפל שיא ברבעון השלישי של השנה. בדרום ובמערב ארצות הברית, המחיר למטר רבוע של בנייה חדשה אף נמוך מזה של בית קיים - מציאות שמשנה את כללי המשחק עבור קונים פוטנציאליים.
הפערים האזוריים: דרום ומערב מובילים
מחיר החציון של בית חדש ברחבי המדינה עומד על 451,337 דולר (ברבעון השלישי), עלייה של 0.2% לעומת השנה הקודמת. אבל בתחום הבנייה החדשה, הדרום והמערב בולטים עם פעילות רבה יותר. שני השווקים הללו מצוידים טוב יותר, והפחתות המחירים גבוהות הרבה יותר - בניגוד לצפון-מזרח והמערב התיכון, שם רשימות הבנייה החדשה והפחתות המחירים נמוכות יותר.
"הרבה אנשים חושבים שבנייה חדשה יקרה יותר מקניית בית קיים, אבל בלוס אנג'לס, עלות הבנייה למעשה מגיעה לכמחצית מהמחיר למטר רבוע של רכישת בית," אומר שון פיליפס, מייסד Otto ADU, ל-Realtor.com. "זו יכולה להיות השקעה מצוינת אם אנשים מוכנים לחכות."
הבונים נאלצו להתמודד עם מחסור בכוח אדם ומכסים חדשים על חומרי בנייה, מה שהשפיע על הרווחיות שלהם. אבל כדי להזיז מלאי, הם הציעו יותר הטבות.
"להמתין לבית שיושלם יכול להיות שווה מאוד מכיוון שהעלות ארוכת הטווח של הפעלת בית חדש יכולה להיות נמוכה משמעותית מקניית בית קיים," אומרת וויטני היל, קבלנית כללית מורשית, סוכנת נדל"ן לשעבר וכיום משקיעת נדל"ן. "יתרה מכך, בית חדש יכול להיות מותאם להעדפות הקונה. כמו כן, בהתאם לסוג הבנייה, זמן ההמתנה הכולל במהלך בעלות הבית עשוי להיות קטן מאוד."
בדרום ובמערב, שם המלאי התאושש ברובו לרמות שלפני הפנדמיה (חלקית בזכות בונים שמספקים בתים בשפע ובמחירים סבירים באזורים אלה), לבניינים החדשים יש פרמיית מחיר חד-ספרתית וכל הבתים מציגים שיעור גבוה יותר של הפחתות מחירים.
השוו זאת לצפון-מזרח והמערב התיכון, שבהם נמצאים רוב השווקים החמים והידידותיים למוכרים ביותר במדינה, שם בנייה חדשה היא עדיין מוצר פרמיום נדיר.
הטבות מפתות לקונים
הבונים מציעים הטבות כמו ריביות מופחתות - שהייתה הקידום הנפוץ ביותר ב-Realtor.com. כמו כן, רכישת ריבית משכנתא וריביות משכנתא מתחת לשוק הן דרך יעילה למשוך קונים לבנייה חדשה.
"בונים שמחזיקים במלאי מציעים הטבות אמיתיות כדי לפנות את הבתים מהספרים שלהם," אומרת היל. "לעתים קרובות, ההטבות הללו הן החלטות שנעשו הרבה אחרי שאיכות הבית כבר ננעלה, כך שקונים עשויים למעשה פשוט לקבל בית באיכות גבוהה במחיר נמוך יותר בגלל תנאי השוק הנוכחיים."
הנתונים מדברים בעד עצמם: ברבעון השלישי של 2025, הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה שרשומה בשטר של קונה בית קיים הייתה 6.26%. עבור קונה בית חדש, הריבית הממוצעת ל-30 שנה הייתה 5.27% - נמוכה ב-99 נקודות בסיס.
"בונים אכן ספגים מכה עם ההטבות האלה. הן כלי שיווק יקרים, אבל לעתים קרובות הן חלופה טובה יותר מאשר להשאיר בית לא נמכר," מסביר ברנר.
טום לאבל, מייסד Stillwater Custom Homes, מוסיף שבעוד שהעלויות המוקדמות של הבנייה יכולות להיות דומות - או לפעמים גבוהות יותר - מרכישת בית קיים, בעלי הבתים מקבלים את היכולת לשים את התקציב שלהם למאפיינים, המערכות והביצועים שבאמת חשובים להם.
"הם לא משלמים על פריסות מיושנות, תשתית מזדקנת או שדרוגים שהם לא רוצים," הוא אומר.
השינוי בשוק יוצר הזדמנות חסרת תקדים עבור קונים המחפשים ערך טוב יותר תמורת כספם, במיוחד בדרום ובמערב ארצות הברית, שם השילוב של מחירים תחרותיים, הטבות מימון ומלאי רחב הופך את הבנייה החדשה לאופציה אטרקטיבית במיוחד.
