תעשיית הבנייה בארצות הברית ניצבת לקראת סוף 2025 מול חלון זמן קריטי לניצול הטבות מס משמעותיות, היכולות לשפר באופן דרמטי את תזרים המזומנים לשנים הבאות. זאת, בעקבות חקיקת "חוק הבִּיל היפה הגדול האחד" – One Big Beautiful Bill Act, המכונה בקיצור OBBBA – המביא שינוי מהותי בדרך שבה קבלנים מתכננים את עתידם הפיננסי.
במשך שנים נאלצו קבלני בנייה לקבל החלטות ארוכות טווח על בסיס כללי מס קצרי טווח, שהשתנו כמעט בכל עסקת תקציב פדרלית חדשה. החוק החדש מבקש לשים סוף לחוסר הוודאות הזה, ולהפוך שורה של הקלות מס שעליהן הסתמכו חברות בנייה – אך הוגדרו עד כה זמניות – להוראות קבועות.
יציבות שווה כסף
"עבור תעשייה שמבוססת על לוחות זמנים ארוכים של פרויקטים ועל שוליים רווח דקים מאוד, יציבות שווה לפעמים יותר מכל תמריץ חדש", אומר כריס קולמן, שותף בכיר בקבוצת שירותי הבנייה של משרד רואי החשבון רובין־בראון. "קבלנים יודעים עכשיו באילו כללי משחק הם פועלים בשנים הקרובות".
היציבות החדשה הזו רלוונטית במיוחד בחודשים האחרונים של 2025. החלטות שיתקבלו לפני סוף השנה עשויות להשפיע לאורך זמן על תזרים המזומנים, תמחור הפרויקטים ותקציבי ההשקעות – ולהעניק לבעלי עסקים זריזים יתרון משמעותי. במילים אחרות, ברבעון הרביעי חברות בנייה יכולות להשתמש בשינויים שמביא החוק OBBBA כדי "לנעול" תזרים מזומנים משופר לשנת 2025 ולשנים שלאחריה.
החלטות שיתקבלו לפני סוף השנה עשויות להשפיע לאורך זמן על תזרים המזומנים, תמחור הפרויקטים ותקציבי ההשקעות – ולהעניק לבעלי עסקים זריזים יתרון משמעותי. במילים אחרות, ברבעון הרביעי חברות בנייה יכולות להשתמש בשינויים שמביא החוק OBBBA כדי "לנעול" תזרים מזומנים משופר לשנת 2025 ולשנים שלאחריה.
לעצב מחדש את תוכנית ההשקעות
חוק OBBBA מאפשר לחברות בנייה לעצב מחדש את תוכניות הרכישה וההשקעה שלהן, כך שישרתו טוב יותר את תזרים המזומנים. אחת ההוראות המרכזיות נועלת שיעור של 100% פחת בונוס לנכסים מתאימים שיוכנסו לשימוש לאחר 19 בינואר 2025.
לאחר תקופה שבה פחת הבונוס נשחק בהדרגה מאז 2023, החוק מחזיר את האפשרות למחיקה מיידית של עלויות רכישת נכסים מסוימים – ומאריך את החלון לניצול ההטבה. עבור חברות בנייה המשקיעות בציוד, בכלי רכב ובתוכנות, המשמעות היא שבשנים הקרובות יוכלו להמשיך להגדיל את תזרים המזומנים באמצעות ניכוי הוצאות מהכנסתם החייבת במס.
החוק הופך גם את ניכוי "הכנסת העסק המוסמכת" בשיעור 20% – ניכוי QBI – להוראה קבועה עבור ישויות "מעבר" (Pass-through), וכך תורם לשימור שיעורי מס תחרותיים עבור רבות מחברות הבנייה שאינן תאגידים ציבוריים. בנוסף, החוק מחזיר את מגבלת ניכוי הריבית העסקית ל־30% מההכנסה החייבת במס המותאמת, המחושבת על בסיס איביטדה (EBITDA) – מה שמקל על חברות ממונפות הנושאות בעלויות אשראי גבוהות יותר.
במצטבר, לחברות הבנייה יש כעת יותר גמישות לבחון מחדש את אסטרטגיית ההשקעות ארוכת הטווח שלהן, לייעל את תזרים המזומנים ולהתאים מחדש את תוכניות ההון. במקום לדחות רכישות ציוד או שדרוגי טכנולוגיה מחשש לשינויים עתידיים בחוק, ניתן לתכנן לטווח ארוך מתוך ידיעה שכללי הניכוי לא צפויים להשתנות במפתיע בטווח הנראה לעין.
הזדמנויות עד 31 בדצמבר
הוראות נוספות בחוק OBBBA פותחות חלון הזדמנויות לעסקים בתחום הבנייה והנדל"ן להפחתה של תשלומי מס – במיוחד ברבעון האחרון של השנה.
הוצאות על נכסי ייצור מוסמכים: משלמי מס שבונים מתקני ייצור או עיבוד העונים להגדרה "נכס ייצור מוסמך" יכולים לנכות 100% מעלויות הבנייה, אם העבודות מתחילות בין 20 בינואר 2025 ל־1 בינואר 2029, והמתקן נכנס לשימוש עד 2031. עבור קבלנים, המשמעות כפולה: לא רק הפחתת מס ישירה, אלא גם סיכוי לגידול בביקוש מצד תעשיות הייצור והעיבוד.
הוצאות מחקר ופיתוח: חברות תכנון, עיצוב והנדסה יכולות שוב לנכות במלואן הוצאות מחקר ופיתוח מקומיות בשנה שבה נגרמו. מי שה kapitalו את ההוצאות לשנים 2022 עד 2024 רשאים כעת למחוק את היתרות שנותרו כניכוי מיידי.
ניכוי QBI: קיבוע ניכוי 20% להכנסת עסק מוסמכת מעניק לבחור עסקים במבנה "ישויות מעבר" ודאות ארוכת טווח בכל הקשור לשיעורי המס האפקטיביים שלהם.
ניכוי ריבית: מגבלת איביטדה של 30% מרחיבה את היקף הריבית שניתן לנכות, ומקלה על מימון השקעות חדשות בציוד וברכוש באמצעות חוב.
חשבונאות "חוזה גמור": החל מ־2026, רוב פרויקטי הבנייה למגורים מרובי־יחידות יוכלו לדחות את דיווח ההכנסה החייבת במס עד לסיום הפרויקט, במקום לדווח לפי קצב ההתקדמות. עבור קבלנים עם פרויקטי ענק רב־שנתיים, מדובר בכלי מהותי לניהול תזרים.
תמריצים שנעלמים מהאופק
לצד ההטבות הקבועות, החוק החדש גם מקרב את סיום הדרך של כמה זיכויים וניכויים פופולריים – במיוחד כאלה שרלוונטיים לחברות בנייה העוסקות באנרגיה ירוקה.
התמריצים לשיפור יעילות אנרגטית לפי סעיפים 45L ו־179D לקוד המס נקבעו כעת עם תאריך יעד: 30 ביוני 2026. קבלנים העוסקים בשדרוגי אנרגיה למבני מגורים ולמבנים מסחריים צריכים לתכנן כבר כעת התחלה של פרויקטים מתאימים, כדי להבטיח זכאות לזיכויים לפני שיסתיימו.
בנוסף, החוק מציג כללים חדשים בנוגע לתשלום שכר שעות נוספות לעובדים זכאים בשנים 2025 עד 2028. ההיקף מוגבל, והכוונה היא לסייע ישירות לעובדים, אך מבחינת מעסיקים – מדובר בדרישות דיווח חדשות במסגרת טפסי שכר W-2, שיש להיערך אליהן מבעוד מועד.
זמן לסרוק חוזים ונכסים מחדש
סוף השנה הוא הזמן שבו המדיניות הופכת מתיאוריה לתכנון מעשי. ההזדמנויות הטובות ביותר תחת חוק OBBBA לא יתממשו מעצמן – הן דורשות סקירה אקטיבית של חוזים, נכסים ותזמוני פרויקטים.
קבלנים צריכים להתחיל בסקירה יסודית של צי הציוד הקיים ושל תוכניות הרכש, כדי לוודא שהם מנצלים עד תום את פחת הבונוס הזמין. חברות שעוסקות בהנדסה, עיצוב ומחקר צריכות לבחון מחדש את הדוחות לשנים 2022–2024 ולזהות הוצאות שניתן כעת להכיר בהן כניכויים מיידיים.
קבלנים הנכנסים לפרויקטים של בנייה למגורים מרובי־יחידות החל ב־2026 צריכים לבדוק אילו חוזים יתאימו לחשבונאות "חוזה גמור", ולדגום מראש את ההשפעה על תזרים המזומנים. וכלל החברות נדרשות לעבור על מערכות השכר והדיווח, כדי לוודא שהן תואמות את כללי שכר השעות הנוספות החדשים.
דחיית ההתאמות הללו עד לעונת הדוחות עלולה להסתיים בהפתעות לא נעימות – החל מחיובי מס עודפים ועד תיקונים יקרים בדיעבד.
חלון קצר, השלכות ארוכות
ברמה המאקרו־כלכלית, חוק OBBBA צפוי להרחיב את היקף ההשקעות העסקיות בשנים 2026 ו־2027. משרד התקציב של הקונגרס מעריך כי החוק יגדיל את הגירעון הפדרלי בכ־4.1 טריליון דולר בעשור הקרוב, כשעיקר ההשפעה מתרכז בשלוש השנים הראשונות. הדבר עשוי לתמוך בצמיחה בענף הבנייה בטווח הקצר והבינוני, אך גם מרמז על אפשרות לתנאים פיסקליים הדוקים יותר בהמשך – סיבה נוספת למקסם כעת את יתרונות תזרים המזומנים, כל עוד תנאי המימון נוחים יחסית.
במובנים רבים, "חוק הבִּיל היפה הגדול האחד" הוא ניסיון להשיב לתעשיית הבנייה תחושת נורמליות לאחר עשור של תכנון עסקי בתוך ערפל פוליטי. הכללים ברורים יותר, התמריצים ממוסגרים היטב והאופק נראה יציב מאי פעם – לפחות על הנייר.
אבל הנקודה הקריטית היא זו: מי שלא יפעל עד סוף השנה, עלול לגלות ב־2026 שהחלון נסגר – ושהמתחרים היו מהר יותר.
