במשך שנים היה הסיפור פשוט ומפתה: קרנות השקעה ענקיות מוול סטריט רוכשות בתים במזומן, מזניקות את המחירים ומרחיקות משפחות אמריקאיות מן החלום להחזיק בית. אולם מחקר חדש ומקיף מערער על הנרטיב הזה באופן דרמטי – יותר מתשעים אחוזים מהבתים המושכרים בארצות הברית נמצאים בבעלות משקיעים פרטיים המחזיקים בפחות מאחת־עשרה יחידות דיור.
הממצאים, שפורסמו בדוח "דופק המשקיעים" האחרון של החברות סי־ג'יי פטריק ושות' ובאץ'־דאטה, מציירים מציאות שונה מזו שמוכרת לציבור: במקום מונופול תאגידי, שוק הנדל"ן המושכר נשאר בעיקרו זירה של יזמים פרטיים ושותפויות קטנות.
המדינות המפתיעות: מיין, מונטנה ואלסקה בראש
גם במדינות שבהן שיעור הבעלות של משקיעים גבוה במיוחד, התמונה נותרת דומה. במיין (31.1%), במונטנה (31%), באלסקה (27.2%) ובהוואי (26%) – ארבע המדינות שבהן חלקם של המשקיעים הוא הגדול ביותר – השליטה בשוק נותרת בידיהם של בעלי נכסים קטנים.
בפועל, בעלי נכסים המחזיקים בין דירה אחת לחמישים דירות שולטים בתשעים וחמישה אחוזים ממלאי הדירות להשקעה בארצות הברית. הנתון הזה מחזק את ההבנה שהשכרת דיור היא בראש ובראשונה פעילות יזמית מקומית, ולא יוזמה תאגידית רחבת היקף.
"להיות משקיע נדל"ן היה עד כה חוויה מתגמלת עבורי", מספר אדם המילטון, מנכ"ל חברת אר־אי־איי האב, לאתר רִילְטוֹר דוט קום. "אני עדיין נחשב חדש בתחום, כי אני משקיע רק כמה שנים. יש לי כמה נכסים באזור ריצ'מונד, וירג'יניה, שם אני גר".
המילטון נעזר בשירותי ניהול נכסים, אך מקפיד לשמור על קשר אישי עם דייריו. "זה לא מקור ההכנסה העיקרי שלי כרגע, אבל זה עוזר לי להתקרב ליעדים הכלכליים שלי. אני יודע שככל שארכוש עוד נכסים בשנים הקרובות, זה יהפוך למקור הכנסה משמעותי יותר."
ברבעון השני של שנת 2025 היו משקיעים אחראים לשליש מכלל רכישות הבתים – השיעור הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות. אולם הנתון הזה אינו נובע מזינוק בפעילות המשקיעים, אלא מירידה חדה במספר הקונים המסורתיים, שנאלצו לפרוש מן השוק בעקבות מגבלות כלכליות.
המשקיעים הקטנים ממלאים את החלל שהקונים המסורתיים עזבו
ברבעון השני של שנת 2025 היו משקיעים אחראים לשליש מכלל רכישות הבתים – השיעור הגבוה ביותר בחמש השנים האחרונות. אולם הנתון הזה אינו נובע מזינוק בפעילות המשקיעים, אלא מירידה חדה במספר הקונים המסורתיים, שנאלצו לפרוש מן השוק בעקבות מגבלות כלכליות.
עם שיעורי משכנתה של 6.3% בשבוע שהסתיים בתשעה באוקטובר, בעלות על בית הפכה לחלום בלתי מושג עבור משפחות רבות מהמעמד הבינוני. המשקיעים, הנהנים מנזילות ומהון עצמי גדול יותר, ממלאים את החלל שנוצר ומסייעים לשמור על תנועתיות בשוק הדיור.
חנה ג'ונס, אנליסטית בכירה באתר רִילְטוֹר דוט קום, מסבירה: "משקיעים קטנים היו מאז ומתמיד הצורה הנפוצה ביותר של השקעה בדיור. אמנם בתקופת מגפת הקורונה עלתה הפעילות של משקיעים גדולים, אך גם אז הם לא היוו רוב."
לדבריה, "קונים פרטיים מחפשים את הבית המתאים להם במחיר ובמקום הנכון, ואילו משקיעים פועלים בגמישות רבה יותר – הם לא מוגבלים על ידי צרכים משפחתיים, אלא מחפשים הזדמנויות כלכליות. לרובם יש גם נגישות רחבה יותר להון, שמאפשרת להם להתמודד טוב יותר עם יוקר המחיה."
הוואי ומיין: כשהרגולציה פוגשת את המציאות
על אף שהמדינות הללו מציגות שיעורי בעלות גבוהים של משקיעים, מדיניות הדיור המקומית בהן שונה – בעיקר בתחום ההשכרה לטווח קצר.
בהונולולו, השוק המרכזי של הוואי, הותרו השכרות לטווח קצר (פחות משלושים יום) רק באזורי נופש ובאזורים ייעודיים מוגבלים. היתרים חדשים להשכרת בתים שלמים אינם ניתנים עוד, ואכיפת החוק בתחום הוגברה.
ובכל זאת, פעילות המשקיעים נותרה גבוהה – סימן לכך שרובם אינם מהמרים על רווחים מהירים, אלא על ערך ארוך טווח.
במדינת מיין מועברת האחריות על רגולציית ההשכרות לטווח קצר לשלטון המקומי. בעיירה ניורי, שבה כ־400 תושבים בלבד, הסמוכה לאתר הסקי סאנדיי ריבר, מתלבטים כיצד להתמודד עם זרם המשקיעים החדשים.
על אף הבדיקות וההגבלות, המשקיעים הקטנים ממשיכים לשלוט בשוק, בזכות היכרותם עם התנאים המקומיים ויכולת ההתאמה הגבוהה שלהם.
התאגידים נסוגים – והקטנים נשארים
למרות העלייה בפעילות המשקיעים, הדוח מבהיר כי רבים מן הבתים שנרכשו להשקעה נמכרים בהמשך לקונים פרטיים. ברבעון השני של השנה, שישים אחוזים ממכירות המשקיעים הועברו לרוכשים פרטיים – מה שתרם להגדלת מלאי הבתים שבבעלות דייריהם.
במקביל, תאגידים גדולים נסוגים מן השוק, ומוכרים יותר נכסים מכפי שהם רוכשים. כך הופכים המשקיעים הקטנים לגורם המרכזי המייצב את שוקי הדיור המקומיים.
מעבר למיתוס: קריאה למדיניות מושכלת
לדברי ג'ונס, המשקיעים הקטנים נוטים להשקיע בשיפוץ מבנים ישנים ולהציע השכרה לטווח ארוך, במיוחד באזורים שבהם תנאי השטח או הכלכלה מגבילים את הבנייה החדשה.
מסקנות הדוח מספקות תובנה חיונית להבנת משבר הדיור האמריקאי: במקום להפנות אצבע מאשימה אל וול סטריט, יש להבין את הדינמיקה המורכבת של השוק, שבו משקיעים קטנים – רובם מקומיים – ממלאים תפקיד משמעותי בשמירה על היצע הדיור.
אדם המילטון מגלם את דמותו של המשקיע האמיתי: אדם מקומי, מחובר לקהילה, בעל ראייה כלכלית אך גם תחושת אחריות חברתית. הוא אינו קרן השקעות אנונימית – אלא שכן שמנסה לבנות לעצמו עתיד יציב.
השאלה המרכזית איננה עוד מי קונה את הבתים, אלא כיצד ניתן להגדיל את היצע הדיור ולהחזיר את האפשרות להחזיק בית לאמריקאים מהמעמד הבינוני. התשובה לכך מורכבת בהרבה מהאשמה גורפת של "המשקיעים".
