כשמחירי הדיור בדרום קליפורניה מגיעים לממוצע של 900,000 דולר לבית, אחד ממפתחי הנדל"ן הוותיקים והמשפיעים ביותר באזור מכריז על שינוי מהפכני באסטרטגיה. רנדל לואיס, בן 74, סגן נשיא בכיר בקבוצת לואיס - חברה משפחתית בת 70 שנה שבנתה יותר מ-58,000 בתים באזור - עובר מפיתוח שכונות ענק לפרויקטים קטנים ומרוכזים יותר שמטרתם לספק דיור בר השגה.
"אנחנו נראה יותר צפיפות", אומר לואיס בראיון חדש. "בעבר, אם מפתח גדול ראה אתר של שניים או שלושה אקר, הוא לא היה נוגע בו, כי אפשר היה לעשות רק 15 בתים. אבל עם הדיור בצפיפות גבוהה הזה, הם יכולים לעשות 50 בתים על שלושה אקר, או 70 בתים. זה לא סוג הדיור היחיד, אבל בהחלט במיקומים מרכזיים ואפילו באזורים מרוחקים, זה העתיד".
השינוי האסטרטגי הזה מגיע אחרי עשרות שנים שבהן קבוצת לואיס שיתפה פעולה בפיתוח קהילות ענק. החברה הובילה בניית יותר מ-58,000 בתים, 13,000 יחידות דיור, 40 מרכזי קניות ו-24 מיליון רגל מרובע של שטחי מסחר, משרדים ותעשייה.
המהלך החדש מתמקד במה שמכונה דיור "הביניים החסרים" - קטגוריה שמכסה בדרך כלל בין שמונה ל-20 בתים או דירות טאון האוס לאקר. ערים הבינו שהן זקוקות לסוג הדיור הזה כדי לנסות להשיג מחיר בית סביר יותר.
לואיס, שגדל בלוס אנג'לס ועבר עם משפחתו לוויטייר כשהיה בן שנה, ירש את התשוקה לנדל"ן מהוריו רלף וגולדי לואיס. ב-1955 הקימו הוריו חברת בנייה שהפכה כל כך מצליחה, שבסוף שנות ה-90 חברת קאופמן & ברוד הום קורפ' רכשה את לואיס הומס תמורת 500 מיליון דולר במזומן ומניות.
"אנחנו נראה יותר צפיפות", אומר לואיס בראיון חדש. "בעבר, אם מפתח גדול ראה אתר של שניים או שלושה אקר, הוא לא היה נוגע בו, כי אפשר היה לעשות רק 15 בתים. אבל עם הדיור בצפיפות גבוהה הזה, הם יכולים לעשות 50 בתים על שלושה אקר, או 70 בתים. זה לא סוג הדיור היחיד, אבל בהחלט במיקומים מרכזיים ואפילו באזורים מרוחקים, זה העתיד"
היום קבוצת לואיס הנוכחית, שהתפצלה מלואיס הומס וצמחה בעצמה בעשורים האחרונים, מתמקדת בפיתוח קרקעות, נדל"ן מסחרי ודירות. החברה מייצרת הכנסות שנתיות של בין 400 ל-600 מיליון דולר, אומר לואיס.
בנוסף להשפעתו בעולם הנדל"ן, לואיס השפיע גם בעולם הפילנתרופיה. הוא מספר שתרם הרבה מעל 30 מיליון דולר לאוניברסיטאות וארגונים אחרים בתחומי החינוך, הבריאות ויזמות. הוא מתאר את עצמו כ"ליברלי ובעל מודעות חברתית יותר מרוב המפתחים האחרים" - כולל חברי משפחתו הממוקדים בנדל"ן.
לואיס מתאר את החזון החדש של החברה: "אנחנו עובדים על פרויקטי מילוי בבל, רוזמיד, גלנדורה, לה ורן ונורת' הוליווד. אני חושב שאנחנו הולכים לראות הרבה שינויי דיור לאנשים מעל גיל 65 או 70, בשלבים שונים מאוד, עם חלק שזקוקים לטיפול רפואי, או רק חלק שזקוקים למגורים במפלס קרקע".
אחד הפרויקטים המעניינים ביותר שלואיס מפתח הוא מה שהוא מכנה "דירות עצמאות" - קטגוריה חדשה של דיור הנקראת "build-for-rent". אלה פיתוחי מגורים שבהם הנכסים נבנים במיוחד להשכרה ארוכת טווח ולא למכירה. יש להם מתקנים כמו בריכות, חדרי כושר ואזורים משותפים, דומה למתחמי דירות, אבל הם מציעים את הפריסה והפרטיות של בתים חד-משפחתיים.
"איך אתה בונה מוצרים שעדיין להשכרה, אבל הם יותר כמו בתים? המודל שלנו הוא לבנות דופלקסים. יש לך זכוכית משלושה צדדים, וקיר מחובר אחד, יש לך חצר קטנה, אבל אתה מקבל מה שמרגיש כמו בית", מסביר לואיס.
הקהילה הטיפוסית של דירות עצמאות תכלול 150 עד 250 בתים, ותעלה בממוצע כ-100 מיליון דולר לפיתוח. החברה מתכננת לבנות כ-10 כאלה בשלוש השנים הבאות בקליפורניה. הם זה עתה מסיימים אחד בצ'ינו, וערכו לאחרונה חנוכה לאחר בדיקסון בצפון קליפורניה.
לואיס רואה שינוי ארוך טווח בשוק הדיור: "בהחלט הולך להיות מגמה של אנשים ששוכרים יותר זמן, ואחוז השוכרים עולה בקליפורניה גם כן. מחירי השכירות לא יעלו מהר כמו בתים. השוק קובע את המחירים, אז יש רק כמה ששוכרים יכולים לשלם".
כשנשאל על השוק הנוכחי, לואיס אומר: "אנחנו רואים ריכוך בשוק הדיור. העולם שלי הוא לשוק הבתים החדשים, ולא כל כך לשוק המכירות החוזרות. אבל אני אגיד, בשוק המכירות החוזרות, מה שראינו - במילה אחת - לא ראיתי לפני. הרבה אנשים מורידים את הבתים שלהם מהשוק, ואומרים 'אלוהים, אני לא חושב שאני הולך לקבל הצעה טובה. אני פשוט לא אטרח למכור".
עם זאת, בצד החיובי, לואיס מציין: "בצד הבתים החדשים, למפתיע, זה זמן די טוב לחפש בית חדש. והסיבה היא שרוב בוני הבתים מציעים תמריצים. רוב בוני הבתים יהיה להם תהליך תמריצים אטרקטיבי די של או קניית ריבית, שבו הם מורידים את שיעור הריבית, או איזה תמריץ כספי שבו הם יתנו לך 20,000 דולר הנחה, 30,000 דולר הנחה".
קליפורניה, לדברי לואיס, חסרה דיור מכל הסוגים באופן נוראי: "יש תמיד דיון, האם אתה צריך לעשות דיור מילוי או דיור פרברי? האם אתה צריך לעשות רק דיור בר השגה או רק עילית? אני חושב שזה מענה של הכל-מהנ"ל. המדינה כל כך חסרה דיור. אנשים עוזבים את המדינה כי זה יקר".
בגיל 74, לואיס ממשיך להוביל חדשנות בתעשייה, עם החברה המפעילה 800 עובדים ותוכניות פיתוח נרחבות במספר מדינות. פתרונותיו החדשניים לדיור "הביניים החסרים" עשויים להוות מודל למפתחים אחרים במאבק נגד משבר הדיור בקליפורניה.
