בזמן שדיוני ההגירה מתלהטים בוושינגטון, המגדלים החדשים המתנשאים לאורך מפרץ ביסקיין במיאמי מספרים סיפור שונה לחלוטין על ההשפעה של הפוליטיקה הלטינית-אמריקנית על שוק הנדל"ן האמריקני. דו"ח חדש של איגוד המתווכים של מיאמי חושף כי כמעט מחצית מכל מכירות הבנייה החדשה בדרום פלורידה הולכות לקונים בינלאומיים, כאשר 9 מתוך 10 מהם הם לטינים אמריקנים שמחפשים מקלט בטוח להונם.

הנתונים המדברים

המחקר, שנערך לראשונה, ניתח כמעט 10,000 מכירות במשך 18 חודשים בדרום פלורידה. הממצאים מגלים תמונה מרתקת: במקומות מסוימים בעיר - כמו מרכז העיר או קוקונט גרוב - לטינים אמריקנים מהווים כמעט את כל הקונים הבינלאומיים. "יש לנו כבר אזור בטעם לטיני מאוד, אקלים דומה, שפה ואוכל, בנוסף למסים הנמוכים של מיאמי וסביבה ידידותית לעסקים", הסביר אדי בלנקו, יושב ראש הדירקטוריון של איגוד המתווכים של מיאמי.

הדו"ח מציע הסבר מרתק לביקוש הלטיני-אמריקני העצום: גל של ניצחונות פוליטיים שמאליים באמריקה הלטינית. הדו"ח מפרט 10 ממשלות שמאל בולטות הפועלות כיום באזור, כולל קלאודיה שיינבאום במקסיקו ולואיס אינאסיו לולה דה סילבה בברזיל.

בריחת הון מדרום לצפון

"חוסר יציבות פוליטי וכלכלי ברוב אמריקה הלטינית - זה מניע פעילות בשוק שלנו", אמר בלנקו. "עם הרבה מאמריקה הלטינית שמתמודדת עם אינפלציה גבוהה, הערכים העולים של הנכסים שלנו ממשיכים להניע ביקוש, במיוחד לבנייה חדשה".

אלישיה סרברה, שותפה מנהלת של סרברה נדל"ן, הסבירה לכתבים: "מיאמי היא מקלט בטוח, פוליטית ופיננסית, זכויות קניין מוגנות ויש סביבת השקעה נוחה". היא ציינה כי שינויים פוליטיים בשנים האחרונות במקסיקו, ברזיל, קולומביה, צ'ילה ומדינות אחרות גרמו למשקיעים להביט צפונה.

באופן ספציפי, סרברה אמרה שהנתונים הראו עלייה מיידית בקונים בשוק דרום פלורידה מצ'ילה בעקבות בחירתו של הנשיא גבריאל בוריץ' ומפרו לאחר תחילת נשיאותו הקצרה של פדרו קסטיו. שני המנהיגים רצו על פלטפורמות שמאל.

"כשממשלות באמריקה הלטינית הולכות שמאלה, קונים הולכים צפונה", אמרה סרברה.

אלישיה סרברה, שותפה מנהלת של סרברה נדל"ן, הסבירה לכתבים: "מיאמי היא מקלט בטוח, פוליטית ופיננסית, זכויות קניין מוגנות ויש סביבת השקעה נוחה". היא ציינה כי שינויים פוליטיים בשנים האחרונות במקסיקו, ברזיל, קולומביה, צ'ילה ומדינות אחרות גרמו למשקיעים להביט צפונה

אסטרטגיית שיווק ייחודית

מפתחי מיאמי הבינו היטב את הפוטנציאל הלטיני-אמריקני. זאק סימקינס, המנהל הכללי של מלווה המשכנתאות הפרטי ווסטר שבמיאמי, הדגיש את החשיבות לעסקו של אירועים בחו"ל כמו אקספו נדל"ן ארגנטינה בבואנוס איירס באוגוסט הזה.

"אמריקה הלטינית היא המקום שבו המכירות והשיווק שלך צריכים להיות", אמר סימקינס. "אם אי פעם תסעו לדרום אמריקה, המגזינים בטיסה בחזרה למיאמי יהיו זרועים תמונות של פרויקטי נדל"ן בדרום פלורידה".

קרייג סטודניצקי, מנכ"ל חברת השיווק הנדלני ISG World של דרום פלורידה, צוטט בדו"ח: "יש לי צוות מכירות בקולומביה השבוע. יש לי צוות מכירות שנוסע למקסיקו בשבוע הבא. אנחנו כל הזמן נוסעים לאמריקה הלטינית כי יש ביקוש ברור לדירות בדרום פלורידה".

מודל מימון מותאם

הצלחת השיווק הזה נתמכת על ידי מודל מימון המותאם לקונים מחו"ל. מודל התשלום של מיאמי לקדם-בנייה - שלעתים קרובות מאפשר פיקדונות על פני כמה שנים - הוא נקודת מכירה מרכזית, אמרה סרברה, כי זה מאפשר לקונים לנעול נכס הנקוב בדולרים לפני שהמחירים יעלו עוד יותר.

"לעתים קרובות הקונים הלטיניים-אמריקניים האלה מתמקדים בקדם-בנייה כי זה כלי השקעה שמאפשר להם להעביר כסף לאורך זמן", אמרה סרברה. "הם פחות פעילים בשוק המכירות החוזרות. האנשים האלה לא בהכרח עוברים למיאמי - או לפחות לא עוברים למיאמי מחר".

פוליטיקה אמריקנית והשפעתה

הגם שהביקוש הלטיני-אמריקני נותר חזק, מומחי תעשיית הנדל"ן אומרים שהפוליטיקה האמריקנית - במיוחד השינויים במדיניות תחת ממשל טראמפ - השפיעו על קנייה זרה, אם כי לא בדרך שרבים מניחים.

סגמנט אחד של הביקוש הזר שהתקרר: הקנדים. "המציאות היא שהאזרחים הזרים שבאמת רגישים יותר למאבק בהגירה ולתפיסה הרגשית של מה שהממשל עושה - הם הקנדים", אמר סימקינס. "זה הקנדים שנסוגו - הם הזרים שהולכים מעסקאות ומוכרים את הנכסים שלהם בדרום פלורידה".

פרננדו דה נוניס אי לוגונס, מייסד שותף של המפתח ורטיקל דבלופמנטס שבמיאמי, אמר שסביר שהחיכוכים הפוליטיים האחרונים אשמים בירידה בחלקם של הקנדים מקוני פלורידה הזרים. "הם לא מעריכים את הרטוריקה המציעה שקנדה יכולה להפוך למדינה אמריקנית חדשה".

מבט לעתיד

למרות כל המיקוד בכסף בינלאומי, קונים מקומיים עדיין מהווים 51% ממכירות הבנייה החדשה של מיאמי. רבים בורחים ממדינות עם מסים גבוהים ועלויות גבוהות כמו קליפורניה וניו יורק, נמשכים למסים הנמוכים יותר של פלורידה, הקיץ הייטים השנה ו- בהשוואה לערים גלובליות אחרות - מחירי נכסים זולים יותר.

דה נוניס אי לוגונס הדגיש שבסך הכל, זה הביקוש המקומי שהופך חשוב יותר לשוק מיאמי. לפני עשר שנים, אמר, "צפונה מ-70%" ממכירות הנדל"ן של מיאמי הלכו לאזרחים זרים, כלומר חלק של 49% היום מייצג ירידה משמעותית לאורך זמן.

עם זאת, מומחים אומרים שהביקוש הזר ימשיק לעצב את קו הרקיע, גם אם המחלוקות הפוליטיות האמריקניות ימשיכו לשלוט בכותרות. "הביקוש הזר לא מצטמצם - הוא חזק כתמיד ואנחנו לא רואים סיבה לחשוב שהוא יהיה פחות חזק בעתיד", אמרה סרברה.