שוק הדיור האמריקאי מצוי במשבר חסר תקדים: בעוד מחירי הבתים ממשיכים לטפס לשיאים חדשים, מספר המכירות צונח בכל רחבי המדינה. נתונים חדשים שפורסמו השבוע מגלים כי יוני, החודש שאמור להיות שיא עונת הקנייה, ראה ירידה של 2.7% במכירות הבתים הקיימים לעומת החודש הקודם.
המחיר החציוני של בית בארצות הברית הגיע ביוני לרמה שיא של 435,300 דולר עבור חודש יוני, כך לפי הנתונים של האגודה הלאומית של מתווכי הנדל"ן (NAR). זהו החודש ה-24 ברציפות של עלייה במחירים לעומת השנה הקודמת, בעוד הקונים עומדים בצד ומתבוננים בחוסר אונים.
15% מהעסקאות קורסות
הנתונים המדאיגים ביותר מגיעים מחברת רדפין, המדווחת כי כ-15% מעסקאות הדיור ביוני קרסו לפני השלמתן - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה אי פעם עבור חודש יוני. זהו סימן בולט לכך שקונים מהססים לבצע רכישות גדולות בכלכלה לא יציבה.
"מה שזה באמת מסתכם בו, כתמיד, זה יכולת לשלם", אמרה דריל פיירוותר, הכלכלנית הראשית ברדפין. הקונים, לדבריה, "פשוט לא מרגישים שהם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית במחירים האלה".
החוסר בהתאמה בין מחירי הבתים למכירות הבתים אפיין את שלוש השנים האחרונות של שוק הדיור, והחזיק אותו במעגל קסמים. באזורים כמו הצפון-מזרח, מספר המכירות צנח ביוני ב-8% לעומת החודש הקודם.
משכנתאות יקרות וחוסר באספקה
התנאים הללו נובעים מצירוף של מחסור בבתים זמינים לקנייה וריביות משכנתא גבוהות באופן עקשני, מה שיוצר משבר יכולת לשלם עבור מליוני אמריקאים שנסגרו בפועל מחוץ לשוק הדיור כבר שלוש שנים.
הריבית על משכנתא ל-30 שנה נתקעה ממש מתחת ל-7% מאז נובמבר, ועמדה על 6.75% נכון לתאריך 17 ביולי, לפי פרדי מק, חברת מימון המשכנתאות. ריביות המשכנתא, הנוטות לעקוב אחר התשואה על אגח הממשלה ל-10 שנים, הגיעו לשיא עדכני בינואר ולא צפויות לרדת בקרוב.
מחירי הבתים גבוהים כי אין מספיק אספקה. המדינה פשוט לא בנתה מספיק בתים כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה, ולבעלי בתים קיימים, שרובם בעלי ריביות משכנתא מתחת ל-4%, יש מעט תמריץ למכור את בתיהם הקיימים.
מחירי הבתים גבוהים כי אין מספיק אספקה. המדינה פשוט לא בנתה מספיק בתים כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה, ולבעלי בתים קיימים, שרובם בעלי ריביות משכנתא מתחת ל-4%, יש מעט תמריץ למכור את בתיהם הקיימים.
שוק המוכרים מתמודד עם מציאות חדשה
ביוני, הרישומים לחדשים לבתים למכירה ירדו ב-3.2% לעומת החודש הקודם - הירידה החודשית הגדולה ביותר ביותר משנתיים, לפי רדפין.
"למוכרים עדיין יש ציפיות די גבוהות ממה שהם יכולים לקבל עבור הבתים שלהם", אמר ג'ואל ברנר, כלכלן בכיר ב-Realtor.com. "הרבה מהם בוחרים להסיר את הרישום במקום לבצע הנחות מחיר דרסטיות".
סימנים ראשונים לשינוי?
עם זאת, יש סימנים שהשוק מתחיל להטות לטובת הקונים, שהיו במצב נחות מאז 2020, כאשר מחירי הבתים זינקו במהלך המגפה. מספר הבתים בשוק זוחל כלפי מעלה - בחודש שעבר, המלאי עלה ב-16% לעומת יוני 2024, לפי NAR.
והבתים שכן נמצאים בשוק לוקחים יותר זמן להימכר, מה שנותן לקונים יותר זמן לעיין. הזמן החציוני שלקח לבית להימכר ביוני היה 27 יום, לעומת 22 ביוני 2024.
הקונים עדיין לא שולטים בשוק
למרות השיפורים הקלים הללו, פיירוותר מציינת כי "בגלל אתגרי יכולת התשלום, זה לא בדיוק מרגיש כאילו הקונים באמת בכסא הנהג".
המצב יוצר פרדוקס מוזר: בדיוק בזמן שהשוק אמור להיות הכי פעיל בשנה, הוא קפוא במקום. משפחות אמריקאיות רבות מוצאות עצמן לכודות - הן לא יכולות להרשות לעצמן לקנות בגלל המחירים הגבוהים, והן לא רוצות למכור כי יצטרכו לקחת משכנתא בריבית גבוהה הרבה יותר עבור הבית החדש.
הכלכלנים מזהירים כי המצב הזה עלול להימשך עוד זמן רב, עד שהממשלה תמצא דרכים לעודד בנייה של יותר בתים או עד שהריביות ירדו באופן משמעותי. בינתיים, מליוני אמריקאים ממשיכים לחכות בצד, בתקווה שהשוק ישתנה לטובתם.
