בפרדוקס כלכלי שמאתגר את הכללים הבסיסיים של היצע וביקוש, עמק לאס וגאס מוביל את ארצות הברית בגידול השנתי במספר הנכסים החדשים הרשומים למכירה - עלייה מסחררת של 77.6% - אך למרות השפע של הנכסים במשק, מחירי הבתים נותרו בשיאים היסטוריים. המומחים מתקשים להבין איך מחירי הנדל"ן עומדים על 485,000 דולר בממוצע כאשר השוק מוצף בהצעות.
הנתונים החדשים של Realtor.com חושפים מציאות מבלבלת: למרות שכמות הרישומים הפעילים עלתה ב-77.6% ביוני השנה בהשוואה לאותו זמן אשתקד - שיעור הגבוה ביותר מבין 50 האזורים המטרופוליניים הגדולים שנבדקו - מחירי הבתים לא זזזו כמעט מהשיאים ההיסטוריים.
כללי כלכלה שלא עובדים
ג'ייק קריממל, כלכלן בכיר ב-Realtor.com, מודה שהמצב בלאס וגאס מאתגר את ההיגיון הכלכלי הבסיסי. "זו יותר מפי שניים משיעור הצמיחה הלאומי של 28.9% וכמעט פי שניים משיעור הצמיחה של מערב ארה"ב בכלל", אמר על הקפיצה של 77.6%. "יחד עם העובדה שבתים יושבים בשוק 11 ימים יותר (או 28%) בהשוואה לממוצע הלאומי של חמישה ימים, שוק לאס וגאס ממשיך להזיז לכיוון יותר ידידותי לקונים".
אולם כשמדובר במחירי הרישום כרגע, קריממל מודה שהתוצאות לא מתאימות לתיאוריה הכלכלית הבסיסית. "אנחנו לא רואים הרבה תנועה שם עדיין. מחירי הרישום ירדו רק באחוז אחד מדי שנה ו-0.4% על בסיס מותאם למטר רבוע. זה בקו עם הממוצעים הלאומיים. אז למרות כל ההיצע בשוק - מה שאומר תחרות בין מוכרים - מחיר הבתים למכירה לא זז הרבה".
רקע מורכב של מחסור בקרקעות
המצב המורכב בלאס וגאס נובע ממספר גורמים ייחודיים לאזור. שיעורי ריבית גבוהים יחד עם שיעורי משכנתא גבוהים דחקו קונים פוטנציאליים רבים לשוליים, וגם "נעלו" מוכרים פוטנציאליים בשיעורים הנמוכים שהצליחו להשיג במהלך הפנדמיה.
מחסור בבנייה חדשה בשל כמות גבוהה של קרקע בשליטה פדרלית בעמק גם שומר על מחירים גבוהים, יחד עם אוכלוסייה גדלה וסקטור נדל"ן יוקרה מתפתח.
קריממל אמר שהעמק נוטה בבירור לטובת מישהו שרוצה לקנות בית כרגע בהינתן שפע המלאי. "לקונים יש יותר אפשרויות לבחור מהן, יותר זמן לקבל את הבחירות שלהן, ופחות קונים להתחרות איתם - ומוכרים מורידים מחירים כתוצאה מכך. כ-27% מהרישומים עברו הורדת מחיר, כ-6 נקודות אחוז מעל הממוצע הלאומי, עוד חיווי להקלה בשוק".
הנתונים החדשים של Realtor.com חושפים מציאות מבלבלת: למרות שכמות הרישומים הפעילים עלתה ב-77.6% ביוני השנה בהשוואה לאותו זמן אשתקד - שיעור הגבוה ביותר מבין 50 האזורים המטרופוליניים הגדולים שנבדקו - מחירי הבתים לא זזזו כמעט מהשיאים ההיסטוריים
המלאי מעל רמות המגיפה
נתון מרשים נוסף הוא שהמלאי כעת עומד על 36% מעל רמות טרום הפנדמיה, בעוד שברמה הלאומית המלאי עדיין כ-13% מתחת לנורמות טרום הפנדמיה. זה הופך את לאס וגאס לאחד השווקים עם הכי הרבה אפשרויות עבור קונים בארה"ב.
עם זאת, קריממל הוסיף שעקרונות השוק הטיפוסיים סביב היצע וביקוש לא נראים מתחברים כמו שהם בדרך כלל בעמק. ברוב המקרים, כאשר מדובר בכלכלה בסיסית, עלייה משמעותית ברישומים צריכה לוודאי להוריד מחירים.
ערים אחרות רואות ירידות
חלק מהערים כן ראו ירידות מחירים, הוא הוסיף, כולל אוסטין ומיאמי עם ירידות של 5 עד 6% מדי שנה. קריממל אמר שרק הזמן יגיד אם העמק יעקוב אחר המגמה הזו. שתי הערים האלה בטקסס ובפלורידה חוו בום בנייה במהלך השנים האחרונות, אולם לאס וגאס לא בהשוואה יחסית.
"במבט קדימה יהיה חשוב לצפות איך מוכרים וקונים בלאס וגאס מגיבים לכל המלאי הזה", אמר. "האם מוכרים מוטיבים יורידו מחירים? או שהם יחכו לשוק - או ימשכו את הרישום - במקום לנהל משא ומתן?"
שוק ידידותי לקונים
למרות מחירי השיא, המצב הנוכחי נחשב ידידותי יותר לקונים מאשר בשנים האחרונות. בתים יושבים בשוק זמן רב יותר, יש יותר אפשרויות לבחירה, ופחות תחרות בין קונים. כמו כן, גידול משמעותי במספר הבתים שעברו הורדת מחיר מעיד על לחץ גובר על מוכרים.
השאלה המרכזית שמטרידה את מומחי השוק היא מתי ואם בכלל המחירים יתחילו לרדת באופן משמעותי. הכמות העצומה של נכסים בשוק צריכה, על פי התיאוריה הכלכלית הקלאסית, להוביל לירידת מחירים משמעותית.
מבט לעתיד
המצב בלאס וגאס משקף מגמות רחבות יותר בשוק הנדל"ן האמריקני, שבו גורמים כמו ריביות גבוהות, מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, ושינויים דמוגרפיים יוצרים דינמיקות חדשות שמאתגרות את ההבנה המסורתית של כלכלת הנדל"ן.
העתיד יראה האם לאס וגאס תמשיך להיות חריגה לכללים, או שבסופו של דבר כוחות השוק יגברו ומחירי הבתים יתחילו לרדת בהתאם לעודף ההיצע. בינתיים, הקונים הפוטנציאליים נהנים מאפשרויות בחירה רבות יותר ומפחות לחץ, גם אם המחירים עדיין גבוהים מההישג של רבים.
