שוק הנדל"ן האמריקאי הגיע לאבן דרך מטרידה שלא נראתה מזה כמעט עשרים שנה. לפי מחקר חדש של חברת ג'ון ברנס למחקר וייעוץ (JBREC), עלות הבעלות על בית ברמת כניסה בארצות הברית גבוהה כיום ביותר מפי שניים מעלות השכירות הממוצעת - תופעה שלא נצפתה מאז 2006, ממש לפני קריסת שוק הנדל"ן שהובילה למשבר הכלכלי העולמי.
הממצאים מעוררי דאגה מגיעים בתקופה שבה צעירים אמריקאים רבים כבר נאבקים להיכנס לשוק הנדל"ן, ומחזקים את החשש שהחלום האמריקאי של בעלות על בית הופך ליותר ויותר בלתי נגיש.
המספרים המדאיגים
לפי החישובים של JBREC, עלות החזקת בית ברמת כניסה, כוללת מקדמה של 5 אחוזים, משכנתא קבועה ל-30 שנה, ריבית, מיסים וביטוח, בנוסף לעבודות תחזוקה הנעות בין 0.85 ל-1.25 אחוזים ממחיר הבית. כאשר שיעורי הריבית עדיין מרחפים סביב 7 אחוזים, קל להבין את האתגרים הניצבים בפני קוני בתים לראשונה.
נתוני פרדי מק מראים שנכון ל-26 ביוני, הריבית הממוצעת למשכנתא קבועה ל-30 שנה עמדה על 6.77 אחוזים - ירידה של 0.09 נקודות אחוז בלבד לעומת השנה שעברה. במקביל, מחירי הבתים ממשיכים לעלות למרות שהמכירות יורדות. לפי נתוני רדפין, המחיר החציוני של בית חד-משפחתי בארה"ב במאי עמד על 462,206 דולר, עלייה של 0.5 אחוזים משנה קודמת.
נתוני פרדי מק מראים שנכון ל-26 ביוני, הריבית הממוצעת למשכנתא קבועה ל-30 שנה עמדה על 6.77 אחוזים - ירידה של 0.09 נקודות אחוז בלבד לעומת השנה שעברה. במקביל, מחירי הבתים ממשיכים לעלות למרות שהמכירות יורדות. לפי נתוני רדפין, המחיר החציוני של בית חד-משפחתי בארה"ב במאי עמד על 462,206 דולר, עלייה של 0.5 אחוזים משנה קודמת
שוק השכירות יותר נגיש
בניגוד לשוק הרכישה, שוק השכירות מציע הקלה יחסית. השכירות החציונית בארה"ב ירדה ב-1 אחוז במאי ל-1,633 דולר, כאשר היצע מוגבר נותן לשוכרים כוח מיקוח רב יותר. בערים מסוימות כמו אוסטין, טקסס, שבה נרשמה פריחה בבנייה רב-משפחתית בחמש השנים האחרונות, השכירות ירדה ב-9 אחוזים לרמה הנמוכה ביותר מאז 2021.
המחקר מגלה שכיום, העלות הלאומית של בעלות על בית ברמת כניסה גבוהה ב-101 אחוזים מהשכירות דירה ממוצעת. הפער גדל בהתמדה מאז המגפה: ב-2020 הבעלות עלתה 39 אחוזים יותר מהשכירות, ב-2021 - 44 אחוזים, ב-2022 - 78 אחוזים, ב-2023 - 93 אחוזים, וב-2024 - 97 אחוזים.
תחזיות קודרות לעתיד
חוקרי JBREC צופים שהפער יצטמצם מעט בשנים הקרובות, אך יישאר גבוה מבחינה היסטורית. הם מעריכים שעלות הבעלות על בית ברמת כניסה תהיה גבוהה ב-91 אחוזים מהשכירות ב-2026, ב-93 אחוזים ב-2027 וב-95 אחוזים ב-2028.
החברה פרסמה את ממצאיה ברשתות החברתיות ושאלה משתמשים מתי לדעתם בעלות על בית תחזור להיות משתלמת בארה"ב. מתוך כ-450 משתתפים בסקר, 42.1 אחוזים אמרו "לא בזמן הקרוב", כ-30 אחוזים מאמינים שהבעלות תהפוך לסבירה בעוד שלוש עד חמש שנים, 16.3 אחוזים צופים שזה יקרה תוך שנתיים, וכ-12 אחוזים לא מצפים לשינוי לפני 2031.
פסימיות רחבה ברחבי המדינה
האמריקאים פסימיים לא פחות לגבי נגישות הדיור כיום. פניות בעלי בתים לעורכי דין בנושא עיקול זינקו לשיא של חמש שנים, כאשר סקר של LegalShield מראה שיותר מ-70 אחוזים מבעלי הבתים והקונים הפוטנציאליים חוששים ממיתון כלכלי בחודשים הקרובים.
החששות הללו עלולים להביא להאטה נוספת בביקוש לנדל"ן, מה שעשוי להוביל סוף סוף לירידת מחירים. לפי רדפין, מחירי הבתים צפויים לרדת ב-1 אחוז צנוע עד סוף 2025.
המצב הנוכחי מזכיר באופן מדאיג את השנים שהובילו למשבר הנדל"ן של 2008. אז, כמו עכשיו, הפער בין עלויות הבעלות לשכירות הגיע לרמות קיצוניות, והביקוש לבתים ירד בצורה משמעותית. השאלה הגדולה היא האם שוק הנדל"ן האמריקאי חוזר על עצמו, ומה המשמעות לכלכלה האמריקאית והעולמית.
