בעלי דירות בפלורידה יזכו סוף סוף להקלה משמעותית לאחר שהמושל רון דסנטיס חתם ביום רביעי על הצעת חוק מקיפה לרפורמה בדיני הקונדומיניום. החוק החדש נועד לעזור לבעלי דירות הנאבקים בעלייה מטורפת של דמי HOA (עמותת בעלי הבית), שהפכו לנטל כלכלי בלתי נסבל עבור אלפי משפחות ברחבי המדינה.

רקע לחקיקה: אסון שמפליין טאוורס

הצעת החוק HB 913 מגיעה כתגובה ישירה לקריסה הטרגית של מגדל שמפליין טאוורס דרום בסרפסייד ב-2021, שבה נהרגו 98 אנשים. בעקבות האסון, נתונים בניינים מעל 30 שנה (ובגובה שלוש קומות לפחות) לחוקי בטיחות חדשים המחייבים בדיקות "אבני דרך" והגדלת קרנות הרזרבה לתיקונים ותחזוקה.

עלויות הבדיקות והתיקונים החדשים זינקו לשמיים, והותירו אלפי בעלי דירות בפלורידה עם חשבונות עצומים שרבים מהם לא יכלו לעמוד בהם. החוק החדש נועד לעזור לבעלים להתמודד עם העלויות מבלי לפגוע ברמת הבטיחות.

תוכן החוק החדש

"הצעת החוק הזו נובעת מהרבה הקשבה לבעלים שמדברים על איך הם יודעים שהבניין שלהם צריך להיות בטוח אבל מתחננים שהתהליך יהיה הוגן וביצועי," אמרה הסנטורית המדינתית ג'ניפר בראדלי (רפובליקנית, פלמינג איילנד), שהובילה את המאמץ לטפל בדאגות בעלי הדירות. "עם כל בדיקת אבן דרך, הקונדו שלנו הופך לבטוח יותר, אבל ההשפעות הכלכליות מהדהדות."

החוק החדש נועד לעזור לבעלי דירות הנאבקים בעלייה מטורפת של דמי HOA (עמותת בעלי הבית), שהפכו לנטל כלכלי בלתי נסבל עבור אלפי משפחות ברחבי המדינה

באפריל, שני הבתים של בית המחוקקים של פלורידה הצביעו פה אחד להעברת הצעת חוק 913, שמטפלת בתלונות אינסופיות על עליית הדמים עבור בעלי קונדומיניום, למרות התנגדותו הראשונית של דסנטיס.

פתרונות פיננסיים חדשניים

במהותה, הצעת החוק תסייע לאגודות קונדומיניום להקים קווי אשראי ולהשקיע כספים שיתרמו לתיקוני בניינים נחוצים במקום לפנות מיד לבעלים לקבלת הכסף. החוק מאפשר לאגודות לקונדומיניום במצבים מסוימים להשתמש בהערכות מיוחדות, קווי אשראי או הלוואות כדי לממן את הרזרבות שלהם, ולאגד חשבונות רזרבה - בתקווה להוריד את הלחץ על בעלי דירות שנתקלו פתאום בדמים מופרזים.

"היו לך אנשים שהיו עומדים להיאלץ לעזוב את הקונדו שלהם פוטנציאלית בגלל חקיקה שהגיעה," אמר דסנטיס במהלך הופעה ב-20 במאי בטמפה, בהתייחס לחוקי הבטיחות האחרונים.

הוראות נוספות לשקיפות ואחריות

הצעת החוק בת 191 העמודים כוללת הוראות נוספות המיועדות לספק שקיפות ואחריות כדי למנוע קריסת קונדו נוספת כמו בסרפסייד:

• אוסרת על אדם שרישיון מנהל עמותת קהילה שלו בוטל להיות בעל עניין בבעלות עקיפה או ישירה, או להיות עובד, שותף, קצין, דירקטור או נאמן של חברת ניהול עמותת קהילה למסגרת זמן מוגדרת.
• מחייבת בעל רישיון ליצור ולתחזק חשבון רישוי מקוון עם המחלקה לרגולציה עסקית ומקצועית.
• מחייבת מנהל עמותת קהילה לזהות בחשבון הרישוי המקוון שלו מידע מסוים.
• מחייבת שמידע כזה יתעדכן בתוך מסגרת זמן מוגדרת.

השפעה על שוק הנדל"ן

העלייה החדה בדמי הקונדו השפיעה על קונדומיניום ישנים למכירה. בעלי בתים מוצאים את עצמם עמוסים עם HOA עולים, בנוסף לכך שלא מצליחים למכור את הקונדו שלהם.

"קונים פוטנציאליים זהירים יותר עכשיו, ולעיתים קרובות דורשים דוחות בדיקה מבנית לפני ביצוע רכישה," אמר מילטיאדיס קסטניס, מנהל מכירות פיתוח חדש בקבוצת השיווק לפיתוח קומפס, לריאלטור.קום. "הזהירות הזו הובילה קונים להעביר את העניין שלהם לבניינים חדשים יותר כי עלויות בניינים ישנים גבוהות יותר. מוצרי קונדו חדשים יותר נמכרים במחירים גבוהים יותר."

תקווה להקלה מהירה

בעלים מקווים לראות הקלה מהירה. העלייה החדה בדמי הקונדו השפיעה על קונדומיניום ישנים למכירה, כאשר בעלי בתים מוצאים את עצמם עם HOA עולים ובעיות במכירת הנכסים שלהם.

החוק החדש נכנס לתוקף ב-1 ביולי ומיועד לספק פתרון מאוזן שישמור על הבטיחות הנדרשת תוך הפחתת הנטל הכלכלי על בעלי הדירות.

השלכות רחבות יותר

פלורידה, עם מיליוני יחידות קונדומיניום, מהווה מקרה בוחן חשוב לכל ארה"ב. הפתרון שיוצג כאן עשוי לשמש מודל למדינות אחרות המתמודדות עם אתגרים דומים של תשתיות מזדקנות וצרכי בטיחות מוגברים.

הרפורמה מדגימה את האתגר העומד בפני קהילות ברחבי ארה"ב: איך לשמור על בטיחות הציבור מבלי להרוס כלכלית את האנשים שהחוק נועד להגן עליהם. החוק החדש של פלורידה מציע דרך אמצע שעשויה לשמש השראה למדיניות דומה במקומות אחרים.

עבור מיליוני בעלי דירות בפלורידה, חתימתו של דסנטיס על החוק מייצגת תקווה חדשה להמשיך לחיות בבתיהם מבלי להתפשר על הבטיחות או להתמודד עם חרדה כלכלית מתמדת.