בועות דיור הן תופעה מסובכת.
כשהשוק צובר קיטור והמחירים עולים, עדיין אפשר להתווכח אם המצב מוערך יתר על המידה ומוצף בספקולציות, או שהוא פשוט חווה ביקוש חזק.
כמובן שברגע שבועה מתפוצצת, הכל ברור בדיעבד.
דגל אדום נפוץ אחד אליו אפשר לשים לב הוא כאשר המחירים גבוהים בהרבה ביחס להכנסות המקומיות ודמי השכירות.
כמו כן, חוסר איזון בכלכלה הריאלית, כגון פעילות בנייה מופרזת והלוואות, יכולים לאותת על בועה בהתהוות.
ניק רוטלי מ-Visual Capitalist יצר את המפה שלהלן, המבוססת על נתונים ממדד בועות הנדל"ן של UBS, כדי לבחון 25 ערים גלובליות, ולדרג אותן על סמך סיכון הבועה שלהן.
שווקים מנופחים יתר על המידה
במהדורת 2022 של מדד בועת הנדל"ן, תשע מהערים המכוסות סווגו כבעלות סיכון בועה קיצוני (ציון 1.5 ומעלה).
תל אביב כפי ששמתם לב היא אחת מהן כאשר גם מיאמי ולוס אנג'לס על הסף.
העיר הגדולה ביותר בקנדה מוצאת את עצמה בראש דירוג שאף עיר לא רוצה להגיע אליו.
מחירי הבתים בטורונטו עולים בהתמדה כבר שנים, ורבים, כולל UBS, מאמינים כי העיר נמצאת כעת בטריטוריית הבועה.
גם ונקובר מוצאת את עצמה בעמדה דומה.
לשתי הערים הקנדיות יש איכות חיים גבוהה ותעשיות טכנולוגיה משגשגות.
יש לציין שאף אחת מהערים בארה"ב שנותחו לא מצאה את עצמה בקטגוריית סיכון הבועה הקיצוני ביותר.
העיר הקרובה ביותר לכך בארה"ב הייתה מיאמי, שיושבת בטריטוריה מוערכת יתר על המידה (טווח 0.5-1.5) עם ציון של 1.39.
בחינת המגמות
בשנים האחרונות, ריביות נמוכות סייעו לדחוף את מחירי הדירות וההכנסות גבוה יותר.
עבור ערים באזור סיכון בועה, המחירים טיפסו בכ-60% בממוצע במונחים מנוכי אינפלציה בעשור האחרון, בעוד שכר הדירה וההכנסה הריאלית עלו ב-12% בלבד.
ובעוד COVID-19 הכניס לזמן קצר שקע בביקוש העירוני, דמי השכירות בערים שנותחו עלו בערך באותו קצב כמו בתקופה שלפני המגפה.
כתוצאה מכך, כל הערים מלבד שלוש רשמו עליית מחירים חיובית בשנה האחרונה מנקודת מבט של מחירים נומינליים:
ערים בארה"ב תופסות מספר מקומות בראש הטבלה.
מיאמי, כאמור, חווה דפוסי הגירה חזקים, כמו גם התעניינות מחודשת מצד משקיעים זרים.
הונג קונג חוותה את הירידה הנומינלית הגדולה ביותר בשנה אחת מבין כל הערים שנותחו.
הדו"ח מציין כי מאז 2019 הונג קונג "מדשדשת באופן נרחב מכיוון שהיעדר כדאיות כלכלית, צרות כלכליות והגבלות מגיפה גבו כולם מחיר משמעותי בביקוש".
כידוע מחירים לא יכולים לעלות לנצח.
על פי UBS, רוב הערים עם הערכות שווי גבוהות, יחוו תיקוני מחירים שיתכן וכבר החלו, או שעשויים להיות ממש מעבר לפינה.
