הוא הבטיח למשקיעים הזדמנות להרוויח כסף מאחד התחומים הלוהטים ביותר בשוק הנדל"ן של קליפורניה: בניית יחידות דיור נוספות בחצרות בתים פרטיים. הוא הציג את עצמו כאיש כספים מקצועי, הציע עסקאות שנראו מבטיחות ושכנע אנשים להעביר לידיו סכומים גדולים, לפעמים את חסכונות חייהם. אלא שמאחורי ההבטחות הסתתרה תרמית בהיקף של יותר משמונה מיליון דולר, שהסתיימה ללא בית אחד שנבנה ועם שורה של משפחות שנפגעו כלכלית.
ביום שישי, 30 באוקטובר, גזר בית משפט פדרלי בסן דייגו 63 חודשי מאסר על איתן ג'וזף סאנצ'ס, רואה חשבון מוסמך בן 30, שהודה בהונאת משקיעים באמצעות תוכניות נדל"ן פיקטיביות. השופט רוברט יואי הורה גם על חילוט של יותר מ-8.2 מיליון דולר ועל תשלום פיצויים לנפגעי העבירה.
הפרשה החלה בשנת 2022, כאשר סאנצ'ס החל לגייס משקיעים באמצעות חברה בשם בי.אס.סי אקוויטי ונצ'רס. הוא הציע להם להלוות כסף לחברה, בטענה שהכספים ישמשו לרכישת נכסים, לשיפוצם ולהקמת יחידות דיור נלוות, המכונות בקליפורניה איי.די.יו.
מדובר ביחידות מגורים עצמאיות שניתן לבנות על מגרש שבו כבר עומד בית פרטי, לעיתים בחצר האחורית ולעיתים באמצעות הסבת מוסך או מבנה קיים. בשנים האחרונות הפכו היחידות הללו לפופולריות במיוחד בקליפורניה, בעקבות מצוקת הדיור, מחירי השכירות הגבוהים ושינויי חקיקה שנועדו להקל על בעלי בתים להוסיף יחידות מגורים לנכסיהם.
עבור משקיעים, המודל נשמע הגיוני: מממנים הקמת יחידה נוספת, מגדילים את פוטנציאל ההכנסות מהנכס ומקבלים החזר על ההשקעה בתוספת ריבית. סאנצ'ס ידע לנצל היטב את האטרקטיביות של התחום. לפי מסמכי החקירה, הוא הבטיח למשקיעים תשואות גבוהות במיוחד, ובחלק מהמקרים הציע ריבית שהגיעה עד 25 אחוזים.
כדי לחזק את תחושת הביטחון, הוא הציג לכאורה עסקאות המגובות בנכסי נדל"ן מסוימים ובערבויות אישיות חתומות. בחלק מההצעות הוזכרו נכסים שבהם אמורות היו להיבנות יחידות דיור, ובהם גם נכס באזור לה מסה, ממזרח לסן דייגו.
אלא שבפועל, התברר שכל ההבטחות הללו היו חסרות בסיס.
אחד הפרטים המדהימים בפרשה הוא השימוש שעשה סאנצ'ס בזהות בדויה. על פי מסמכי החקירה, הוא המציא אדם בשם ריצ'רד "ריק" אגילר והשתמש בזהות הזאת במסגרת ההתנהלות מול המשקיעים. המהלך נועד ליצור מצג של גורם נוסף המעורב בעסקאות ולחזק את האמינות של מערך ההשקעות.
בהסדר הטיעון שלו הודה סאנצ'ס כי הכספים לא שימשו למימון עסקאות הנדל"ן שהציג למשקיעים. הוא לא מימן את פרויקטי הבנייה שהבטיח ולא הקים אפילו אחת מיחידות הדיור שעליהן דיבר. במקום זאת, הוא העביר את הכסף למסחר יומי מסוכן בשוק ההון, שבו ניסה להרוויח מתנודות קצרות טווח במחירי ניירות ערך.
הניסיונות הללו הסתיימו בהפסדים כבדים. הכסף שנועד לבניית יחידות דיור נעלם בפעולות מסחר ספקולטיביות, והמשקיעים נותרו עם הבטחות שלא התממשו.
לפי פרטי החקירה הראשונית, עד פברואר 2025 התקבלו בחשבונות החברה יותר משישה מיליון דולר ממשקיעים, בעוד שפחות מ-1.8 מיליון דולר הוחזרו להם. בהמשך התברר כי היקף ההונאה הכולל עלה על 8.2 מיליון דולר.
אחד הפרטים המדהימים בפרשה הוא השימוש שעשה סאנצ'ס בזהות בדויה. על פי מסמכי החקירה, הוא המציא אדם בשם ריצ'רד "ריק" אגילר והשתמש בזהות הזאת במסגרת ההתנהלות מול המשקיעים. המהלך נועד ליצור מצג של גורם נוסף המעורב בעסקאות ולחזק את האמינות של מערך ההשקעות.
אולם אחד ההיבטים הכואבים ביותר של הפרשה אינו נוגע דווקא למסמכים הפיקטיביים או למסחר בבורסה, אלא למערכת היחסים שבין המשקיעים.
במהלך הדיון בגזר הדין התברר שסאנצ'ס השתמש באנשים שכבר נתנו בו אמון כדי לגייס קורבנות נוספים. חלק מהמשקיעים שכנעו בני משפחה וחברים להצטרף להזדמנות שנראתה להם אמינה ורווחית. כך הפכה התרמית למעין שרשרת של המלצות אישיות, שבה האמון בין אנשים קרובים שימש כלי לגיוס כספים נוספים.
המשמעות הייתה כפולה: לא רק שהקורבנות איבדו את כספם, אלא שחלקם נאלצו להתמודד גם עם רגשות אשמה על כך שהמליצו לקרוביהם להשתתף בהשקעה.
כמה מהנפגעים התייצבו בבית המשפט וסיפרו על ההשלכות הקשות של הפרשה. אחד מהם תיאר את הכאב שגרם לו סאנצ'ס והביע תודה על כך שהאף-בי-איי הצליח לעצור אותו.
השופט יואי התייחס בחריפות למעשיו של הנאשם. הוא הגדיר את התוכנית כמעשה חמור ומתועב, והדגיש שסאנצ'ס ניצל את קורבנותיו כדי להגיע לקורבנות נוספים, לעיתים מתוך משפחותיהם שלהם. לדבריו, הנזק שנגרם לאנשים שאיבדו את הכסף שהרוויחו בעמל רב היה כמעט בלתי נתפס, והשלכותיו חרגו בהרבה מההפסד הכלכלי הישיר.
גם התביעה הפדרלית הדגישה את הפגיעה באמון. התובע הפדרלי אדם גורדון אמר כי סאנצ'ס ניצל אנשים עובדים, גנב את חסכונותיהם באמצעות שקרים והציג בפניהם השקעות שלא היו קיימות.
הפרשה הגיעה לראשונה לכותרות באוקטובר 2025, כאשר סאנצ'ס נעצר והוגש נגדו כתב אישום בעבירות הונאה באמצעים אלקטרוניים והלבנת הון. ביולי 2026 הוא הודה במעשיו, וכעת, לאחר גזר הדין, הסתיים ההליך הפלילי המרכזי נגדו.
עבור קהילת הנדל"ן והקבלנים בדרום קליפורניה, מדובר בפרשה בעלת משמעות מיוחדת. בניית יחידות דיור נלוות הפכה בשנים האחרונות לאחד מתחומי הפעילות הבולטים בענף השיפוצים והבנייה, ובמיוחד באזורים כמו סן דייגו, לוס אנג'לס ועמק סן פרננדו.
בעלי בתים באנָצינו, שרמן אוקס, וודלנד הילס, נורת' הוליווד ושכונות נוספות בוחנים אפשרויות להקים יחידות מגורים בחצרותיהם, בין היתר כדי לייצר הכנסה נוספת משכירות או לאפשר לבני משפחה להתגורר בקרבתם. הביקוש יצר הזדמנויות עסקיות עבור קבלנים, אדריכלים, יזמים ומשקיעים פרטיים.
אלא שהפריחה בענף גם מאפשרת לנוכלים להציג השקעות מפוקפקות בתוך תחום לגיטימי ומוכר. כאשר הצעה כוללת ריבית גבוהה במיוחד, הבטחה להחזר מהיר וטענה שהכסף מובטח באמצעות נדל"ן, חשוב לבדוק אם הנכס אכן קיים, אם למגייס הכספים יש זכות לפעול בו ואם נרשמו ערבויות ובטוחות אמיתיות.
במקרה של סאנצ'ס, אפילו העובדה שהיה רואה חשבון מוסמך לא סיפקה הגנה למשקיעים. התואר המקצועי סייע ככל הנראה ליצור רושם של אמינות, אבל לא הבטיח שהכסף ינוהל בהתאם למטרות שהוצגו.
גם ההוראה לתשלום פיצויים אינה מבטיחה שהקורבנות יקבלו את כספם בחזרה. כאשר הכספים כבר אבדו במסחר בשוק ההון, גביית הסכומים שנפסקו עלולה להיות קשה, ולעיתים נמשכת שנים.
כך הסתיימה אחת מפרשות ההונאה הבולטות בענף השקעות הנדל"ן של דרום קליפורניה: יותר משמונה מיליון דולר גויסו כדי לבנות בתים, אף בית לא נבנה, ומשפחות שניסו להגדיל את חסכונותיהן נותרו עם נזקים כבדים.
סאנצ'ס יבלה את חמש השנים ושלושת החודשים הקרובים במסגרת עונש המאסר שנגזר עליו, אבל עבור המשקיעים שהאמינו לו, התוצאות הכלכליות והאישיות של התרמית עלולות ללוות אותם עוד שנים רבות.
