לוס אנג'לס — בזמן שבניית הדירות הגדולות בלוס אנג'לס מתקשה להדביק את הביקוש, מהפכת נדל"ן שקטה מתרחשת דווקא מאחורי הבתים הפרטיים. חצרות אחוריות, מוסכים ומבנים קטנים הופכים בקצב שיא לדירות — עד כדי כך שבשנת 2025 יותר משליש מכל יחידות הדיור החדשות שהושלמו במחוז לוס אנג'לס היו יחידות דיור נלוות.
לפי דוח חדש של מרכז לאסק לנדל"ן באוניברסיטת דרום קליפורניה, בשנת 2025 הושלמו במחוז 10,230 יחידות דיור נלוות — יותר מפי שישה לעומת 1,624 יחידות בלבד בשנת 2018. מה שהיה לפני פחות מעשור פתרון דיור שולי יחסית הפך לאחד ממנועי הבנייה החשובים ביותר באזור.
המספר הבולט ביותר בדוח הוא לא רק מספר היחידות, אלא חלקן בכלל הבנייה. יחידות הדיור הנלוות היוו 37% מכל יחידות הדיור החדשות שקיבלו אישור אכלוס במחוז במהלך השנה — השיעור הגבוה ביותר בשמונה שנות הנתונים שנותחו.
"זהו נתח גבוה יותר מכל שנה אחרת בהיסטוריה המתועדת", אמר קמרון יאפ, מנהל מערכות ונתונים בפרויקט נתוני השכונות לשינוי חברתי של אוניברסיטת דרום קליפורניה, בעת הצגת הממצאים ביום שלישי.
לפי דוח חדש של מרכז לאסק לנדל"ן באוניברסיטת דרום קליפורניה, בשנת 2025 הושלמו במחוז 10,230 יחידות דיור נלוות — יותר מפי שישה לעומת 1,624 יחידות בלבד בשנת 2018. מה שהיה לפני פחות מעשור פתרון דיור שולי יחסית הפך לאחד ממנועי הבנייה החשובים ביותר באזור.
הזינוק הזה מרשים במיוחד משום שהוא התרחש דווקא כאשר בניית הדיור הכוללת במחוז ירדה. מספר היחידות שהושלמו ירד מ־28,498 בשנת 2024 ל־27,293 בשנת 2025. כלומר, בעוד שוק הבנייה הכללי נסוג, יחידות הדיור בחצרות המשיכו להתפשט.
עם זאת, הנתונים דורשים הסתייגות. חלק מהבנייה שנרשמה בשנת 2025 אינה תוספת נטו למלאי הדיור, משום שבמקביל נרשמה עלייה חדה בהריסת בתים — בין היתר בעקבות השריפות ההרסניות בפאליסיידס ובאיטון.
מאחורי פריחת היחידות הנלוות עומדת שורה ארוכה של שינויי חקיקה ומדיניות בקליפורניה וברשויות המקומיות. בשנים האחרונות הוקלו הליכי האישור, צומצמו מגבלות תכנון מסוימות ונפתחו בפני בעלי בתים אפשרויות חדשות להוסיף יחידת מגורים למגרש שלהם.
התוצאה כמעט בלתי נתפסת: בשנת 2018 היו יחידות כאלה רק כ־10% מהדיור החדש שהושלם במחוז. שבע שנים לאחר מכן הן כבר 37%.
ג'ארד שכנר, מנהל המחקר של הדוח ופרופסור־עוזר למחקר בבית הספר למדיניות ציבורית על שם פרייס באוניברסיטת דרום קליפורניה, אמר כי הנתונים מוכיחים שמדיניות ממשלתית יכולה לשנות במהירות את התנהגות השוק.
"זהו סיפור מדיניות מעודד, שמלמד שמדיניות מסוימת יכולה להיות אפקטיבית להפליא בהנעת היצע דיור נוסף", אמר. אלא שלדבריו, אותה הצלחה עדיין לא נראתה בסוגים אחרים של דיור להשכרה.
ויש ליחידות האלה יתרון נוסף, משמעותי במיוחד בלוס אנג'לס: הן נבנות מהר.
לפי הדוח, בעיר לוס אנג'לס עברו בממוצע כ־18 חודשים בלבד מרגע קבלת ההיתר ליחידת דיור נלווית ועד להשלמת הבנייה. בפרויקטים של חמישה בתים ומעלה, לעומת זאת, התהליך נמשך כשלוש שנים בממוצע.
באזור שבו תוספת הדיור מפגרת כבר שנים אחר הצורך, מדובר בפער דרמטי. עבור קבלנים, בעלי מקצוע ויזמים קטנים, היחידות הנלוות יצרו למעשה שוק חדש: פרויקטים קטנים יותר, שדורשים פחות הון ואינם מחייבים שנים של תכנון ובנייה לפני שניתן לראות הכנסה.
אלא שכאן מגיעה הכוכבית הגדולה. לא כל יחידת דיור שנבנית בחצר באמת הופכת לדירה שעומדת לרשות שוכר בשוק החופשי.
חלק מהיחידות משמשות הורים מבוגרים, ילדים בוגרים או בני משפחה אחרים. אחרות מושכרות לפרקי זמן קצרים, ויש גם יחידות שאינן מאוכלסות באופן קבוע. לכן, החוקרים מזהירים כי אי אפשר להתייחס אוטומטית לכל יחידה חדשה כאל דירה נוספת שנוספה לשוק השכירות של לוס אנג'לס.
"לא ברור לחלוטין אם היחידות הללו מושכרות בשוק הפרטי, כפי שהיה קורה ליחידת דיור להשכרה מסוג אחר", אמר שכנר.
אם חלק משמעותי מהן אינו מגיע לשוק השכירות הרגיל, הרי שהשפעת הבום בבנייה על המחירים ועל המחסור בדירות קטנה מכפי שמספרי הבנייה עשויים לרמוז.
וזו בדיוק הבעיה הגדולה של לוס אנג'לס. למרות השיא בבניית יחידות נלוות, משבר הדיור רחוק מאוד מפתרון.
הדוח אמנם מצא שיפור מסוים גם בבניית דיור בר־השגה: כ־19% מהדירות החדשות להשכרה שהושלמו בשנת 2025 היו בהישג ידם של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה — כמעט פי שניים מהממוצע בשבע השנים שקדמו לכך.
אבל עבור מאות אלפי משפחות, שכר הדירה עדיין בולע חלק עצום מההכנסה. בשנת 2024, כ־57% ממשקי הבית השוכרים במחוז לוס אנג'לס הוגדרו כמי שסובלים מעומס דיור — כלומר הוציאו יותר מ־30% מהכנסתם על שכר דירה. כ־30% מהשוכרים נמצאו בעומס דיור חמור והוציאו יותר ממחצית מהכנסתם רק על מקום מגורים.
במקביל, רכישת בית נותרה מחוץ להישג ידם של רבים מתושבי המחוז, ושוק השכירות כולל כיום גם הרבה יותר משפחות אמידות. בשנת 2024 הרוויחו 17% ממשקי הבית השוכרים יותר מ־150 אלף דולר בשנה, לעומת 10% בלבד עשור קודם לכן.
כלומר, אפילו משפחות בעלות הכנסה גבוהה יותר נשארות כיום בשוק השכירות — ומגבירות את התחרות על מלאי דירות שכבר ממילא אינו מספיק.
הפער האמיתי מתגלה כאשר משווים את קצב הבנייה ליעדים שנקבעו לאזור. הרשויות במחוז לוס אנג'לס נדרשות לתכנן כ־812 אלף יחידות דיור חדשות במסגרת מחזור יעדי הדיור של קליפורניה לשנים 2021–2029. עד סוף 2025 הושלמו כ־125 אלף בלבד.
זהו הפער שהופך אפילו 10,230 יחידות דיור נלוות בשנה להישג גדול מצד אחד — ולמספר קטן מאוד מצד אחר.
"גם אם המגמה נעה בכיוון הנכון, גודל הפער כה עצום, שהשפעת יחידות הדיור הנלוות היא בסופו של דבר טיפה בים", אמר שכנר.
האתגר עכשיו הוא להבין כיצד לקחת את מה שעבד בחצרות האחוריות של לוס אנג'לס ולהחיל אותו על שאר שוק הדיור. אם הקלות רגולטוריות הצליחו להפוך בתוך שנים ספורות סוג דיור שולי ליותר משליש מהבנייה החדשה במחוז, השאלה היא מדוע אי אפשר לייצר פריצת דרך דומה גם בדירות ובפרויקטים גדולים יותר.
בינתיים, התמונה כמעט פרדוקסלית: לוס אנג'לס הצליחה לגרום לאלפי בעלי בתים לבנות דירות בחצרותיהם בקצב חסר תקדים — אבל עיר שבה יותר ממחצית השוכרים מתקשים לעמוד בשכר הדירה עדיין מחכה לפתרון הגדול באמת.
