במשך קרוב לשני עשורים נדמה היה שמשבר הדיור האמריקאי הפך לעובדת חיים. מחירי הבתים זינקו בקצב מסחרר, הריבית הגבוהה הרחיקה עוד יותר את הדור הצעיר מחלום הבית הראשון, וממשלים משתי המפלגות ניסו ללא הצלחה לפתור את המחסור באמצעות עידוד בנייה והקלות רגולטוריות. אלא שכעת מגיע מחקר חדש שמציע תרחיש הפוך לחלוטין: ייתכן שהבעיה הגדולה של שוק הדיור האמריקאי כבר לא תהיה מחסור בבתים – אלא דווקא עודף שלהם.
המחקר, שפרסם איגוד בנקאי המשכנתאות האמריקאי, מצביע על שלושה תהליכים דמוגרפיים עמוקים שעלולים לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. כל אחד מהם משפיע על הביקוש לדיור, אך כאשר שלושתם מתרחשים במקביל, התוצאה עשויה להיות מהפכה של ממש.
כדי להבין את עוצמת השינוי צריך לחזור למשבר הפיננסי של 2008. קריסת שוק הדיור באותה שנה הותירה קבלנים רבים עם הפסדים כבדים, וכתוצאה מכך קצב הבנייה בארצות הברית נותר נמוך במשך שנים ארוכות. בזמן שהאוכלוסייה המשיכה לגדול, מספר הבתים החדשים לא הצליח להדביק את הביקוש. הפער הזה הוא שהזניק את המחירים לרמות שיא והפך את רכישת הבית למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור משפחות צעירות באזורים רבים, בהם גם לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, סן דייגו, ניו יורק ומיאמי.
דווקא עכשיו, כשהממשל והקונגרס מנסים לעודד בנייה באמצעות חקיקת דיור חדשה, טוענים מחברי המחקר כי ייתכן שהשוק כבר מתחיל להשתנות מעצמו.
הגורם הראשון הוא קריסת שיעורי הילודה. על פי נתוני המרכז לבקרת מחלות ומניעתן, שיעור הפריון בארצות הברית ירד לכ-1.6 ילדים לאישה בלבד – הרבה מתחת לרמה הנדרשת לשמירה על גודל האוכלוסייה. מאז 2007 ירד מספר הלידות בכ-23 אחוזים, ומספר משקי הבית החדשים שיידרשו לדיור בעתיד צפוי להיות נמוך משמעותית מהתחזיות שעליהן התבסס שוק הנדל"ן במשך שנים.
לכך מצטרפת הירידה החדה בהגירה. בעשורים האחרונים הייתה ההגירה אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של האוכלוסייה האמריקאית ושל הביקוש לדיור. אלא שהשינויים במדיניות ההגירה הביאו לירידה משמעותית במספר המהגרים, ומשרד התקציבים של הקונגרס כבר מעריך כי בתוך כ-25 שנה יתקרב קצב גידול האוכלוסייה לאפס. למעשה, החל מסביבות שנת 2030 צפוי מספר מקרי המוות השנתי לעלות על מספר הלידות, כך שללא הגירה משמעותית האוכלוסייה האמריקאית אף עלולה להתחיל להצטמצם.
הגורם השלישי, ואולי המשמעותי ביותר, הוא הזדקנות דור הבייבי־בום. מיליוני אמריקאים שנולדו אחרי מלחמת העולם השנייה מחזיקים כיום בחלק עצום ממלאי הבתים במדינה. בשני העשורים הקרובים, עם התבגרותם, צפויים בתים רבים לעבור בירושה או להימכר. מחברי המחקר מתארים את התהליך כ"קרחון איטי" – לא גל פתאומי של נכסים, אלא זרם מתמשך של מאות אלפי בתים שייכנסו לשוק מדי שנה ויגדילו בהדרגה את ההיצע.
השילוב בין פחות קונים פוטנציאליים לבין יותר בתים למכירה עלול לשנות את מאזן הכוחות בשוק. מי שחולם לרכוש בית עשוי סוף־סוף ליהנות ממבחר גדול יותר ומלחץ נמוך יותר על המחירים. אך עבור בעלי הבתים, ובעיקר מי שרכשו נכסים בשנים האחרונות במחירי שיא, מדובר בבשורה מדאיגה הרבה יותר.
השילוב בין פחות קונים פוטנציאליים לבין יותר בתים למכירה עלול לשנות את מאזן הכוחות בשוק. מי שחולם לרכוש בית עשוי סוף־סוף ליהנות ממבחר גדול יותר ומלחץ נמוך יותר על המחירים. אך עבור בעלי הבתים, ובעיקר מי שרכשו נכסים בשנים האחרונות במחירי שיא, מדובר בבשורה מדאיגה הרבה יותר.
אם המחירים יתחילו לרדת, חלק מהרוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו יתרת המשכנתה גבוהה משווי הבית – מצב המכונה בארצות הברית "מתחת למים". זו הייתה אחת התופעות הקשות ביותר במשבר 2008, כאשר מיליוני אמריקאים נותרו חייבים לבנק יותר מכפי שהנכס שלהם היה שווה בפועל.
מחברי המחקר מדגישים כי אין מדובר בתחזית לקריסה פתאומית בסגנון 2008. לדבריהם, הסבירות הגבוהה יותר היא להאטה ממושכת ולשחיקה הדרגתית במחירי הנדל"ן באזורים שבהם ההיצע יגדל מהר יותר מהביקוש. למעשה, לדבריהם, כבר היום ניתן לראות סימנים ראשונים לכך בשווקים מסוימים, ובראשם אוסטין שבטקסס, שם מחירי הבתים כבר החלו לרדת לאחר שנות עליות חדות.
במקביל משתנה גם תפיסת העולם של הדור הצעיר. סקרים עדכניים מראים כי יותר צעירים אמריקאים כבר אינם רואים בבעלות על בית את אפיק ההשקעה הטוב ביותר, וחלקם מעדיפים להשקיע את כספם בשוק ההון או להמשיך להתגורר בשכירות. אם מגמה זו תימשך, היא עשויה להפחית עוד יותר את הביקוש לרכישת דירות.
למרות התחזיות הדרמטיות, מחברי המחקר אינם סבורים שחוקי הדיור החדשים שאושרו בוושינגטון הפכו למיותרים. להפך, לטענתם עדיין יש צורך להסיר חסמים רגולטוריים ולעודד בנייה – אך בצורה ממוקדת יותר, באזורים שבהם יש ביקוש אמיתי ותעסוקה. לדבריהם, השאלה המרכזית של השנים הקרובות כבר לא תהיה כמה בתים לבנות, אלא היכן נכון לבנות אותם.
אם התחזיות יתממשו, שוק הדיור האמריקאי עומד בפני אחת מנקודות המפנה הגדולות ביותר מאז המשבר של 2008. במשך שנים התרגלו האמריקאים לחשוב שמחירי הבתים יכולים רק לעלות ושכל נכס הופך עם הזמן להשקעה בטוחה יותר. כעת מזהירים כלכלנים כי ייתכן שהעידן הזה מתקרב לסיומו – ובשנים הבאות מי שירוויח מהשינוי יהיו דווקא מי שעד היום נותרו מחוץ לשוק.
