שוק הדיור בלאס וגאס, שנחשב במשך שנים לאחד ממנועי הצמיחה הבולטים של הנדל״ן האמריקאי, סיים את שנת 2025 בירידה חדה ומתמשכת במכירות, אך עם סימני התאוששות סותרים המעוררים תקווה זהירה — וגם לא מעט חשש. נתונים שפרסמה חברת המחקר ריסרץ’ של בוני הבתים מציירים תמונה של שוק לכוד בין ריביות גבוהות, מחירים עיקשים וחוסר אמון צרכני, לבין ציפיות לשיפור אפשרי בשנת 2026.
בחודש דצמבר 2025 רשמו קבלני הבנייה בדרום נבדה 497 מכירות נטו של בתים חדשים — חוזי מכר שנחתמו בניכוי ביטולים — ירידה של 22 אחוזים לעומת דצמבר אשתקד. מדובר בהמשך ישיר למגמה שלילית שליוותה את כל השנה והעמיקה לקראת סופה.
הקפיצה בהיתרי הבנייה מעידה על אופטימיות זהירה — או על הימור מחושב — מצד הקבלנים. בענף מעריכים כי שילוב של ירידה אפשרית בריביות המשכנתא, יחד עם ביקוש כבוש של רוכשים שנדחקו לשוליים בשנתיים האחרונות, עשוי להצדיק פתיחת פרויקטים חדשים למרות החולשה הנוכחית.
גם הנתונים השנתיים משקפים נסיגה חדה. במהלך 2025 נמשכו בדרום נבדה 9,734 היתרי בנייה לבתים חדשים — ירידה של 20 אחוזים לעומת 2024. מספר העסקאות שנסגרו עמד על 9,990 בלבד, גם הוא ירידה של כ־20 אחוזים. לדברי אנדרו סמית’, נשיא חברת המחקר, מדובר ברמת היתרי הבנייה השנתית הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה בעשור האחרון.
ובכל זאת, דווקא בדצמבר נרשמה תפנית מפתיעה. באותו חודש נמשכו 995 היתרי בנייה — עלייה חדה של 36 אחוזים בהשוואה לדצמבר הקודם. סמית’ הגדיר את הזינוק הזה כ”סימן חיובי לקראת 2026”, לאחר שנה שנחשבה לשפל היסטורי בפעילות.
הקפיצה בהיתרי הבנייה מעידה על אופטימיות זהירה — או על הימור מחושב — מצד הקבלנים. בענף מעריכים כי שילוב של ירידה אפשרית בריביות המשכנתא, יחד עם ביקוש כבוש של רוכשים שנדחקו לשוליים בשנתיים האחרונות, עשוי להצדיק פתיחת פרויקטים חדשים למרות החולשה הנוכחית.
אלא שהמחירים עצמם אינם יורדים. בדצמבר סגרו הקבלנים 883 מכירות במחיר חציוני של 538 אלף דולר. מדובר בעלייה של 3.5 אחוזים במחיר החציוני לעומת השנה הקודמת — דווקא בתקופה שבה היקף העסקאות ירד ביותר מ־20 אחוזים. הפער הזה ממחיש היטב את עומק משבר הנגישות הכלכלית: הביקוש קיים, אך רבים מהקונים פשוט אינם מסוגלים לעמוד במחירים ובריביות גם יחד.
הענף כולו מתמודד עם שורה של מכשולים מצטברים. ריביות המשכנתא אמנם ירדו במעט במהלך 2025, אך נותרו גבוהות ביחס למה שהקונים הורגלו אליו בחמש־עשרה השנים האחרונות. במקביל, מחירי הבתים בעמק לאס וגאס נותרו גבוהים, ועלויות הבנייה המשיכו ללחוץ על שולי הרווח של הקבלנים.
סקר עדכני של האגודה הלאומית של בוני הבתים מצא כי אמון הקבלנים ירד עם פתיחת השנה החדשה, על רקע חששות הולכים וגוברים מצד הקונים וקשיים מתמשכים בצד ההיצע. על פי הסקר, 40 אחוזים מהקבלנים דיווחו כי הורידו מחירים בינואר, ו־65 אחוזים השתמשו בתמריצי מכירה — נתון המעיד על מאמץ גובר, ולעיתים נואש, למשוך רוכשים לשוק קפוא.
גם קולות מהתעשייה משקפים זהירות. ריאן מרשל, נשיא ומנכ״ל קבוצת הבנייה פולטה גרופ, אמר בדיווח למשקיעים כי ירידות מתונות בריביות ו”דינמיקת תמחור נוחה יותר” שיפרו במידה מסוימת את הנגישות לרוכשי בתים חדשים. עם זאת, לדבריו, “אובדן אמון הצרכנים” המשיך להעיב על הביקוש ברבעון האחרון של השנה.
המצב בלאס וגאס אינו חריג. ברחבי ארצות הברית מתמודדים קבלנים עם שילוב דומה של מחירי חומרים גבוהים, ריביות משכנתא מכבידות וצרכנים החוששים להתחייב לעסקה הגדולה בחייהם בתקופה של אי־ודאות כלכלית. השימוש הנרחב בתמריצי מכירה, שהיה נדיר בעשור האחרון, הפך לכלי כמעט שגרתי גם בשווקים שנחשבו עד לא מזמן “רותחים”.
למרות הכול, העלייה החדה בהיתרי הבנייה בדצמבר מרמזת שהקבלנים אינם מוכנים להרים ידיים. הציפייה לירידות נוספות בריבית, המחסור המבני בדיור במדינות רבות — ובהן נבדה — ואולי גם שינויי מדיניות אפשריים מצד הממשל הפדרלי החדש, מזינים תקווה להתאוששות בשנת 2026.
עם זאת, הסיכונים נותרו משמעותיים. חוסר הוודאות הכלכלית, חששות מאינפלציה מתמשכת והעובדה שמחירי הבתים עדיין רחוקים מהישג ידם של רבים, עלולים להמשיך ולבלום את השוק גם בשנה הקרובה.
עבור תושבי לאס וגאס המשמעות ברורה: הקושי לרכוש בית לא צפוי להיעלם בקרוב. ייתכן שהיצע מוגדל של בתים חדשים ימתן את המחירים בטווח הארוך, אך בטווח המיידי — המחירים גבוהים והנגישות מוגבלת. הקבלנים, מצדם, מהמרים על העתיד: אם התחזיות האופטימיות יתממשו, הם יהיו בעמדת זינוק טובה; אם לא — הם עלולים להיתקע עם מלאי עודף ולחץ גובר להוריד מחירים.
שוק הדיור בלאס וגאס ניצב כעת בצומת דרכים. שנת 2026 תכריע האם הזינוק בהיתרי הבנייה היה אות מבשר התאוששות — או סימן מוקדם למשבר עמוק אף יותר בענף הנדל״ן המקומי.
