הנשיא דונלד טראמפ פותח חזית נגד משבר הדיור האמריקאי — בעיה עמוקה עד כדי כך שהיא הקפיאה בפועל את שוק הדיור כמעט שלוש שנים. אבל לצד ההצהרות והמספרים הגדולים, כלכלנים ומומחים בענף מזהירים: אם הממשל לא ייגע בלב הבעיה — המחסור הכרוני במיליוני יחידות דיור — התוכנית עלולה לא רק להחטיא את המטרה, אלא אף להחריף את המצוקה.
חבילת ההצעות החדשה, שנחשפה בשבוע שעבר באמצעות חשבון הרשת החברתית של טראמפ, מתמקדת כמעט כולה בצד הביקוש: לסייע לרוכשי דירה, להפוך את המשכנתה לזולה יותר, ולהחליש את התחרות מצד שחקנים עתירי הון. אלא שהדחיפה הזו — כך טוענים המבקרים — עלולה להתנגש במהירות במציאות שבה אין מספיק בתים למכירה: כאשר יותר קונים רודפים אחר מלאי מוגבל, המחירים נוטים לטפס, לא לרדת.
טראמפ הציג תחילה צעד פוליטי־פופולרי במיוחד: הגבלה או איסור על חברות השקעה גדולות — “וול סטריט” בלשונו — לרכוש בתים, במטרה להקל על מי שקונים דירה ראשונה. למחרת הוא הוסיף מהלך מאקרו־כלכלי בהיקף חריג: הנחיה לחברות מימון המשכנתאות הנתמכות בידי הממשלה, פאני מיי ופרדי מק, לרכוש אג״ח משכנתאות בהיקף של 200 מיליארד דולר. כלכלנים מעריכים כי צעד כזה עשוי להפחית את שיעורי המשכנתה, משום שהוא תומך בשוק האג״ח המשכנתאיות ומוריד את עלות המימון הכוללת.
ואכן, ביום שישי ירדה הריבית הממוצעת למשכנתה קבועה ל־30 שנה לרמתה הנמוכה ביותר מאז 2023, לפי אתר “מורגייג’ ניוז דיילי”, העוקב אחר שיעורי הלוואות דיור. הממשל מציג זאת כאיתות ראשון לכך שהגישה החדשה “מפשירה” את השוק. אלא שהשאלה הגדולה — ואולי המכרעת — היא מה יקרה אם הירידה בריבית תייצר התנפלות מחודשת על שוק שאין בו מספיק נכסים.
חבילת ההצעות החדשה, שנחשפה בשבוע שעבר באמצעות חשבון הרשת החברתית של טראמפ, מתמקדת כמעט כולה בצד הביקוש: לסייע לרוכשי דירה, להפוך את המשכנתה לזולה יותר, ולהחליש את התחרות מצד שחקנים עתירי הון. אלא שהדחיפה הזו — כך טוענים המבקרים — עלולה להתנגש במהירות במציאות שבה אין מספיק בתים למכירה: כאשר יותר קונים רודפים אחר מלאי מוגבל, המחירים נוטים לטפס, לא לרדת.
בענף ובאקדמיה חוזרים שוב ושוב לאותו עיקרון: מדיניות שמגבירה ביקוש בלי להגדיל היצע היא מתכון לעליות מחירים. אד פינטו, מנהל שותף במרכז הדיור של מכון “המכון האמריקאי למיזמים” (איי־אי־איי), ניסח זאת בפשטות: אם דוחפים את צד הביקוש בלי צעדים משמעותיים בצד ההיצע, “אתה הולך להחמיר את הבעיה אפילו יותר”.
דובר של טראמפ הגיב כי הנשיא מחויב להפוך את החלום האמריקאי של בעלות על דירה לקל ונגיש יותר — באמצעות הפחתת בירוקרטיה, הגדלת היצע והורדת עלויות. אולם בשלב זה, בתוך פירוט הצעדים שכבר הוכרזו, רכיב ההיצע נותר עמום יחסית, בעוד שמרבית ההצהרות מתכנסות לכיוון של חיזוק כוח הקנייה.
הממשל מבטיח שהסיפור עוד לא הסתיים. גורמים בממשל טוענים כי שורת הצעות נוספות נמצאת “בצינור” וצפויה להיחשף בפסגה כלכלית בדאבוס שבשווייץ בהמשך החודש. ביל פולטה, הממונה על מימון הדיור בממשל, אמר בשבוע שעבר כי הוא שוקל “30 עד 50 רעיונות נוספים” לשוק הדיור. בין האפשרויות שעלו: “משכנתה ניידת” — רעיון שיאפשר לבעלי דירה לעבור לבית אחר תוך שמירה על שיעור המשכנתה הקיים שלהם. בראיון ל”וול סטריט ג’ורנל” אמר פולטה כי הממשל “ממוקד בהכנסת בני אדם לבתים בדרך שהטבע התכוון” — ניסוח צבעוני שמכוון למטרה אחת: לשבור את הקיפאון שנוצר כאשר בעלי בתים כבולים למשכנתאות ישנות וזולות, ולכן נמנעים מלמכור ולעבור.
גם רפובליקנים אחרים מציפים הצעות: הסנאטור ג’וש האולי ממיזורי הציע לאפשר שימוש בחסכונות פנסיוניים לגיוס מקדמה לדירה — ללא קנסות. אלא שגם כאן, כל הקלה על המימון עלולה להפוך לדלק למדורה אם המלאי בשוק אינו גדל במקביל.
ובינתיים, משבר הדיור הוא כבר לא רק סעיף כלכלי — הוא חרדה לאומית. מאז 2019 מחירי הבתים עלו ביותר מ־50%, שכר הדירה זינק בשיעורים היסטוריים ונשאר גבוה, ושיעורי המשכנתה הם יותר מכפול לעומת 2021. התוצאה: הדיור טיפס לראש רשימת הדאגות הפיננסיות של אמריקאים רבים. סקר של חברת יוגוב מהחודש שעבר מצא שכמעט שמונה מכל עשרה אמריקאים אומרים שקשה מאוד או קשה במקצת למצוא דיור בר־השגה בקהילה שלהם.
אלא שדווקא לנקודת ההיצע — המקום שבו כולם מסכימים שהכאב עמוק — טראמפ מתייחס באופן דו־ערכי. בסוף דצמבר, במסיבת עיתונאים, הוא ציין כי עליית מחירי הבתים “העשירה” בעלי בתים רבים, והדגיש בעיה פוליטית מובנית: הגדלת היצע בקצב מהיר עשויה להוריד מחירים — מה שמשרת רוכשים חדשים, אך עלול לפגוע בבעלי דירות קיימים, שהם כוח אלקטורלי משמעותי. “אתה בונה הרבה דיור פתאום וזה מוריד את המחירים”, אמר, והוסיף שהוא רוצה גם להגן על ערך נכסי הדיור של מי שכבר מחזיקים בית — וגם להפוך קנייה לאפשרית יותר לאחרים. המתח הזה אינו סיסמה; הוא לב הסתירה: קשה להוריד מחירי דיור מבלי לגעת במחסור, אך הגדלת היצע עלולה לפגוע במי שנהנו מהמחסור.
מה לגבי האיסור על משקיעים מוסדיים? אנשי מקצוע בענף אומרים שזה יכול לסייע — אבל במידה מוגבלת. טרבור הלפרן, מתווך נדל״ן באזור פיניקס, טען כי הגבלת קנייה בידי משקיעים גדולים עשויה להועיל במיוחד לקונים ראשונים בטווחי המחיר הנמוכים, או למי שתלויים בסיוע למקדמה: “אנחנו רואים צרכנים בטווח הזה מפסידים מול קונים עם ‘ארנק גדול יותר’”.
עם זאת, גם לפי התיאור במאמר, משקיעים מוסדיים גדולים — בעלי תיק של יותר מאלף בתים — מחזיקים רק חלק קטן מסך הדיור בארצות הברית. הם כן היו פעילים בשנים האחרונות, בעיקר באזורים צומחים במהירות כמו פיניקס ואטלנטה, והתמקדו בבתים בפרברים סביב המחיר הממוצע או מתחתיו. המשמעות: הגבלה עליהם עשויה להקל בשוליים בשווקים מסוימים, אך ספק אם תפתור את משבר הדיור הלאומי — במיוחד אם ההיצע הכולל לא גדל.
ובכל מקרה, קוני דירות מתמודדים היום עם “רוחות נגד” נוספות שאינן קשורות רק לריבית: התייקרות ביטוחי דירה, עלייה במיסי רכוש, דמי ועד של אגודות בעלי בתים, וגם אי־ודאות תעסוקתית שמגבירה היסוס. אריק ברמלט, בעל חברת תיווך באוסטין שבטקסס, טען כי הציבור “ממוקד יתר על המידה בריבית”, אף שלדבריו זו רק חלק מהסיפור — ולעיתים פחות מחצי ממנו.
כלכלנים מזהירים גם מפני תוצאה חברתית־כלכלית נלווית: הרחבת הפער בין בעלי דירות לבין מי שעדיין לא מצליחים להיכנס לשוק. סטיין ואן ניוורבורג, פרופסור לנדל״ן ומימון בבית הספר למנהל עסקים של אוניברסיטת קולומביה, ניסח אזהרה חריפה: בכל פעם שמסבסדים משכנתאות, “הכול מתגלגל למחירי הבתים” — כלומר, הסבסוד “נבלע” בעליית ערך הנכסים במקום להפוך את הדיור לנגיש באמת. לדבריו, סובסידיות שמכוונות לביקוש אינן עובדות בעולם שבו לא מוסיפים דיור חדש.
וזו, בסופו של דבר, השאלה שמרחפת מעל כל ההכרזות: האם תוכנית טראמפ נועדה באמת לפתור את המשבר — או בעיקר לשחרר לחץ בטווח הקצר באמצעות הורדת ריבית והצהרות נגד “וול סטריט”, תוך הימנעות מצעדים קשים יותר בתחום ההיצע? הגדלת היצע היא משימה איטית, יקרה ופוליטית: היא דורשת הקלות רגולטוריות, עימותים עם רשויות מקומיות, תמריצים לבנייה ולעיתים השקעה ציבורית ישירה. היא גם דורשת אומץ לפגוע, לפחות זמנית, באינטרס של חלק מבעלי הבתים — אותם אנשים שנהנו מעליית הערך.
לכן התמונה המתקבלת מורכבת: יש בתוכנית רעיונות שעשויים להקל על קונים — הגבלת משקיעים מוסדיים, תמיכה בשוק המשכנתאות ורעיונות כמו “משכנתה ניידת”. אבל כל עוד עיקר הכובד נשאר בצד הביקוש, הסיכון ברור: הקלה במימון תגדיל את מספר המתחרים על מלאי מצומצם, ותתורגם במהירות לעליית מחירים — בדיוק מה שהציבור מתקשה לשאת אחרי זינוק של יותר מ־50% במחירי הבתים מאז 2019.
משבר הדיור האמריקאי אינו מחפש עוד “קסם” פיננסי; הוא זקוק, קודם כול, לבתים. ואם הממשל לא יציג צעדים מעשיים, ממוספרים וממומנים להגדלת היצע — התוכנית עלולה להתגלות כעוד סיבוב פוליטי מרשים, שמזיז את הריבית עשירית אחוז — אבל משאיר את החלום האמריקאי מחוץ להישג ידם של מיליונים.
