בעוד משבר הדיור בארצות הברית מעמיק ומחירי הבתים ושכר הדירה ממשיכים לשבור שיאים, חמש מדינות ביצעו בשנת 2025 קפיצת מדרגה ברפורמות דיור – מהלך שמומחי מדיניות מתארים כ“שנת שיא” לרפורמות מדינתיות שמטרתן להגדיל את היצע הדיור ולהקל על משבר הנגישות. הרפורמות עברו לעיתים בתמיכה דו־מפלגתית מפתיעה, וכללו בין היתר צמצום דרישות לשטח מגרש מינימלי, הגבלת חובת חניה, והסרת חסמים בירוקרטיים המשמשים לא פעם לעיכוב או לסיכול של פיתוח חדש.

ב־12 החודשים עד יוני 2025 עברו בבתי המחוקקים המדינתיים 124 הצעות חוק פרו־דיור, לפי מעקב של מרכז מרקאטוס באוניברסיטת ג’ורג’ מייסון – מכון מחקר בעל אוריינטציה ליברטריאנית. מדובר בעלייה חדה לעומת 40 הצעות חוק בלבד באותה תקופה בשנת 2023, נתון המשקף נחשול חקיקה שמכוון להרחבת ההיצע ולהפחתת הלחץ בשוק.

העובדה שטקסס וקליפורניה – שתי מדינות בעלות זהות פוליטית שונה מאוד – מובילות מהלכים דומים מצביעה על משיכה דו־מפלגתית הולכת וגוברת לרפורמות דיור. דוגמה נוספת לכך היא מדינת וושינגטון ומונטנה, היושבות בקצוות שונים של הספקטרום הפוליטי, אך שתיהן קידמו צעדים משמעותיים להגבלת דרישות חניה מקומיות – דרישות שמשמשות לעיתים קרובות כמכשול לפיתוח.

“זו הייתה שנה פנומנלית לניצחונות של הגדלת היצע דיור,” אמר סלים פורת’, מנהל פרויקט “אורבניטי” במרכז מרקאטוס, במהלך סימפוזיון מקוון שנערך לאחרונה. “לראות את המספר הזה מוכפל פי שלושה בתוך שנתיים בלבד – זה מדהים. ורבות מהצעות החוק האלה בעלות השלכות עמוקות.”

פורת’ הדגיש חמש מדינות שחוקקו בשנת 2025 חבילות רפורמה משמעותיות: טקסס, קליפורניה, מדינת וושינגטון, מונטנה ומיין.

טקסס העבירה השנה שבעה חוקים מרכזיים בתחום הדיור, בהם צעדים לצמצום דרישות לשטח מגרש מינימלי בערים גדולות, הכשרת בנייה למגורים באזורים מסחריים, וביטול הליך עתירות שמנוצל לא פעם כדי לחסום פיתוח חדש. המהלכים הללו מסמנים תפנית ביחס לגישה השמרנית המסורתית המעדיפה אוטונומיה מקומית והימנעות מהתערבות רגולטורית, אך משקפים הכרה גוברת בכך שתקנות מקומיות עלולות לחנוק צמיחה ולהזניק את עלויות הדיור.

קליפורניה, שפורת’ מכנה “מדינת משבר הדיור המקורית”, ביצעה גם היא צעדים משמעותיים במאבק נגד רשת תקנות מסורבלת, שלדברי תומכי הרפורמה מאפשרת לעיתים להשתמש במנגנונים תכנוניים כדי לעכב או לסכל בנייה חדשה. חוק חדש אחד, למשל, פוטר את רוב פרויקטי “דיור מילוי” – בנייה או פיתוח מחדש של מגרשים עירוניים קיימים – מחלק מהליכי הבדיקה הסביבתית הממושכים של המדינה, הליכים שלטענת תומכי הרפורמה משמשים לא פעם באופן ציני כדי לעכב פרויקטים.

בנוסף, קליפורניה אישרה באוקטובר את חוק הסנאט 79, צעד מרכזי המאפשר הקמת בנייני דירות בסמוך למוקדי תחבורה ציבורית גם כאשר הדבר סותר מגבלות ייעוד מקומיות. המושל גאווין ניוסום תמך בהצעת החוק למרות התנגדותם של חלק מן המנהיגים המקומיים, בהם ראש עיריית לוס אנג’לס קארן באס, שטענה כי החוק מצמצם את סמכות הרשויות המקומיות לקבל החלטות ייעוד.

במקביל, ראש עיריית סן פרנסיסקו דניאל לורי קידם לאחרונה את אישורה של “תוכנית הייעוד למשפחות” בעיר – עדכון ייעוד רחב היקף הנדרש על פי חוק מדינתי כדי לאפשר יצירת דיור חדש. פורת’ שיבח את המהלך וכינה אותו “סוג השינוי שתומכים נאבקו עליו שם במשך עשרות שנים”.

לדברי פורת’, העובדה שטקסס וקליפורניה – שתי מדינות בעלות זהות פוליטית שונה מאוד – מובילות מהלכים דומים מצביעה על משיכה דו־מפלגתית הולכת וגוברת לרפורמות דיור. דוגמה נוספת לכך היא מדינת וושינגטון ומונטנה, היושבות בקצוות שונים של הספקטרום הפוליטי, אך שתיהן קידמו צעדים משמעותיים להגבלת דרישות חניה מקומיות – דרישות שמשמשות לעיתים קרובות כמכשול לפיתוח.

החוק של מונטנה הגביל את חובת החניה המקומית למקום חניה אחד לכל יחידת דיור. מדינת וושינגטון ביטלה חובת חניה לדירות ששטחן עד כ־111 מטרים רבועים, והגבילה את חובת החניה לדירות גדולות יותר בערים שמספר תושביהן עולה על 30 אלף.

מונטנה הלכה אף רחוק יותר והפכה למדינה הראשונה שמבטלת באופן ישיר מגבלות מקומיות על גובה בנייה: החוק החדש מחייב ערים שבהן יותר מ־5,000 תושבים לאפשר בנייני מגורים בגובה של כ־18 מטרים במרכזי ערים, באזורים מסחריים בעלי אינטנסיביות גבוהה ובאזורים תעשייתיים מסוימים. רפורמות נוספות במדינה כללו הכשרת יחידות דיור משניות, הקלה על הקמת פארקים לדיור מתועש, התאמות המאפשרות לבניינים בני עד שש קומות להסתפק בגרם מדרגות אחד, וחוק הקובע כי סכסוכים משפטיים מסוימים יוכרעו לטובת “השימוש החופשי ברכוש”.

גם מיין הנחיתה מכה על דרישות חניה, והגבילה אותן למקום אחד לכל יחידת דיור באזורי צמיחה שהוגדרו בידי הרשויות המקומיות. רפורמות נוספות במדינה צמצמו דרישות לאישורים סביבתיים שנחשבו מיותרים והגבילו גביית היטלי השפעה.

המומנטום של רפורמות הדיור בשנת 2025 משקף הכרה גוברת בכך שמשבר הדיור האמריקאי דורש פתרונות מערכתיים החורגים מקווי מחלוקת מפלגתיים. המאמץ לפרק תקנות מקומיות שמגבילות בנייה מסמן שינוי עמוק בגישה האמריקאית לשימוש בקרקע ולמדיניות דיור.

מומחים מעריכים כי הרפורמות עשויות להוסיף לאורך העשור הקרוב מיליוני יחידות דיור לשוק, אך ההשפעה בפועל תלויה באכיפה, ביישום בשטח ובתגובת השוק. השאלה המרכזית היא האם מדינות נוספות ילכו בעקבות חמש המובילות, או שהמהלך יישאר חריג אזורי.

כך או כך, שנת 2025 עשויה להיזכר כנקודת מפנה בהתמודדות עם משבר הדיור בארצות הברית – שנה שבה מחוקקים משני צידי המפה הפוליטית הגיעו למסקנה שהגדלת היצע הדיור אינה עניין מפלגתי, אלא צורך כלכלי וחברתי בסיסי.