במשך עשרות שנים, בתים שנבנו במפעל נחשבו לפתרון קצה: “הקרוואנים” שבקצה העיר, כאלה שעוברים לידם בדרך, לא נכס ששואפים באמצעותו לבנות יציבות או עושר. הם סימלו פשרה, לא שאיפה.
אבל המציאות האמריקאית השתנתה – ומהר. מחירי הדיור ושכר הבנייה ממשיכים לנסוק, מחסור חמור ביחידות מגורים פוגע בערים ובפרברים כאחד, ומחוקקים, יזמים ואדריכלים מחפשים פתרונות שלא היו מתקבלים על הדעת לפני עשור. אחד הבולטים שבהם: בנייה מחוץ לאתר – בתים שמיוצרים במפעלים ומורכבים בשטח.
המפנה הזה מקבל כעת ביטוי רשמי בוושינגטון, דרך הצעת החוק הפדרלית “הדרך לדיור” לשנת 2025 – יוזמה דו־מפלגתית שמבקשת לעדכן את כללי המשחק כך שישקפו טוב יותר את מה שכבר קורה בשוק. הצעת החוק מנחה את משרד הדיור והפיתוח העירוני של ארצות הברית לבחון מחדש את ההגדרה המשפטית של “דיור מיוצר”, ולבדוק כיצד בתים מודולריים וצורות אחרות של בנייה מחוץ לאתר ממומנים, מדורגים ומפוקחים – במטרה להסיר חסמים ולהאיץ בנייה.
בעיני התומכים, מדובר באחת הדרכים המהירות והיעילות ביותר להוסיף היצע דיור במחיר נמוך יחסית. בעיני אחרים – בעיקר בונים ותיקים – זהו רגע מסוכן: הזדמנות היסטורית לנרמל דיור מודרני שנבנה במפעל, אך גם סיכון אמיתי לטשטוש קווים שיגרום לקונים לשלם מחיר כבד בעתיד.
מחקר של מרכז הרווארד ללימודי דיור בחן שורה של פרויקטים קהילתיים שנשענו על בנייה מחוץ לאתר – החל מיחידות קטנות לדרי רחוב לשעבר ועד בתים למכירה בקרקעות קהילתיות. ברוב המקרים, הבנייה במפעל קיצרה משמעותית את לוחות הזמנים, הפחיתה עלויות כוללות, או עשתה את שני הדברים גם יחד – בהשוואה לבנייה קונבנציונלית באתר.
כשהמותג מרתה סטיוארט נכנס לתמונה, השינוי כבר בלתי ניתן להתעלמות. אשת הלייף־סטייל המזוהה עם המיינסטרים האמריקאי הכריזה לאחרונה על קולקציה של בתים מיוצרים, עם תגי מחיר שמתחילים סביב 150 אלף דולר. עבור רבים בענף, זה היה האות שמדובר כבר לא בפתרון שולי – אלא בשוק בהתהוות.
מחקר של מרכז הרווארד ללימודי דיור בחן שורה של פרויקטים קהילתיים שנשענו על בנייה מחוץ לאתר – החל מיחידות קטנות לדרי רחוב לשעבר ועד בתים למכירה בקרקעות קהילתיות. ברוב המקרים, הבנייה במפעל קיצרה משמעותית את לוחות הזמנים, הפחיתה עלויות כוללות, או עשתה את שני הדברים גם יחד – בהשוואה לבנייה קונבנציונלית באתר.
שון רוברטס, מנכ״ל חברת וילה מקליפורניה, המתמחה בבנייה מודולרית, אומר שהמשיכה ברורה. “בנייה מודולרית מתאימה במיוחד לפרויקטים שבהם מהירות ושליטה בתוצאה הן קריטיות,” הסביר. “ובלא מעט מקרים היא גם מציעה חיסכון כלכלי אמיתי”.
התהליך עצמו מתרחש בסביבה מבוקרת: קווי ייצור, בקרת איכות הדוקה, בדיקות חוזרות. “בתוך כשבועיים,” הוא אומר, “החומרים הופכים כמעט לבית גמור”.
אלא שהמאבק האמיתי אינו מתנהל על מהירות או נראות – אלא על הגדרה. בעיני רוב הקונים, בית שמגיע על גבי משאית נראה פשוט… בית. אבל בתעשייה, ההבדלים טבועים בקוד הבנייה.
קן סמולר, נשיא ומנכ״ל חברת אימפרסה מודולר, מסביר כי המונח העממי “קרוואן” מערבב מושגים בצורה מטעה. לפני 1976 לא היו תקנים פדרליים ברורים, אך אז קבע משרד הדיור תקן בטיחות מחייב לדיור מיוצר. בתים אלה נבנים לפי תקן פדרלי ייעודי ולא לפי קודי הבנייה המקומיים, ובאופן היסטורי כללו שלדת פלדה קבועה.
לעומת זאת, בתים מודולריים נבנים לפי אותו קוד מגורים בינלאומי – או הקוד המקומי – כמו בתים רגילים. הם מיוצרים כמקטעים במפעל, מועברים לאתר ומורכבים, אך מבחינה חוקית ושמאית הם נחשבים לבתים לכל דבר.
“אין באמת דבר כזה ‘בית מודולרי’,” אומר סמולר. “יש בית שנבנה בשיטה מודולרית”.
מאחורי הדקויות הללו מסתתרת שאלה אחת, פשוטה ורגשית: האם בית כזה באמת שומר על ערכו? או שמדובר בנכס שמתנהג כמו רכב – מתיישן ומאבד מערך?
נתונים טריים מהסוכנות הפדרלית למימון דיור, שנותחו בידי המכון העירוני, מציירים תמונה מפתיעה. בין השנים 2000 לאמצע 2024, עלו מחירי בתים שנבנו באתר בכ־212.6%. באותה תקופה, בתים מיוצרים – במקרים שבהם הרוכש החזיק גם בקרקע – עלו ב־211.8%. למעשה, מאז 2014, בתים מיוצרים אף השיגו לעיתים ביצועים טובים יותר.
עם זאת, יש סייגים חשובים: הנתונים אינם כוללים יחידות על קרקע שכורה, והם מושפעים מריכוז גבוה במדינות כמו טקסס ופלורידה. לא כל בית מיוצר הוא השקעה זהה.
רוברט גלייזר, יזם ותיק בתחום, אפילו מסתייג מהמונח “דיור משתלם”. “מה שמשתלם לי לא בהכרח משתלם למישהו אחר,” הוא אומר. “אני מעדיף לדבר על דיור בר־השגה”. לדבריו, ההתנגדות הציבורית לבנייה מיוצרת לכודה בסטיגמות ישנות, בעוד שבפועל הבתים משמשים כיום לבנייה מחדש לאחר שריפות בקליפורניה, ולפרויקטים חברתיים לאלמנות, נפגעות אלימות ומשפחות בעלות הכנסה נמוכה.
גם סמולר רואה בהצעת החוק הזדמנות – בתנאי אחד: שקיפות. “אנחנו בדרך כלל מעט יקרים יותר כי אנחנו בונים לפי קוד מחמיר יותר,” הוא אומר. “כולם רוצים דיור בר־השגה. השאלה היא איך מגיעים לשם בלי לטשטש מה הקונה באמת מקבל”.
בין הצעות חוק, מותגי סלבריטאים ומספרים שמערערים על מוסכמות ישנות, דבר אחד כבר ברור: הבתים שנבנים במפעל אינם עוד פתרון של שוליים. השאלה שנותרה פתוחה היא האם הם יהפכו לעמוד תווך אמיתי של שוק הדיור האמריקאי – או למוקש חדש עבור מי שיחפש קיצור דרך אל החלום האמריקאי.
