מה גורם למחירי הדיור הגבוהים בארצות הברית? גורמי התעשייה מצביעים על בירוקרטיה ממשלתית וחסמי תכנון, לצד התנגדות תושבים להוספת יחידות בשכונותיהם. אולם סקר חדש מצביע על כך שהאמריקאי הממוצע מצפה מתעשיית הנדל"ן להביט תחילה במראה.
סקר של מכון סרצ'לייט, בקרב 2,123 בוגרים בארצות הברית, מציע פרספקטיבה שונה על הוויכוח סביב נגישות לדיור. הנטל הכלכלי כמעט אינו נתון במחלוקת: 93% מהמשיבים סבורים שהדיור יקר מדי, ו־43% הגדירו אותו "יקר מאוד".
שאלה אחת תפסה את מרכז הבמה: "האם הגדלת מספר הבתים בקהילה שלכם תוריד מחירים או תעלה אותם?"
44% מהנשאלים השיבו שהפיתוח מעלה מחירים; 24% סברו שיביא לירידת מחירים.
לטענת מומחים בתעשייה, הציבור "זקוק לשיעור בכלכלה": תוספת היצע אמורה להוזיל. אך רבים מהאמריקאים רואים בנייה המתמקדת בעיקר בדיור יוקרה — ובעיניהם, זו מעלה את רף המחירים המקומי.
כיום התעשייה מתמודדת עם היצע גדול של בתים חדשים שאינם נמכרים ודירות חדשות ריקות, במחירים שרבים תופסים כמנופחים. ייתכן שמוכרי ומשכירי דירות נדרשים לבחינה מחודשת של דפוסי התמחור ושל פתרונות לנגישות.
סקר של מכון סרצ'לייט, בקרב 2,123 בוגרים בארצות הברית, מציע פרספקטיבה שונה על הוויכוח סביב נגישות לדיור. הנטל הכלכלי כמעט אינו נתון במחלוקת: 93% מהמשיבים סבורים שהדיור יקר מדי, ו־43% הגדירו אותו "יקר מאוד"
ארבעת האשמים המרכזיים
1. משקיעים (48%)
48% מהמשיבים ציינו "משקיעים הקונים נכסים למטרות רווח" כגורם משמעותי ליוקר הדיור.
בתעשייה מדגישים שמשקיעים מוסיפים נזילות לשוק, במיוחד בזמנים תנודתיים. המבקרים טוענים כי הון זמין מעלה מחירים מעל יכולת הקנייה של משקי בית רבים ודוחק החוצה רוכשים ראשונים; הטבות מס מעניקות למשקיעים יתרונות נוספים.
שאלה נפרדת עסקה במשקיעים מוסדיים — פלח קטן אך שנוי במחלוקת. כאשר נשאלו מה יקרה למחירי הדיור אם ייאסר על בנקים או תאגידים להחזיק בבתים, 36% סברו שהמחירים יירדו, לעומת 22% שחזו עלייה.
2. עלויות בנייה (46%)
46% ציינו "חומרי הבנייה יקרים מדי". קשה לדעת אם זו ביקורת על התעשייה או הבנה של עלויותיה.
במקום אחר בסקר, 67% סימנו את התמקדות בעלי נכסים ויזמים בפרויקטים עתירי רווח כמכשול לנגישות — ביקורת ישירה על הסטת המשאבים למוצרי יוקרה.
עם זאת, הנשאלים גם אימצו חלק מטענות התעשייה: 76% ראו בעלויות בנייה ובדרישות מימון מחסום מרכזי; 66% ציינו מחסור בקרקע ותשתיות; ו־55% הדגישו מחסור בעובדים ובחומרים.
3. בעלי דירות (43%)
43% סברו כי "בעלי דירות מעלים שכר דירה מהר מן הנדרש".
מחירי השכירות זינקו בשנים האחרונות, ונראה כי לתעשייה נדרש מאמץ הסברה משמעותי — הן בנוגע לתמחור והן לגבי פתרונות אפשריים.
ביחס לכלי מדיניות, שני צעדים זכו לאשרור דומה של 34% מהמשיבים כמפחיתי עלויות: הגבלת/הקפאת שכר דירה מצד אחד, ותכנון ידידותי להגדלת היתכנות לבניית דירות מצד שני.
מנגד, 26% חששו שמדיניות המעודדת בנייה תייקר את הדיור (בעיקר בשל זליגה לפרויקטי פרימיום), בעוד 19% סברו שבקרת שכר דירה עלולה להעלות הוצאות — בין היתר עקב השפעות עקיפות על דירות שאינן בפיקוח.
4. פוליטיקאים (33%)
33% טענו שנבחרי ציבור אינם נותנים עדיפות למדיניות שתהפוך דיור לנגיש יותר.
הציבור אמנם מבין את מאבקי התעשייה בהגדלת ההיצע: 61% זיהו הליכי אישור וקול קהילתי כמכשול, לעומת 21% שלא; 68% הצביעו על תכנון ורגולציה כמכשול, לעומת 17% שלא.
במקביל, תמיכה ניכרת ניתנה לייעול היתרים: 65% תמכו בהאצת תהליכי רישוי, לעומת 17% שהתנגדו.
לצד זאת, חוק חדש בקליפורניה מצמצם את אפשרות ההתנגדות הקהילתית לבנייה בגובה בינוני בסמוך לצירי תחבורה — צעד שנועד להגדיל היצע.
המסקנה: פער תפיסתי עמוק בין התעשייה לציבור
ממצאי הסקר משרטטים פער ברור בין תזת ה"בנו יותר" של התעשייה לבין חוויית הציבור בשטח. בעוד התעשייה מאשימה בעיקר בירוקרטיה והתנגדויות מקומיות, הציבור מזהה גם אחריות פנימית — דגש יתר על פרויקטים יוקרתיים, משקל גדל של משקיעים, ועליות שכירות חדות.
הציבור מכיר באתגרים שמציינת התעשייה — עלויות, מחסור בכוח אדם ובחומרים, ורגולציה — אך מטיל ספק בפתרון אחיד של "עוד בנייה", כל עוד עיקר ההיצע החדש מופנה לפלחי שוק גבוהים.
עבור התעשייה, המסר כפול: לחשוב מחדש לא רק מה בונים, אלא גם איך מתקשרים את המהלכים לציבור — ולהפגין מענה ממשי לחששות לגבי סוגי הפיתוח והתמחור.
