חברת אירווין, ענקית הנדל״ן מקליפורניה, מוכיחה שאפשר לצמוח גם בתקופה של האטה. בעוד מפתחים רבים מבטלים או מקפיאים פרויקטים בשל עלויות מימון גבוהות וכלכלה מתנדנדת, החברה – שבסיסה בעיר ניופורט ביץ׳ – מקדמת תכנית שאפתנית להקמת 12 אלף יחידות דיור חדשות במחוזות אורנג׳, סן דייגו וסנטה קלרה.
שחייה נגד הזרם
החברה, בבעלותו של המיליארדר בן ה־93 דונלד ברן – הנחשב לאיש הנדל״ן העשיר ביותר בארצות הברית – מפעילה כיום 125 מתחמי דיור הכוללים כ־65 אלף דירות ברחבי קליפורניה. נכון לעכשיו, 3,000 יחידות נמצאות בשלבי בנייה בשלושה אתרים במחוז אורנג׳, ו־9,000 נוספות בשלבי תכנון שונים.
פעילות זו מנוגדת למגמה הכללית: הבנייה בקליפורניה צנחה בכ־25% בשנתיים האחרונות, לרמות שלא נראו מאז 2013. עלויות המימון הגבוהות, הכלכלה התנודתית ושוק שכירות רווי גרמו למפתחים רבים לדחות או לבטל פרויקטים.
אולם ברן, שהונו מוערך בכ־19 מיליארד דולר, נודע בחשיבתו הלא־שגרתית. כך, למשל, החל בבניית בתים חדשים כבר ב־2009 – שנים לפני שמרבית החברות העזו לחזור לשוק אחרי המשבר הפיננסי.
חזון של עשרות שנים
"מימוש חזון התכנון הראשי היה מסירות חיי ותשוקת חיי", אמר ברן בהצהרה שמסר לכלי תקשורת בדרום קליפורניה. "אני מקווה שמורשת הניהול שלנו תמשיך לחיות בדרכים חדשות ומגוונות."
הגישה ארוכת הטווח של ברן – כמפתח וגם כבעלים – מעניקה לחברה יתרון יציבות נדיר. חברת אירווין בנתה לעצמה תיק נכסים רחב הכולל מגורים, מסחר, פנאי, משרדים ובידור – כולם ממוקדים בתוך מדינת קליפורניה.
ברן נחשב לאחד מחלוצי הקונספט של "קהילות מתוכננות מראש" – שכונות המתוכננות כיחידה אחת עם ראייה רב־שנתית של פיתוח עירוני. גישה זו, הרואה בנדל״ן השקעה לטווח של עשרות שנים, מאפשרת להתמודד עם מחזוריות הכלכלה מבלי להיכנע לתנודות רגעיות.
"הרחובות צרים מספיק כדי לעודד הליכה ברגל בין המשרד, החנויות והדירות," הסביר רוב אליוט, סגן נשיא בכיר לתכנון ועיצוב בחברה. "המטרה היא לאפשר חיים עירוניים נוחים וברי קיימא."
מציאות חדשה – ותגובה יצירתית
במהלך עשרות השנים האחרונות, הפכה חברת אירווין את שטחי החווה העצומים של "אירווין ראנץ׳" לחלק מרכזי מעיר אירווין – מהאזורים המבוקשים ביותר למגורים בקליפורניה. אך מרבית השטחים הפנויים כבר נוצלו, והחברה נדרשת למצוא דרכים חדשות לצמיחה במדינה שבה הקרקע הראויה לפיתוח הולכת ואוזלת.
שינויים כלכליים מוסיפים אתגר נוסף: מגפת העבודה מרחוק פגעה בביקוש למשרדים, והקניות המקוונות מצמצמות את הצורך בחנויות פיזיות. במקביל, ממשלת קליפורניה מפעילה לחץ להגדלת היצע הדיור.
חברת אירווין השכילה לזהות במציאות הזו הזדמנות. אחת הדוגמאות הבולטות היא פרויקט "השוק" – מרכז קניות בן 130 חנויות הסמוך לכביש מספר 5, בין הערים אירווין וטוסטין.
שורת חנויות נהרסה כדי לפנות מקום למתחם דירות חדש, שכבר נמצא בשלב השכירות המוקדמת. הפרויקט, אף שהוא מצומצם יחסית, מדגים את השינוי האסטרטגי של החברה – שילוב הדוק בין דיור, מסחר ופנאי.
האסטרטגיה החדשה: עיר אחת, שימושים רבים
בקליפורניה של 2025, פרויקטים מעורבים כבר אינם מותרות אלא הכרח. המודל הישן – שבו שטחים נפרדים לדיור, מסחר ומשרדים – מתחלף ברעיון חדש: מרחבים עירוניים משולבים, שבהם החיים, העבודה והפנאי מתמזגים יחד.
חברת אירווין רואה בפרויקט "סנטה קלרה סקוור" את סמל השינוי. בשנת 2013 החלה החברה, בתיאום עם עיריית סנטה קלרה, לרכוש שטחי משרדים ישנים באזור כביש 101. בעשור שחלף נהרסו המבנים הישנים ובמקומם קמו 1,800 דירות חדשות, 28 חנויות ומסעדות, וכן 1.7 מיליון רגל רבועה של משרדים – על פני שטח של מאה דונם.
ייחודו של הפרויקט טמון בעיצוב העירוני הפתוח שלו: אין גדרות או מחיצות בין מתחמי המגורים, המשרדים והמסחר. שבילי הליכה, פארקים מוצלים ומאה עצים בוגרים שהועתקו למקום יוצרים תחושת זרימה טבעית בין חלקי המתחם.
"הרחובות צרים מספיק כדי לעודד הליכה ברגל בין המשרד, החנויות והדירות," הסביר רוב אליוט, סגן נשיא בכיר לתכנון ועיצוב בחברה. "המטרה היא לאפשר חיים עירוניים נוחים וברי קיימא."
יתרון של סבלנות ושליטה
חברת אירווין יכולה להרשות לעצמה השקעות לטווח ארוך משום שהיא חברה פרטית, בבעלות מלאה של ברן. בשונה מחברות נדל״ן ציבוריות, היא אינה מחויבת לעמוד בציפיות רווח מיידיות של משקיעים או בנקים.
"בזמן שחברות אחרות נאלצות לחשוב רבעון קדימה, אנחנו חושבים דור קדימה," אמר אליוט.
היתרון הזה מאפשר לחברה ליישם חזון של פיתוח רב־תחומי – בניגוד לרוב השחקנים בשוק המתמקדים רק בתחום אחד, כמו דיור או מסחר.
"עסקים זקוקים היום לקמפוסים משולבים – משרדים לצד מסחר ודיור – כדי למשוך עובדים חזרה למשרד," הסביר אליוט. "וסוחרים נהנים מקהל לקוחות שנמצא ממש מתחת לבית."
לדבריו, מדובר במגמה המתאימה במיוחד לדור הצעיר. "צעירים רבים מחפשים סביבה עירונית שמאפשרת להם לחיות, לעבוד ולבלות באותו מרחב. זו הזדמנות חדשה, ואנחנו מתכוונים לנצל אותה."
