בעלי קונדומיניונים ברחבי ארצות הברית מתמודדים עם אחד המשברים הקשים ביותר שידע שוק הדיור בעשור האחרון. מחירי הדירות בבנייני מגורים משותפים רשמו את הירידה השנתית החדה ביותר מאז 2012, בעוד שמחירי בתים צמודי קרקע המשיכו לעלות – אמנם באיטיות, אך בעקביות. הפער ההולך ומעמיק בין שני סוגי הנכסים חושף שינוי עמוק בהעדפות הקונים ובמבנה שוק הדיור האמריקאי.
בחודשים ספטמבר ואוקטובר ירדו מחירי הקונדומיניונים בשיעור שנתי של 1.9% – הנתון הגרוע ביותר מזה יותר מעשור, לפי נתוני חברת אינטרקונטיננטל אקסצ’יינג’, העוסקת בטכנולוגיה פיננסית ובמידע. נתונים מדאיגים אף יותר מגיעים מחברת זילו, שמצאה כי יותר מאחד מכל עשרה קונדומיניונים היה שווה בנובמבר פחות מהמחיר שבו נמכר בעסקה האחרונה.
באזורים מטרופוליטניים מסוימים התמונה קודרת במיוחד. בתשעה אזורים עירוניים, יותר מרבע מהקונדומיניונים הוערכו כבעלי שווי נמוך ממחיר המכירה האחרון שלהם. בשווקים כמו אוסטין וסן אנטוניו שבטקסס, עודף היצע משמעותי מפעיל לחץ כבד על המחירים. בפלורידה, באזורים כמו קייפ קורל, עלויות ביטוח גבוהות ואיום מתמיד של סופות והוריקנים מרתיעים קונים פוטנציאליים. ובערים כמו סן פרנסיסקו ופורטלנד, ירידות המחירים משקפות את היחלשות מרכזי הערים מאז תקופת מגפת הקורונה.
בחודשים ספטמבר ואוקטובר ירדו מחירי הקונדומיניונים בשיעור שנתי של 1.9% – הנתון הגרוע ביותר מזה יותר מעשור, לפי נתוני חברת אינטרקונטיננטל אקסצ’יינג’, העוסקת בטכנולוגיה פיננסית ובמידע. נתונים מדאיגים אף יותר מגיעים מחברת זילו, שמצאה כי יותר מאחד מכל עשרה קונדומיניונים היה שווה בנובמבר פחות מהמחיר שבו נמכר בעסקה האחרונה.
החולשה בשוק הקונדומיניונים אינה מקרית. בניינים רבים מסוג זה ממוקמים בלב הערים – אזורים שאיבדו חלק ניכר מהאטרקטיביות שלהם עם המעבר הנרחב לעבודה מהבית. גם שוק דירות הנופש, שבו קונדומיניונים מהווים מרכיב מרכזי, סובל מהאטה חדה בביקוש לאחר תקופת פריחה קצרה.
לכך מצטרפת עלייה חדה בדמי ועד הבית, הנובעת מפרמיות ביטוח מזנקות ועלויות תחזוקה הולכות וגדלות. “העלייה בדמי ועד הבית גורמת להרבה קונים לחשוב פעמיים,” אומר קירבי ארקס, סוכן נדל”ן מפורטלנד שבאורגון. “הדירות פשוט יושבות בשוק הרבה יותר זמן.”
דמי התחזוקה החודשיים בקונדומיניונים יכולים לנוע מכמה עשרות דולרים ועד יותר מאלף דולר בחודש, והם כוללים ביטוח, תחזוקת המבנה ושירותים נלווים כמו בריכות שחייה, חדרי כושר וגינון. בעיה נוספת עבור בעלי הדירות היא הקושי של קונים לקבל משכנתאות עבור יחידות בבניינים הזקוקים לשיפוצים יקרים או שאינם מבוטחים באופן מספק.
מאז קריסת בניין הקונדומיניום בסרפסייד שבפלורידה בשנת 2021, שבה נספו 98 בני אדם, הבנקים וגופי המימון הפכו חשדניים הרבה יותר. “המלווים עוקבים היום מקרוב מאוד אחרי בנייני קונדומיניונים,” אומרת לורי קיין, סוכנת נדל”ן מאזור דאלאס. בפלורידה בפרט, השוק ספג מכה קשה בעקבות תקנות חדשות המחייבות בדיקות מבניות מקיפות לבניינים ישנים – מה שמוביל לעלויות כבדות עבור בעלי הדירות.
ג’ניס ואדוארד גרים העמידו למכירה את קונדומיניום הנופש שלהם במוריילס אינלט שבדרום קרוליינה באוגוסט האחרון, לאחר שעברו להתגורר באזור באופן קבוע ורכשו בית צמוד קרקע. לאחר חודשים ללא הצעות, הם נאלצו להוריד את המחיר ל־295 אלף דולר – סכום נמוך מזה ששילמו בעת הרכישה בשנת 2022.
“פתאום הכול נעשה איטי מאוד,” אומרת ג’ניס. לדבריה, דמי התחזוקה החודשיים מרתיעים קונים, במיוחד לנוכח ההיצע הגדול בשוק. “כשנמכור – אם נמכור – אנחנו הולכים להפסיד הרבה כסף.”
סנדרה פיליפס ודניס גרין חווים תסכול דומה בפלגלר ביץ’ שבפלורידה. לאחר חודשים ללא קונים, הם הסירו את הבית העירוני שלהם מהשוק ומתכננים להחזירו למכירה במחיר הקרוב למה ששילמו עליו בשנת 2020. “זה מאוד מאכזב,” אומרת פיליפס. “האזור פשוט מוצף בנכסים למכירה.”
כמעט שבעה אחוזים ממוכרי הקונדומיניונים הסירו את נכסיהם מהשוק בספטמבר – השיעור הגבוה ביותר לחודש זה מאז שנת 2015, לפי ניתוח של חברת רדפין. הדירות שהוסרו מהשוק שהו בו לרוב יותר מ־120 יום, וכחמישית מהן עמדו בפני סכנה ממשית להימכר בהפסד.
לאחר שקונדומיניום בן חדר שינה אחד שבבעלותם בפארק סיטי, יוטה, לא נמכר במשך חמישה חודשים, קונור וסוזן באקלי החליטו להסירו מהשוק ולהשכיר אותו. “אנשים פשוט לא ממהרים לסגור עסקאות,” אומר באקלי. “יש הרבה חוסר ודאות כלכלית, והריביות עדיין גבוהות בעקשנות.”
לדברי מישה פישר, הכלכלן הראשי של זילו, בעלי דירות שנהנים מריביות משכנתא נמוכות – או שאין להם משכנתא כלל – יכולים לעיתים לכסות את הוצאותיהם באמצעות השכרה, ולהימנע ממכירה במחיר נמוך.
בעוד שמחירי בתים צמודי קרקע ממשיכים לעלות בהדרגה, בין היתר בשל היצע מוגבל וקונים שמעדיפים “להישאר במקום”, שוק הקונדומיניונים מדשדש. בנובמבר, רק 4.5% מהבתים צמודי הקרקע הוערכו כבעלי שווי נמוך ממחיר המכירה האחרון שלהם.
בעלי קונדומיניונים רבים אינם לחוצים למכור ומעדיפים להמתין חודשים ארוכים – ואף שנה ויותר – בתקווה לשיפור השוק. “יש כאן סוג של קיפאון,” אומר גרג לין, סוכן נדל”ן מסן פרנסיסקו. “המוכרים לא נואשים, והקונים לא ממהרים.”
הרברט רוסקינד מציע למכירה קונדומיניום בפיניקס מאז שנת 2023, לאחר שרכש אותו שנתיים קודם לכן. לדבריו, הדירה זוכה לביקור אחד בלבד בחודש בממוצע. “כמעט אף אחד לא מסתכל היום על קונדומיניונים,” הוא אומר, אך מוסיף כי ביכולתו להמתין עד שהשוק ישתנה.
למרות הכול, רוב בעלי הקונדומיניונים בארצות הברית עדיין יושבים על רווח נאה: הקונדומיניום הממוצע שווה כיום כ־43% יותר ממחיר המכירה האחרון שלו. אך עבור מי שנאלץ למכור כעת – ובמיוחד מי שרכש בשיא השוק בשנת 2022 – המציאות קשה בהרבה. השאלה הגדולה שנותרה פתוחה היא האם מדובר במשבר זמני, או בשינוי עומק שימשיך לעצב את שוק הדיור גם בשנים הקרובות.
